經(jīng)營(yíng)城市從狹義上講是城市政府用市場(chǎng)化的方式對(duì)城市資源進(jìn)行配置，實(shí)現(xiàn)城市資源的合理價(jià)值。從廣義上講是將城市資源作為一種資本，并且用市場(chǎng)化的方式實(shí)現(xiàn)與其它生產(chǎn)要素的較佳組合，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)營(yíng)城市是廣泛運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和經(jīng)營(yíng)謀略來(lái)配置城市資源，優(yōu)化城市發(fā)展、建設(shè)、管理的觀念與行為方式，包括對(duì)城市自然資本、人力資本以及延伸資本（無(wú)形資產(chǎn)）進(jìn)行集聚、重組和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，以達(dá)到提高城市自身價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力，滿足人民群眾的物質(zhì)文化需要，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的目的。
1.經(jīng)營(yíng)城市出生產(chǎn)力，出經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，城市發(fā)展以工業(yè)生產(chǎn)為核心，忽視非生產(chǎn)領(lǐng)域的作用及價(jià)值，甚至提出先生產(chǎn)、后生活，違反了城市發(fā)展的規(guī)律，造成城市基礎(chǔ)設(shè)施、居民住房、服務(wù)設(shè)施、公共環(huán)境的欠賬。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城市建設(shè)及其相關(guān)資源的商品化、市場(chǎng)化，城市本身已具備了創(chuàng)造生產(chǎn)力的基本要素，成為加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展、創(chuàng)造投資環(huán)境、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力等必不可少的組成部分。運(yùn)用經(jīng)營(yíng)城市理念，加快對(duì)城市資源的可持續(xù)開(kāi)發(fā)，不僅能夠產(chǎn)生社會(huì)效益、環(huán)境效益，而且可以創(chuàng)造出經(jīng)濟(jì)效益。從中國(guó)城市發(fā)展的動(dòng)力來(lái)看，現(xiàn)代城市的先進(jìn)性主要體現(xiàn)在城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力上，而城市的競(jìng)爭(zhēng)力又體現(xiàn)在城市的生產(chǎn)率或生產(chǎn)力上，經(jīng)營(yíng)城市對(duì)提高城市競(jìng)爭(zhēng)力起著至關(guān)重要的作用。
2.花明天的錢(qián)，圓今天的夢(mèng)，加快實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化的目標(biāo)。需求創(chuàng)造供給，消費(fèi)帶來(lái)投資。在城市發(fā)展的道路上，城市建設(shè)是漸進(jìn)式的，但是如果運(yùn)用好經(jīng)營(yíng)城市的理念與手段，進(jìn)行適度超前投資、信用消費(fèi)，則可以大大縮短城市現(xiàn)代化的過(guò)程。例如目前中國(guó)正在熱火朝天地開(kāi)展住房、汽車消費(fèi)信貸，使許多居民通過(guò)貸款提前實(shí)現(xiàn)了住好房、住新房的夢(mèng)想。如果把住房消費(fèi)信貸的模式放大到整個(gè)城市的建設(shè)上，搞好資本運(yùn)作，使城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等資源的開(kāi)發(fā)利用得到提前實(shí)現(xiàn)，那么城市的競(jìng)爭(zhēng)力、生產(chǎn)生活環(huán)境質(zhì)量就會(huì)大大提高，其意義遠(yuǎn)大于住房消費(fèi)信貸。應(yīng)注意的問(wèn)題，一是不能超越城市資源、財(cái)力的供給能力搞過(guò)度開(kāi)發(fā)、竭澤而漁，二是要防范和化解資本運(yùn)作可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.經(jīng)營(yíng)城市應(yīng)形成多元化的投融資機(jī)制。通過(guò)動(dòng)員社會(huì)各方面的資金，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，形成多元投資的格局。今后的是放開(kāi)市場(chǎng)準(zhǔn)入，實(shí)行投資的國(guó)民待遇，調(diào)動(dòng)民間資本、外資和有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)的積極性，利用股份制、BOT、TOT等方式進(jìn)入城市建設(shè)領(lǐng)域。為鼓勵(lì)、吸引、動(dòng)員社會(huì)資本投資城市建設(shè)，對(duì)政府主導(dǎo)的城市基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目，可以用政府投資來(lái)吸引社會(huì)資本，用政府1元錢(qián)，吸納社會(huì)投資2元錢(qián)，向銀行貸款4元錢(qián)，達(dá)到7元錢(qián)的城建投資規(guī)模，形成“投一引六”的效應(yīng)。還可以將城市的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給民間資本與外資，實(shí)現(xiàn)投融資主體的多元化。
