在德國，大多數(shù)房東都是通過中介尋找購主或租戶，并通過委托一家物業(yè)管理公司來負責打理與其房產(chǎn)有關的一切大小事務。如果把房屋中介比作房地產(chǎn)市場的紅娘的話，那么物業(yè)管理則可算是這個市場里的管家婆了。

　　德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負責雇主房產(chǎn)的定期維護和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負責出面替雇主履行德國相關房產(chǎn)法中所規(guī)定的責任和義務。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護者和代理人，這一點在房屋租賃關系中表現(xiàn)得尤為突出。一旦房屋租賃合同生效，物業(yè)管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現(xiàn)了任何與房產(chǎn)質(zhì)量和設備有關的問題，物業(yè)管理公司都有義務替雇主出面解決，如果房客違約或做出不利于房東的事，公司更會出面干涉、阻止；在租賃雙方鬧出糾紛初期可通過物業(yè)管理公司做中間人進行調(diào)解；當雙方租賃合同終止時，物業(yè)管理公司還有代為驗收的任務，因此房地產(chǎn)商一般無需與房客直接打交道。

　　為了加強對多層住宅的有效管理，德國物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住戶遇到問題時，也清楚該找誰幫助解決。按德國租房法規(guī)定，房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺損或配套設備出現(xiàn)自然損壞的話，房主都有義務提供免費維修和更換，這樣物管人員在接到住戶電話后，就有義務及時找到相關的技術人員前來修理，否則，即為失職，如時間拖得過長，影響了房客的正常生活的話，房客有權拒付房租或降低租金，直到問題得到圓滿解決，如出現(xiàn)這種情況，房東就不會坐視不管，或出面給物業(yè)管理公司施加壓力或干脆有可能解除與其簽訂的合同。因此，為保證管理任務的順利執(zhí)行，公司一般都會與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長期合作合同，以確保管轄區(qū)的物業(yè)不論何時出現(xiàn)意外狀況，都能及時找到維修人員。

　　德國人素以愛干凈出名，對樓道和小區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生要求很高，這一任務物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)保潔公司負責，但如住宅區(qū)規(guī)模不大，只有一幢或幾幢小樓的話，公司就會找一名“樓長”專門負責衛(wèi)生。當“樓長”的好處就是在合同期內(nèi)可以免費或以很低的租金在小區(qū)內(nèi)擁有一套住所，但這種好差事并非人人都能得到，因為，“樓長”除要保證住宅區(qū)內(nèi)外整潔外，還得稍懂一些家電維修常識，這樣，碰上節(jié)假日房客家中出現(xiàn)小故障，還可找“樓長”臨時救急。

　　由于物業(yè)管理在房地產(chǎn)市場中的不可或缺作用，德國的房租就有冷熱房租一說，冷房租指單純房東該得的租金；暖房租則指冷房租加上物業(yè)管理費、水暖費用等的附加費用。電費和車庫的費用一般是另算的。物業(yè)管理費收費標準和計算方法在德國房管和租房法中都有明確的條文規(guī)定，物業(yè)管理公司按此規(guī)定預算出每年用于垃圾和污水處理、房屋修繕和維護、為“樓長”支付的工資等各項費用總額再按平米數(shù)分攤到住戶頭上，未租出去房屋的管理費由房東交。付費方法上，住戶先根據(jù)年預算按月預付，到年底結算時，按實際花費多退少補，但由于近年來用在垃圾、污水處理等方面的環(huán)保費用逐年上漲，物業(yè)管理費有不斷提高的趨勢，住戶到年底不被要求補錢就算不錯了。另外，德國法律規(guī)定，多單元出售房中房主只要達到4戶就必須委托一家物業(yè)管理公司管理，物業(yè)管理費由公司每年招集房主大會商定。（江巖）

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