商業(yè)房地產(chǎn)等收益性物業(yè)，在一般情況下物業(yè)已出租，有的剩余租期長達(dá)十余年，譬如承租方經(jīng)營連鎖超市、經(jīng)濟(jì)型酒店等，《租賃合同》已進(jìn)行租賃登記，房地產(chǎn)交易并不能改變承租人享有的各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)。因此，租約對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格有實(shí)質(zhì)性影響：如果租約租金高于市場(chǎng)租金，其交易價(jià)格要高于無租約時(shí)的交易價(jià)格。反之，租約租金低于市場(chǎng)租金，其價(jià)格要低于無租約時(shí)的交易價(jià)格。
本文對(duì)租約影響值的評(píng)估思路進(jìn)行探討，旨在拋磚引玉。
一、三種估價(jià)方法與租約影響值評(píng)估
運(yùn)用市場(chǎng)法、成本法和收益法等三種房地產(chǎn)估價(jià)方法估價(jià)，估價(jià)結(jié)果是否考慮租約對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響?
1、市場(chǎng)法：在市場(chǎng)法計(jì)算公式和參數(shù)中，未提出對(duì)可比案例有無租約情況進(jìn)行修正，估價(jià)師在實(shí)踐當(dāng)中很少對(duì)租賃因素進(jìn)行個(gè)別因素修正，因?yàn)樵趯?shí)際調(diào)查及選取交易案例時(shí)，很難獲得成交案例是否附租約以及租約租金和租期的情況，因此，筆者認(rèn)為市場(chǎng)法求取的比準(zhǔn)價(jià)格沒有考慮租約。
2、成本法：我們從成本法的計(jì)算公式和參數(shù)中，難覓租約影響因子，因此，求得的積算價(jià)格也未考慮租約。
3、收益法：在收益法評(píng)估中，《估價(jià)規(guī)范》5．3．3指出“有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金”，因此，收益價(jià)格考慮了租約影響。
通過上述分析，我們得知三種估價(jià)方法求得的估價(jià)結(jié)果中，比準(zhǔn)價(jià)格和積算價(jià)格沒考慮租約影響，而收益價(jià)格考慮了租約影響。《估價(jià)規(guī)范》明確提出“對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)”和“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”，因此，對(duì)附租約的收益性物業(yè)估價(jià)，選取收益法后，另一種方法只能為成本法或市場(chǎng)法。收益價(jià)格考慮租約影響，而積算價(jià)格和比準(zhǔn)價(jià)格未考慮租約影響，收益法求出的估價(jià)結(jié)果與其他兩種方法求出的估價(jià)結(jié)果的價(jià)格內(nèi)涵不一致，勢(shì)必影響估價(jià)結(jié)果的科學(xué)、準(zhǔn)確與合理。如果在估價(jià)假設(shè)與限制條件下說明估價(jià)結(jié)果不考慮租約影響，收益價(jià)格求取過程也不考慮租約影響，評(píng)估結(jié)果為無租約限制條件下的市場(chǎng)價(jià)格，這樣處理似乎比較合理，但筆者認(rèn)為，這樣處理租約影響，估價(jià)師并沒有全面履行估價(jià)責(zé)任，這樣的估價(jià)結(jié)果會(huì)導(dǎo)致估價(jià)報(bào)告的使用者對(duì)價(jià)格判斷產(chǎn)生偏差。
因此，筆者認(rèn)為，對(duì)附租約房地產(chǎn)評(píng)估，估價(jià)結(jié)果應(yīng)該考慮租約影響或者評(píng)估租約影響值。
二、收益物業(yè)的投資決策模型
投資者購購商業(yè)房地產(chǎn)等收益性物業(yè)，并通過其未來凈收益獲得長期，因此，在投資決策時(shí)，必然考慮支付成本能否通過未來收益全部動(dòng)態(tài)回收。如果物業(yè)投資的內(nèi)部收益率大于其投資目標(biāo)收益率，那么購購可行，否則，投資者會(huì)放棄該項(xiàng)投資。物業(yè)投資者投資決策數(shù)學(xué)模型如下：
對(duì)于某一特定投資者，有其特定的投資目標(biāo)收益率。對(duì)于整個(gè)收益房地產(chǎn)行業(yè)，有著其租金與價(jià)格對(duì)應(yīng)的行業(yè)平均投資收益率。即在行業(yè)平均投資收益率下，有：
三、租約影響值評(píng)估的數(shù)學(xué)模型
某特定投資者對(duì)于某一附租約收益性物業(yè)進(jìn)行投資決策，如果租約期間的租金低于無租約時(shí)投資者要求的目標(biāo)租金，投資者將因租約期內(nèi)的租金損失而無法獲得預(yù)期率，這時(shí)，投資者或者放棄購購，或者要求銷售者降低物業(yè)售價(jià)以補(bǔ)償其未來的收益損失。此時(shí)，租約影響值為負(fù)值。反之，如果租約期間的租金高于無租約時(shí)投資者要求的目標(biāo)租金，投資者將出高于市場(chǎng)的價(jià)格購購，此時(shí)租約影響值為正值。對(duì)特定投資者租約租金影響值計(jì)算見公式(4)、(5)
