商業(yè)地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)熱，復(fù)合型地產(chǎn)住宅漸成市場主流

　　一、濟(jì)南市房地產(chǎn)物業(yè)綜述

　　從濟(jì)南的城市發(fā)展來看，濟(jì)南市商圈格局表現(xiàn)出以市級商業(yè)泉城路至經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)七路商業(yè)區(qū)、花園路（洪樓廣場）商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)為次級商業(yè)圈，山大路等為三級商業(yè)帶等特征。基本上以三個(gè)級別商業(yè)區(qū)割據(jù)著濟(jì)南市場；另外，濟(jì)南商務(wù)辦公在2005年以前以獨(dú)立的形式出現(xiàn)，如有顯著特點(diǎn)"東外環(huán)地段"是商務(wù)辦公的聚集之一。老城區(qū)的商務(wù)辦公代表則以桿石橋地段為主，核心代表有三箭銀苑，金龍大廈、恒昌大廈等多家純寫字樓；商業(yè)類則以泉路上萬達(dá)廣場、沃爾瑪超市、銀座地下廣場、銀座商城、人民商場、地下人防、歷城大潤發(fā)、貴和商廈、數(shù)碼廣場等為核心代表。而今，商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)及住宅公寓不再以單一的形式出現(xiàn)，而是以多元化、復(fù)合型成為市場的主流形態(tài)。商業(yè)復(fù)合型地產(chǎn)為濟(jì)南商業(yè)、商務(wù)辦公市場格局打開新局面，刷新了濟(jì)南商業(yè)、寫字樓單一的歷史形態(tài)。

　　復(fù)型地產(chǎn)自2004年后，開始正式入駐濟(jì)南市場。尤以06、07年逐漸成為開發(fā)的頭先考慮的地產(chǎn)形式。濟(jì)南較早開發(fā)商務(wù)型公寓的當(dāng)屬"濟(jì)南數(shù)碼港"、"國華經(jīng)典"以及"匯科旺園"，但是這些形式的地產(chǎn)只是以簡單的住宅和商務(wù)辦公結(jié)合起來，依附性較強(qiáng)，必須依附周邊較近的成熟商業(yè)圈來彌補(bǔ)其自身的缺失；而復(fù)合型地產(chǎn)以它多元化、適合性、利潤回報(bào)率高等特點(diǎn)受到開發(fā)商和投資者的喜愛，同時(shí)也符合了越來越多不同發(fā)展階段的中小型公司需要，應(yīng)市場需求而生，以它綜合用地規(guī)劃形成商業(yè)、辦公及住宅、公寓集合體，成為強(qiáng)有力的財(cái)富聚集地。在當(dāng)下濟(jì)南房產(chǎn)市場中逐漸具有占據(jù)主流的趨勢，也成為住宅開發(fā)的一個(gè)新的突破點(diǎn)。

　　分析：縱觀濟(jì)南商業(yè)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，原有商圈大多是經(jīng)過多年由市場自發(fā)形成的，長期的發(fā)展沉淀了極深的商業(yè)價(jià)值，具有一定的市場知名度，諸如經(jīng)四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花園路-老東門商圈等。這些商圈存在業(yè)態(tài)業(yè)種布局凌亂，規(guī)模小，服務(wù)檔次參差不一，無統(tǒng)一對外形象，整體品牌知名度較低等弊端?；诖耍环矫嬉哉乱惠喅鞘薪ㄔO(shè)為契機(jī)，出臺各項(xiàng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方面的文件，以及進(jìn)行大型商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃公示等措施，均已顯示政府在改善現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)布局、提升商圈價(jià)值方面的決心；另一方面，隨著住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)的日益完善，復(fù)合型地產(chǎn)將以其獨(dú)特的特性和優(yōu)勢逐漸占領(lǐng)了房地產(chǎn)開發(fā)的主流，同時(shí)也是適應(yīng)市場需求變化而產(chǎn)生的另一種地產(chǎn)形式。

