部分 選擇題
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有一選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。

1.供人們生活起居的建筑是( )
A.公共建筑 B.居住建筑 C.工業(yè)建筑 D.商業(yè)建筑
2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的( )
A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的
C.生產(chǎn)價(jià)格決定的 D.壟斷利潤(rùn)決定的

3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以、二產(chǎn)業(yè)為主，則( )
A.房地產(chǎn)價(jià)格較高 B.房地產(chǎn)價(jià)格不變
C.房地產(chǎn)價(jià)格有變化 D.房地產(chǎn)價(jià)格較低

4.商業(yè)往往位于地價(jià)高昂的( )
A. B.邊緣地段 C.落后地段 D.一般地段

5.容積率是指地塊上的建筑面積與( )
A.總面積之比 B.地塊面積之比
C.地下面積之比 D.綠化面積之比

6.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是( )
A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地

7.因素成對(duì)比較中，若A與B同等重要，則給A賦值( )
A.10 B.50 C.0.5 D.5

8.從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其價(jià)格( )
A.較終會(huì)基本趨于一致 B.較終會(huì)擴(kuò)大差別
C.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別 D.由有關(guān)部門確定

9.運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來(lái)確定( )
A.土地還原利率 B.各有關(guān)修正系數(shù)
C.如何計(jì)算容積率修正 D.如何計(jì)算土地使用年期修正

10.市場(chǎng)比較法中，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中( )
A.其中分母小于100 B.其中分母大于100
C.其中分母等于100 D.不成立

11.通過(guò)使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是( )
A.土地的估價(jià)期日
B.土地的使用期限不同
C.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同
D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同

12.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)( )
A.不包含整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本
B.應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上
C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是( )
A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)
B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租
C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(rùn)
D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤(rùn)

14.房屋重新建造成本中應(yīng)包括( )
A.利息、利潤(rùn) B.利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)
C.利潤(rùn)、稅費(fèi) D.利息、稅費(fèi)

15.剩余法在評(píng)估待開發(fā)土地中運(yùn)用得( )
A.較少

B.較為廣泛 C.較難 D.較一般

16.剩余法確定項(xiàng)目較高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤(rùn)保持在( )
A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍

17.剩余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的( )
A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況 C.生活狀況 D.設(shè)施狀況

18.路線價(jià)估價(jià)法是一種評(píng)估大量土地的( )
A.迅速估價(jià)方法 B.較慢估價(jià)法
C.簡(jiǎn)易法 D.延遲法

19.標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的( )
A.街道寬度 B.臨街深度 C.街道長(zhǎng)度 D.街道曲度

20.基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過(guò)資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有( )
A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可換性

二、雙項(xiàng)選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中有二個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無(wú)分。
21.土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和( )
A.商業(yè)用地方式 B.商品住宅用地方式 C.機(jī)關(guān)用地方式
D.宗教用地方式 E.軍事用地方式

22.房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)主要有( )
A.科學(xué)性 B.實(shí)踐和公正性 C.個(gè)別性
D.嚴(yán)肅性 E.固定性

23.區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有( )
A.市場(chǎng)學(xué)派 B.價(jià)格學(xué)派 C.行為學(xué)派
D.競(jìng)爭(zhēng)學(xué)派 E.交易學(xué)派

24.在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評(píng)估法有( )
A.剩余法 B.收益還原法 C.開發(fā)法
D.價(jià)值法 E.市場(chǎng)法

25.直接影響土地級(jí)別界線位置的是( )
A.單元?jiǎng)澐?B.定級(jí)單位 C.面積單元
D.指標(biāo)取樣 E.指標(biāo)計(jì)算
26.房地產(chǎn)的收入分為( )
A.經(jīng)營(yíng)收入 B.毛收入 C.潛在毛收入
D.凈收益 E.有效毛收入

27.運(yùn)用市場(chǎng)比較法所必須遵循的合法性具有的兩個(gè)方面的含義是( )
A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別
B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似
C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)
D.沒(méi)有土地使用證的房地產(chǎn)也可以
E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別

28.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是( )
A.百貨大樓 B.普通住宅 C.辦公樓
D.旅館 E.倉(cāng)庫(kù)

29.市場(chǎng)比較法中，區(qū)域因素有( )
A.自然條件 B.繁華程度 C.房地產(chǎn)位置
D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件 E.臨街狀況

30.用成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是( )
A.要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)
B.要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)
C.要求被估對(duì)象為新建筑物
D.要求被估對(duì)象為舊建筑物
E. 僅對(duì)一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià)

31.城市土地主管部門測(cè)算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是( )
A.用途、土地級(jí)別 B.土地上附著物的質(zhì)量
C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體
E.土地具體位置及生熟程度、地價(jià)區(qū)段

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是( )
A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)
B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)
C.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算間接工程費(fèi)
D.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算直接工程費(fèi)
E.以估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)

33.剩余法估價(jià)開發(fā)商購(gòu)購(gòu)?fù)恋貢r(shí)，確定該土地的較佳使用，有關(guān)部門對(duì)該土地規(guī)定了( )
A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件
D.社會(huì)條件 E.經(jīng)濟(jì)條件

34.房地產(chǎn)估價(jià)中確定地塊較佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：( )
A.城市規(guī)劃 B.法律法規(guī) C.市場(chǎng)條件
D.經(jīng)濟(jì)條件 E.生活條件

35.同一路線價(jià)區(qū)段的劃分應(yīng)是( )
A.地價(jià)不等地段 B.地價(jià)相等地段 C.地段相連的路段
D.地段不相連接 E.性質(zhì)相差大的地段

36.路線價(jià)估價(jià)法四三二一法測(cè)中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價(jià)值、四個(gè)25英尺土地分別是路線價(jià)的( )
A.20% B.30% C.8%
D.10% E.40%

37.基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的平均容積率是( )
A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率
B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率
C.該用途土地在該級(jí)別地域的容積率
D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率
E.該用途土地在該級(jí)別地域的平均容積率

38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括( )
A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 B.房地產(chǎn)開發(fā)情況 C.建筑物保養(yǎng)
D.城市社會(huì)發(fā)展水平 E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

部分 非選擇題

三、判斷改錯(cuò)題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“√”，錯(cuò)誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

39.抵押價(jià)格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估的價(jià)格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。( )

40.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。

41.建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。( )

42.路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。

43.我國(guó)目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。

四、簡(jiǎn)答題(每小題4分，共12分)

44.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

45.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告包括哪些內(nèi)容?

46.試寫出剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的基本公式。

五、計(jì)算題(每小題10分，共20分)

47.某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫字樓的價(jià)格。

48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售較高價(jià)為1,000萬(wàn)元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))較低為500萬(wàn)元，開發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬(wàn)元。試用剩余法求取該地塊較高價(jià)格為多少?

(2)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來(lái)月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.市場(chǎng)比較法的適用范圍和操作程序是什么?

50.試述在房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。

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