商業(yè)街開發(fā)需要注意的問(wèn)題：商業(yè)街的黃金長(zhǎng)度、商業(yè)街業(yè)態(tài)選擇
 
　　一 商業(yè)街的黃金長(zhǎng)度
 
　　頭先是商業(yè)街的長(zhǎng)度，從商業(yè)街的普遍規(guī)律看，商業(yè)街的黃金長(zhǎng)度大約在600米左右。

　　從西單北大街南口到西單商場(chǎng)的北墻，大約600米長(zhǎng)。每當(dāng)人們走近西單商場(chǎng)北貨場(chǎng)，往往徑直離去或掉頭返回。商家們總想把這條街向北延長(zhǎng)，但收效甚微。
 
　　井大街從南口到八面槽十字路口，也大體 600米。盡管后來(lái)延伸到今利生體育用品商店一帶，再向北，人們就說(shuō)什么也不去了。

　　前門大街從北口到南口，也大抵如此。大柵欄商業(yè)街長(zhǎng) 275米。其東口向南北兩側(cè)，在前門大街上的有效延伸，又各 150米左右。兩者相加，還是 600米。
 
　　天津的勸業(yè)場(chǎng)、上海的南京路、深圳的沙頭角、武漢的漢正街，相當(dāng)多的大城市，其老商街，長(zhǎng)度都大致在600米。
 
　　香港的繁華商業(yè)街、美國(guó)的華爾街、日本的銀座……，其長(zhǎng)度也大致 600米左右。
 
　　有人說(shuō)，國(guó)外大都會(huì)的商業(yè)街有長(zhǎng)數(shù)公里，甚至長(zhǎng)10或20公里。但我們要問(wèn)：在那漫長(zhǎng)的商街上，處處都是商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)嗎? 不可能。實(shí)際上大都是隔上一段距離有一段商業(yè)街區(qū)，而較為的那一段，其長(zhǎng)度應(yīng)該說(shuō)也在 600米左右。當(dāng)然，并不是所有的商業(yè)街，其長(zhǎng)度都是 600米。
 
　　從一般觀察角度說(shuō)，商業(yè)街至少可分為300和600米兩類。前門的大柵欄，全長(zhǎng)295米；隆福寺街，全長(zhǎng)也是295米。
 
　　從近年的情況看，每當(dāng)某地出現(xiàn)個(gè)馬路集市，其長(zhǎng)度發(fā)展大體到 300米，便基本打住了。而大城市的老商業(yè)街，其有效長(zhǎng)度總在 600米范圍。中小城市的商街，則在300以內(nèi)。
 
　　大都市商業(yè)街全長(zhǎng)1.8公里，作為商業(yè)街來(lái)講，有些太長(zhǎng)了。在這么長(zhǎng)的一條街上，顧客在購(gòu)物的時(shí)候會(huì)覺(jué)得很累，商業(yè)企業(yè)的效益將會(huì)受到極大的影響。
 
　　二 商業(yè)街業(yè)態(tài)選擇
 
　　商業(yè)街的業(yè)態(tài)有兩種形式，一是大型商業(yè)街，以旗艦店為聚集客源，輔之以其他服務(wù)型業(yè)態(tài)，如西單、前門商業(yè)街，商品與服務(wù)可替代性差；另一種是由同一性質(zhì)的小型商品專賣店組成，即其售賣的商品價(jià)值較低，可比性與可選擇性強(qiáng)，可替代性強(qiáng)，以此形成商氣，如什剎海酒吧一條街。
 
　　從大都市商業(yè)街看，如果其形成商業(yè)街，其中的一個(gè)理由就是其強(qiáng)烈的集客效應(yīng)，必須依靠一個(gè)旗艦店來(lái)形成集客效應(yīng)，這個(gè)旗艦店少則四、五千平方米，多則要有四、五萬(wàn)平方米，否則，整條商業(yè)街難以形成支撐點(diǎn)。無(wú)論這個(gè)店是什么業(yè)態(tài)，其規(guī)模必須是該商業(yè)街之中的。其位置
選擇應(yīng)該是商業(yè)街的黃金位置，即符合黃金分割定律的點(diǎn)，在商業(yè)街的0.618的點(diǎn)上。
 
　　大都市商業(yè)街沒(méi)有按照其規(guī)劃的那樣，形成以上所述方面的其中任何一個(gè)，其經(jīng)營(yíng)的成功性便大打折扣了。
 
　　三 商業(yè)街開發(fā)中的政府作用
 
　　嚴(yán)格的講，商業(yè)街的形成，幾乎都是自發(fā)的，如果按照政府規(guī)劃，強(qiáng)制在某個(gè)區(qū)域形成商業(yè)街，其成功的概率很小。

　　在商業(yè)街的開發(fā)中，是否尊重商業(yè)傳統(tǒng)，是一個(gè)很重要的問(wèn)題。今天的商業(yè)街，都有自己的歷史成因，如上海的南京路、北京的井，從形成的歷史看，都不是政府意志的體現(xiàn)。
 
　　尊重文化傳統(tǒng)，也包括尊重商業(yè)街的傳統(tǒng)特色，而傳統(tǒng)特色正是其生命力的所在。被小瞧了的“文化”，它就是生產(chǎn)力，就是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要組成部分，重要的內(nèi)涵，是一種“魂”。沒(méi)了“魂”的經(jīng)濟(jì)，是沒(méi)有可持續(xù)發(fā)展后勁的經(jīng)濟(jì)。

　　而政府往往沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，只是注意了形象上的某些方面。其實(shí)，政府的主要作用是為商業(yè)街服務(wù)，即從政策等方面進(jìn)行扶持，而不是過(guò)多過(guò)細(xì)的干預(yù)。所以，在大都市商業(yè)街建成之后，由于急于回收資金，采取了只賣不租的方式，而疏于對(duì)業(yè)主進(jìn)行管理，不控制投資人的行為，造成現(xiàn)在還不能開街，使大都市商業(yè)街的形象受到了損失，從而造成了整條街的蕭條冷落之感。
 
　　四 總結(jié)

　　有關(guān)大都市商業(yè)街的失敗原因，還有很多，以上只是略略舉出二三而已。實(shí)際上，也可以一言以蔽之，即：不尊重商業(yè)規(guī)律。已經(jīng)形成商業(yè)規(guī)律的一些市場(chǎng)法則，如果在開發(fā)商業(yè)街的時(shí)候忽視了商業(yè)規(guī)律，其成功的可能性會(huì)大打折扣。所以，在開發(fā)商業(yè)街的時(shí)候要注意站在高于開發(fā)商以及業(yè)主的角度去看問(wèn)題，應(yīng)該摒棄目光短淺的行為。上海新天地在銷售的時(shí)候，采取的是只租不賣的方式，對(duì)于租戶進(jìn)行嚴(yán)格篩選，維持了商業(yè)街的整體性。這一點(diǎn)是值得我們?cè)陂_發(fā)商業(yè)街中學(xué)習(xí)的。

　　其實(shí)，大都市商業(yè)街在設(shè)計(jì)思路上還是有所創(chuàng)新的，即它把這些樓分成各個(gè)不同的主題進(jìn)行招商工作，然而，由于其這種思想屬于一廂情愿，并沒(méi)有針對(duì)招商對(duì)象進(jìn)行細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，所以，效果并不理想。

　　總之，在商業(yè)街的開發(fā)之中，需要注意的問(wèn)題比起住宅開發(fā)來(lái)，難度以及復(fù)雜程度都明顯要高于后者，如果不做好前期的調(diào)研，定位和規(guī)劃將無(wú)從談起。

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