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2010年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要危機(jī)營銷

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 837 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

2010年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要危機(jī)營銷

　　據(jù)戴德梁行、仲量聯(lián)行等數(shù)家知名房地產(chǎn)代理行統(tǒng)計顯示，在第三季度小幅上升后，商業(yè)地產(chǎn)需求在第四季度開始出現(xiàn)穩(wěn)步回升的跡象，眾多投資者已經(jīng)把目光從住宅市場轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觥?/DIV>

　　暖意初現(xiàn)現(xiàn)狀難改

　　根據(jù)仲量聯(lián)行較新發(fā)布的2009年三季度報告獲悉，三季度整體市場的凈吸納量達(dá)到13.9萬平方米，是2008年三季度以來的較高值，并接近2008年二季度市場處于頂峰時的水平。國有企業(yè)，特別是大型國有金融機(jī)構(gòu)的擴(kuò)張構(gòu)成本季度吸納量的主力，大約60%的本季度凈吸納面積都來自于國有金融機(jī)構(gòu)的租賃需求。

　　“這是在經(jīng)歷了一年多的低迷后，商業(yè)地產(chǎn)市場似乎頭次出現(xiàn)的積極現(xiàn)象?！贝鞯铝盒醒芯款檰柌恐矶?對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，除此之外，租賃市場中看樓及租樓活動也正在增加，但整體租金水平仍呈下行趨勢。

　　那么，這是否意味著空置現(xiàn)狀已經(jīng)有所恢復(fù)呢？

　　日前，《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者從屆中國商業(yè)地產(chǎn)年會上獲悉，雖然2009年整個房地產(chǎn)市場快速回暖，但商業(yè)地產(chǎn)仍處在低銷售、高投資的狀況，上海、北京、廣州等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)空置率仍未恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平。

　　統(tǒng)計顯示，2009年1~10月商業(yè)營運用房銷售面積同比增長33%，而住宅銷售面積增長50%。同時，今年1~10月份商業(yè)用房投資達(dá)到35.4%的增長速度，而住宅物業(yè)的增長幅度只有14%。

　　“這也說明商業(yè)地產(chǎn)存在低銷售、高投資的情況。這是不是長期現(xiàn)象，是否與持有型物業(yè)增多有關(guān)，還需要進(jìn)一步觀察和研究?！泵裆y行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理兼頭席分析師董續(xù)勇說。

　　此外，董續(xù)勇也表示，目前我國商業(yè)銀行對商業(yè)地產(chǎn)提供的信貸支持不夠。“在美國，商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)貸款占了貸款總額的24%，而在我國，商業(yè)地產(chǎn)貸款額占整個銀行貸款的2%左右，銀行與非銀行的金融機(jī)構(gòu)以及第三方金融機(jī)構(gòu)的合作也不足?！倍m(xù)勇說。

　　商住倒掛逼破轉(zhuǎn)向

　　商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)暖流的背后，是商業(yè)和住宅市場價格長時間的背離。

　　“位于北京花市大街的國瑞城公寓的價格已達(dá)到3萬元/平方米，較高達(dá)到3.5萬元/平方米；而在北京崇文區(qū)、宣武區(qū)，幾乎沒有發(fā)現(xiàn)單價高于2萬元/平方米的寫字樓。在CBD地區(qū)，御金臺公寓售價高達(dá)5.5萬元/平方米，而位于同一地段的SK大廈售價僅為3.1萬元/平方米，其間有高達(dá)兩萬余元的差額?！盌TZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東向本報記者舉例說。

　　這一現(xiàn)象并不正常，中國不動產(chǎn)研究此前發(fā)布的報告認(rèn)為，與住宅市場不同的是，寫字樓市場與實體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，受國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，基本上無法借助政策調(diào)控拉動需求。因此，寫字樓市場更加受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實狀況，也更能體現(xiàn)實體經(jīng)濟(jì)的走向。

　　對此，魏東認(rèn)為，商用物業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。商業(yè)地產(chǎn)向來被視為一種純投資的地產(chǎn)商品，其價值是高于住宅的，但如今出現(xiàn)的“住商倒掛”現(xiàn)象說明了商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價值，還沒有被充分挖掘。在一個健康的房地產(chǎn)市場上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出30%左右。倒掛和商業(yè)地產(chǎn)滯銷，這說明目前商品住宅的火暴局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。

　　但這一現(xiàn)象的出現(xiàn)也有政策因素，魏東表示，在購購寫字樓和商鋪時，頭付比例一般都會在50%以上，而且貸款利率沒有任何優(yōu)惠，比住宅貸款要高出很多，另外出租收益上政府又要征收較高的稅，這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢背離的原因之一。

　　盡管如此，根據(jù)上海統(tǒng)計信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海2009年1~8月，貌似火暴的住宅市場實際投資同比出現(xiàn)了負(fù)增長，而表面平靜的辦公樓市場則同比增加了14.9%。在北京，1~8月，盡管住宅及寫字樓投資同比雙雙出現(xiàn)了負(fù)增長，但寫字樓投資的負(fù)增長也較住宅低了一個百分點，這些都說明投資者已經(jīng)把目光從住宅市場轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觥?/DIV>

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