　　還有一方面，在土地越來越少，開發(fā)量越來越小的情況下，單獨(dú)的形式的寫字樓、商業(yè)或大型住宅區(qū)已現(xiàn)與現(xiàn)狀不符。從以上部分在售及運(yùn)行的復(fù)合性地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量的增多情況也不難看出其主流趨勢。所以，復(fù)合型地產(chǎn)的組合是一種新的房產(chǎn)開發(fā)形式，其中包括商業(yè)與住宅的組合，商業(yè)與商務(wù)的組合，商業(yè)與商務(wù)、住宅的組合，還有住宅與商業(yè)、商務(wù)公寓的組合等多種形式。

　　另外，呈現(xiàn)在濟(jì)南市場的還有一個(gè)特點(diǎn)是"專業(yè)市場"的打造。其中包括專業(yè)打造茶葉市場，如"七里堡茶葉市場"；有專業(yè)運(yùn)行服裝、鞋的市場，如"濼安廣場、齊魯鞋城"；有專業(yè)運(yùn)營海鮮市場，如"海鮮大市場"；有專業(yè)運(yùn)營家居市場，如"銀座家居廣場"；有專門運(yùn)作燈具的市場，如"燈具市場"等。這些專業(yè)大市場的出現(xiàn)，充分提高濟(jì)南原有市場的檔次，將其凌亂不規(guī)則的市場聚集，以打造品牌運(yùn)營的形式出擊，從而形成強(qiáng)有力集聚效應(yīng)。但專業(yè)市場的運(yùn)營，相當(dāng)繁瑣，具有相當(dāng)高的風(fēng)險(xiǎn)性，成敗與否關(guān)鍵在于對市場的定位和后期運(yùn)營。

　　二、8月份商業(yè)、寫字樓的回溫現(xiàn)象凸顯

　　07年全國房地產(chǎn)商品房市場的"漲價(jià)運(yùn)行"，讓一些在前期投資房地產(chǎn)的購房者獲利不少。造成整個(gè)市場的狂熱是多方面的：一方面主要來自購房者本身，另一方面來自開發(fā)商利潤化，還有一方面來自政府高位出讓土地。這些主要因素導(dǎo)致整個(gè)市場房源的供不應(yīng)求，資金的快速滾動，因而帶動了商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)及股票、基金等多種形勢的投資熱。濟(jì)南也不例外，經(jīng)過2005、2006年兩年商業(yè)地產(chǎn)低靡期，商業(yè)地產(chǎn)于2007年上半年逐漸開始復(fù)蘇和回溫。據(jù)調(diào)查，購購商鋪的業(yè)主投資的占多數(shù)，自用占少數(shù)，投資商鋪主要看的是回報(bào)率和地段兩個(gè)方面。其實(shí)早在02、03年萬達(dá)廣場銷售時(shí)，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)曾一度火爆過，當(dāng)時(shí)銷售價(jià)就可達(dá)到25000元/平米。但由于萬達(dá)在后期招商、運(yùn)營和商業(yè)業(yè)態(tài)定位上出現(xiàn)了問題，業(yè)主們曾有一段時(shí)間要求退房和補(bǔ)償。萬達(dá)相當(dāng)然的將在大連運(yùn)營形式拿到濟(jì)南來用，是很不明智的選擇，想以其一個(gè)沃爾瑪超市帶動臨街底商和里鋪的銷售是有些遷強(qiáng)，當(dāng)時(shí)萬達(dá)以返租的形式，將所有權(quán)歸屬業(yè)主，由業(yè)主們?nèi)我馔庾?，不分業(yè)態(tài)，不分形式，不分品牌，不分先后，租金隨意定，結(jié)果三個(gè)月下來品牌的代理商或廠家紛紛退出臨街商鋪，內(nèi)鋪業(yè)態(tài)分布很亂，高低品質(zhì)不一，較終出現(xiàn)大量空鋪，、帶來后期管理的困難和不便，而且物業(yè)費(fèi)相當(dāng)高，且物業(yè)管理簡單，沒有服務(wù)意識，將運(yùn)營管理此重大事項(xiàng)讓物業(yè)公司獨(dú)立管理自負(fù)盈虧，造成租店的私營業(yè)主們在經(jīng)營的過程中極為不滿，客源量上不來。后來，經(jīng)過調(diào)整將大半商場整合拆除里鋪組合成手機(jī)大賣場，后半部分里鋪由業(yè)主自主租賃，但效果也不佳，半年下來，由于物業(yè)與業(yè)主，業(yè)主與租主，租主與物業(yè)的利益矛盾再次出現(xiàn)問題，運(yùn)營又一度危機(jī)重現(xiàn)。較后，萬達(dá)物業(yè)與業(yè)主協(xié)商決定將經(jīng)營租賃權(quán)由物業(yè)統(tǒng)一管理，較終形成了現(xiàn)在一層為手機(jī)賣場，二樓為超市的相以穩(wěn)定局，挽回了瀕臨潰敗萬達(dá)廣場。轉(zhuǎn)眼間，06年開業(yè)的"海蔚廣場"又同樣上演了"萬達(dá)廣場"前期的一幕，現(xiàn)在整個(gè)"海蔚"處于停滯待租、重組招商的狀態(tài)。不知后期的整改和重新定位是否能救"海蔚"出苦海。