4.以創(chuàng)新的觀點(diǎn)審視城市資源。將城市的存量資產(chǎn)按市場(chǎng)規(guī)律和市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)化配置、重組后，可吸引社會(huì)資金參與開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，從而產(chǎn)生良好的效益。應(yīng)以創(chuàng)新的、市場(chǎng)的、資本的觀點(diǎn)來(lái)重新審視城市的各種資源，這不僅可以挖掘現(xiàn)存的資源，而且能夠發(fā)現(xiàn)許多新的資源。城市存量資產(chǎn)的流動(dòng)與變現(xiàn)是城市增量資產(chǎn)擴(kuò)張的前提，如果存量資產(chǎn)不能盤(pán)活，增量資產(chǎn)就無(wú)法形成。以證券市場(chǎng)為例，一級(jí)市場(chǎng)是股票、債券等證券的發(fā)行市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是存量證券的交易轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，兩級(jí)市場(chǎng)互為作用，互相促進(jìn)。沒(méi)有一級(jí)市場(chǎng)的新股票，就沒(méi)有二級(jí)市場(chǎng)的交易品種；沒(méi)有二級(jí)市場(chǎng)的自由流通，股票不能及時(shí)變現(xiàn)，就沒(méi)有新股發(fā)行的可行性。因此，對(duì)歷史上開(kāi)發(fā)城市資源所形成的大量存量資產(chǎn)，應(yīng)通過(guò)建立城市資產(chǎn)的交易市場(chǎng)，為其流通提供場(chǎng)所，以充分發(fā)揮市場(chǎng)配置城市資源的作用，同時(shí)也為社會(huì)資本、外資的進(jìn)入創(chuàng)造條件。
5.利用城市發(fā)展的總體規(guī)劃，引導(dǎo)國(guó)內(nèi)外對(duì)城市建設(shè)的投資方向。城市規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃通過(guò)確定城市未來(lái)發(fā)展目標(biāo)，制定實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的途徑、步驟和行動(dòng)綱領(lǐng)，從而引導(dǎo)城市的發(fā)展。城市規(guī)劃作用的發(fā)揮主要是通過(guò)對(duì)城市空間，特別是土地使用權(quán)的分配和安排、城市功能的定位、城市環(huán)境的完善等來(lái)實(shí)現(xiàn)的。由于城市規(guī)劃的對(duì)象不僅包括了幾乎所有的城市資源，而且為城市的發(fā)展創(chuàng)造了新的資源需求，因而對(duì)社會(huì)資本和外資進(jìn)入城市建設(shè)投資領(lǐng)域具有導(dǎo)向性作用。
6.城市建設(shè)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)并不是劣勢(shì)，只要其資產(chǎn)有保值性和流動(dòng)性，即使 100 年收回也正常。城市建設(shè)項(xiàng)目一般是各類產(chǎn)業(yè)中風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目，具有市場(chǎng)和長(zhǎng)期收益的穩(wěn)定性，因而具有經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。隨著城市的發(fā)展和功能的提升，城市公共設(shè)施等重要資源呈現(xiàn)出大型化、可持續(xù)性趨勢(shì)，其有利的一面是城市資源可以在更大的范圍內(nèi)、更長(zhǎng)的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)社會(huì)共享；其不利的一面是投資巨大，受公共物品價(jià)格的制衡，短期內(nèi)收不回投資。但是，如果我們?yōu)檫@些城市資產(chǎn)創(chuàng)造出保值、增值和流通的環(huán)境，則可以化不利因素為有利因素，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。投資收回期長(zhǎng)短不是投資決策的主要決定因素，關(guān)鍵在于能否將城市公共設(shè)施的使用周期與投資回收期有機(jī)地統(tǒng)一起來(lái)。這里需要確定三個(gè)因素，一是公共設(shè)施投資建設(shè)所運(yùn)用的融資工具。二是能夠保證這些設(shè)施取得穩(wěn)定現(xiàn)金流的政策與渠道，即使收不抵支，也需政府給予價(jià)格補(bǔ)償基金等政策支持。三是建立統(tǒng)一的城市資源交易市場(chǎng)平臺(tái)，推進(jìn)這些資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)其保值性和流動(dòng)性。只有以上因素的確定，才能使城市建設(shè)項(xiàng)目使用周期與投資回收期相對(duì)應(yīng)，賦予城市資產(chǎn)保值增值能力。