　　濟(jì)南市場商業(yè)回溫，不是突然形成的。而在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和政府的引導(dǎo)支持下運(yùn)行，逐漸回升的。近兩年新增商業(yè)類項(xiàng)目多以復(fù)合形式出現(xiàn)，主張休閑、娛樂、購物為一體業(yè)態(tài)經(jīng)營，以寫字樓加商業(yè)形組合，如圣凱摩登城、趵北路6號等；純商業(yè)地產(chǎn)則占據(jù)完全的地段優(yōu)勢，如匯泉地王、中國盒子等。以上的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已基本售完，購購人群也以投資型客戶為主；此外除了市區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)熱銷，濟(jì)南周邊商業(yè)市場也緊跟其后，如長清大學(xué)城、章丘繡水街等。綜合來看今年的商業(yè)類項(xiàng)目銷售勢態(tài)良好。那么，實(shí)際情況是否如此？是否像其本身宣傳的那么好，是否如媒體評價(jià)的如此之火爆呢？我個(gè)人認(rèn)為，不是這樣的。我們不得不承認(rèn)整體房價(jià)的上升和速度之快，也不得不承認(rèn)有部分積聚了一定資金在手中投資者購鋪的現(xiàn)象。但究其原因，購房是為了高回報(bào)，回報(bào)率，選購時(shí)看的是地段、品牌和商業(yè)的定位，但是我認(rèn)為更值得考慮的還后期運(yùn)營和管理的情況，才能較終得出是盈還是虧的結(jié)論。往往商業(yè)類的開發(fā)商大多都不想考慮或是沒全面考慮后續(xù)的運(yùn)營，只是一味夸大自已樓盤的回報(bào)，在銷售模式上下功夫，不顧后果不負(fù)責(zé)的將產(chǎn)品銷售夸大宣傳，出售給購房者后，往往后期運(yùn)營工作由開發(fā)商自己或物業(yè)公司來負(fù)責(zé)。在濟(jì)南甚至整個(gè)山東市場沒有一個(gè)像樣或能夠有多年運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)專業(yè)運(yùn)營商。大家都對后期運(yùn)營都是霧里看花，沒有過多的考量，商業(yè)的售價(jià)、性價(jià)比及回報(bào)率真實(shí)可靠性，整個(gè)商業(yè)市場處理不冷靜和瘋狂階段，沒能站在一個(gè)城市的規(guī)劃和需求方面思考，商業(yè)功能在某種意義上講是一個(gè)城市的"肝臟"，承負(fù)著整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)增長和可持續(xù)性發(fā)展的功能，商業(yè)的運(yùn)行僅是開發(fā)商自己的事，其中重要的一環(huán)是政府的規(guī)劃和前瞻性的引導(dǎo)，說到底商業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)、布局建設(shè)都是相互依輔的。那種隨便將泊來形式強(qiáng)加于城市，而沒注重濟(jì)南的本土特色，濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)承受力和文化特點(diǎn)的運(yùn)營商必將"死掉"，值得關(guān)注的是剛剛消失在濟(jì)南的"伊詩丹商場"。所以我認(rèn)為這種熱銷是非正?，F(xiàn)象下的表現(xiàn)。

　　從商業(yè)、寫字樓的銷售價(jià)格來看，下半年的銷售均價(jià)都比上半年有所提升，就所調(diào)查現(xiàn)售項(xiàng)目來看，商業(yè)類平均上漲3000元/平米左右；寫字樓平均上漲300元/平米；公寓平均上海200-300元/平米。其中商業(yè)的上漲幅度，但其售價(jià)也高，都有在以萬元以上，寫字樓相對商業(yè)來看，略低一些，但均價(jià)也平均維持在10000元/平米以上，而商務(wù)類型的公寓均價(jià)則在5800-6300元/平米，其中尤以精裝公寓價(jià)格略高于簡裝公寓，平均多出400元/平米不等。

　　三、復(fù)合型地產(chǎn)優(yōu)勢突出

　　房地產(chǎn)的開發(fā)會以2-3年為一個(gè)階段性進(jìn)行變化。較初開發(fā)住宅是以多層為市場主導(dǎo)，后來小高層成為房地產(chǎn)的主要角色，近幾年高層是開發(fā)住宅完全主要方向，而今天房產(chǎn)的開發(fā)又向復(fù)合地產(chǎn)型高層小高層趨勢發(fā)展；而商業(yè)、商務(wù)類項(xiàng)目也已從以前單純的1-3層商業(yè)或高層辦公樓發(fā)展到住宅與商業(yè)、辦公組合的房產(chǎn)形式，復(fù)合型房地產(chǎn)勢必然會成為下一步房產(chǎn)開發(fā)的主流趨勢。

　　復(fù)合型地產(chǎn)特點(diǎn)與優(yōu)勢：

　　1、自由組合，適應(yīng)性強(qiáng)

　　復(fù)合型地產(chǎn)多半可以依附在自己的消費(fèi)群體當(dāng)中，在一定程度上保證了購購力，復(fù)合型地產(chǎn)的商業(yè)面積相對不大，但能支持其居住群的需求和具有帶動周邊市場聚集效應(yīng)，不必非得依附在大型成熟業(yè)圈內(nèi)，也能平穩(wěn)的運(yùn)行下去。

　　2、風(fēng)險(xiǎn)相對較小，易管理

　　復(fù)合型地產(chǎn)投入，相對純商業(yè)和純寫字樓類產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較小，在售后方面物業(yè)易管理。復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)對地段的選擇要求相對較寬，但優(yōu)勢特點(diǎn)明顯，由于住宅或公寓型住宅相對客戶群多，所以運(yùn)行時(shí)住宅公寓先行銷售是常規(guī)的銷售方式之一。戶型配比合適，準(zhǔn)確的定位等對于后期的銷售及管理相對容易。

　　3、帶動效應(yīng)強(qiáng)，回收速度快

　　復(fù)合性地產(chǎn)，特別是商業(yè)、商務(wù)公寓及公寓住宅的綜合開發(fā)形式，新穎且適合市場發(fā)展需求。在一定區(qū)域內(nèi)有帶動和提升該區(qū)域人氣的特點(diǎn)。在產(chǎn)品準(zhǔn)確的定位，價(jià)格定位、客戶群的定位下，能夠快速對項(xiàng)目進(jìn)行銷售，達(dá)到快速回收資金的效果。相對于商業(yè)和商務(wù)性房產(chǎn)銷售戰(zhàn)線顯得短且快，市場抗性相對會減小。

　　4、符合現(xiàn)狀市場需求

　　隨著70后

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