7.經(jīng)營(yíng)好城市資源，創(chuàng)造良好效益。把整個(gè)城市看作資源，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市的房地產(chǎn)業(yè)、城市的無(wú)形資產(chǎn)等，對(duì)這些資源進(jìn)行整合、配置，追求經(jīng)營(yíng)城市的效益。把城市發(fā)展對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的需求看作資源，即需求創(chuàng)造資源，資源可以經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造效益。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，多元化的投資格局正在形成，社會(huì)各方面特別是民間資本和外資參與城市資源開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的積極性正日益高漲。只要是根據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略和科學(xué)規(guī)劃而產(chǎn)生的城市發(fā)展需求，例如對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、土地、環(huán)境建設(shè)等的需求，就會(huì)吸引社會(huì)各方的注意力，政府就可以將這些需求轉(zhuǎn)化為能夠經(jīng)營(yíng)的資源，向社會(huì)公開(kāi)、公平地招商，實(shí)現(xiàn)政府、社會(huì)資本的多贏，取得較佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
8.經(jīng)營(yíng)城市的核心內(nèi)容是土地資本和城市空間。重新認(rèn)識(shí)我們所擁有的城市資源，從而盤(pán)活存量資本，搞活增量資本，激活有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)城市的目的是在實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展和人民生活水平不斷提高的前提下，追求城市資產(chǎn)收益的化，尤其是通過(guò)土地資源的市場(chǎng)化運(yùn)作，使其資本價(jià)值和政府的收益得到充分體現(xiàn)。對(duì)土地資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的意義在于：所有城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)都離不開(kāi)土地資源，土地資源在經(jīng)營(yíng)城市中起基礎(chǔ)性作用；對(duì)土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不僅能夠創(chuàng)造自身的巨大收益，而且可為城市建設(shè)提供強(qiáng)有力的資金支持；由于土地權(quán)屬的國(guó)有化和政府征地、批地的統(tǒng)一性，使土地的收益在政府壟斷一級(jí)市場(chǎng)的情況下趨向化，從而構(gòu)成政府財(cái)政收入的儲(chǔ)備甚至儲(chǔ)備。除土地外，城市的景觀、廣告設(shè)施經(jīng)營(yíng)權(quán)、公共設(shè)施的冠名權(quán)等都可納入經(jīng)營(yíng)城市的范圍。
9.對(duì)城市發(fā)展而言，三分建設(shè)，七分管理，十分經(jīng)營(yíng)。城市的規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營(yíng)是城市發(fā)展的有機(jī)統(tǒng)一整體，缺一不可。只重視實(shí)物的建設(shè)，忽視城市的經(jīng)營(yíng)，就難以充分體現(xiàn)城市的價(jià)值，發(fā)展就沒(méi)有后勁。從這個(gè)意義出發(fā)，有必要把經(jīng)營(yíng)城市放在十分重要的地位，加大對(duì)經(jīng)營(yíng)城市研究與實(shí)踐的力度，以經(jīng)營(yíng)城市來(lái)促進(jìn)城市建設(shè)步伐的加快和城市管理水平的提高。
10.城市經(jīng)營(yíng)應(yīng)以人為本。經(jīng)營(yíng)城市的任何項(xiàng)目都要不斷滿足廣大人民群眾的需要，以人民的根本利益為標(biāo)準(zhǔn)，使經(jīng)營(yíng)城市的效益充分體現(xiàn)在廣大人民群眾生活水平的提高和環(huán)境的改善上。同時(shí)，要將人看作是經(jīng)營(yíng)城市的重要組成部分，確立“人本思想”，不斷挖掘人的創(chuàng)造力，培養(yǎng)和選拔經(jīng)營(yíng)人才，通過(guò)人的創(chuàng)造獲得經(jīng)營(yíng)城市的較佳效果。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！