根據(jù)市場(chǎng)情況，采用市場(chǎng)平均投資收益率作為投資目標(biāo)收益率，可以計(jì)算出租約影響值。
四、租約影響值評(píng)估的估價(jià)技術(shù)路線
通過上述分析，我們可以得出租約影響值評(píng)估的估價(jià)技術(shù)路線如下：
1、不考慮租約影響，先求取估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格；
2、根據(jù)正常市場(chǎng)價(jià)格和購購成本，采用資本化率求取目標(biāo)租金，見公式(7)、(8)：
五、運(yùn)用舉例
某二層框架商用物業(yè)，建筑面積2,000平方米，出租給××公司經(jīng)營超市，租期二十年，2002年7月1日至 2022年6月30日止，起始租金0．8元／M2·日，每五年遞增10％，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年1月1日。房屋2001年竣工，土地剩余使用年期為35年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愐?guī)模的一、二層商場(chǎng)的平均租金單價(jià)為2．5元／M2·日。通過市場(chǎng)比較法求得該商場(chǎng)的比準(zhǔn)價(jià)格為7000元(求解過程略)。
1．無租約限制條件下，收益價(jià)格求解過程如下：
1)年潛在客觀租金＝2，000×360×2．5＝1，800，000元
2)經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，商場(chǎng)空置率取15％
3)年有效租金＝1,800,000×(1－15％)＝1,530,000元
4)年保險(xiǎn)費(fèi)取建造費(fèi)用的0．2％，約4元／平方米，年
年保險(xiǎn)費(fèi)＝2,000×4＝8,000元
5)年維護(hù)管理費(fèi)取建造費(fèi)用的3％，約60元／平方米·年
年維護(hù)管理費(fèi)＝2,000×60＝120,000元
6)房產(chǎn)稅：取年有效年租金收入的12％；
年房產(chǎn)稅＝1,530,000×12％＝183，600元
7)營業(yè)稅：取年有效年租金收入的5％計(jì)；
年?duì)I業(yè)稅＝1,530,000×5％＝76,500元
8)附加稅率為營業(yè)稅的11％(其中城市建設(shè)維護(hù)稅 7％、教育費(fèi)附加3％、河道管理費(fèi)1％)；
附加稅＝765,000×11％＝8,415元
9)年凈租金＝1,530,000－8,000－120，000－183,600－76,500－8,415＝1，133,485元
10)資本化率取7％，購購成本為購購總價(jià)的4％
收益價(jià)格單價(jià)＝14,111,530÷2,000＝7,055元／平方米
取值：7,060元／平方米
2．取比準(zhǔn)價(jià)格與收益價(jià)格算術(shù)平均值，求得不考慮租約情況下的評(píng)估價(jià)格為7,030元／平方米，評(píng)估總價(jià)14,060,000元。
3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)起，以后各年租約租金情況：
第1-2年，租金單價(jià)0．8元／平方米／日，年租金 576000元
第3-7年，租金單價(jià)0．88元／平方米／日，年租金 633600元
第8-12年，租金單價(jià)0．968元／平方米／日，年租金 696960元
第13-17年，租金單價(jià)1．0648元／平方米／日，年租金766656元
各年凈租金計(jì)算見下表：
由于租約租金明顯低于市場(chǎng)租金，估價(jià)對(duì)象在租約限制下的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為無租約限制條件下市場(chǎng)價(jià)格的50．8％。如果按照無租約限制市場(chǎng)價(jià)格的50％發(fā)放貸款，銀行將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
[關(guān)于案例的其他說明：該案例所在地區(qū)，以前為農(nóng)田，在2000年前規(guī)劃為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，建設(shè)居住小區(qū)和配套商服設(shè)施，一期小區(qū)建設(shè)后，沒有引進(jìn)大型連鎖超市，區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施缺乏，當(dāng)時(shí)商品房銷售不甚理想，住宅單價(jià)3500元／平方米左右。2002年，開發(fā)商引入知名連鎖超市入駐，某大型超市以較低租金簽訂20年合同，每五年遞增10％。大型超市入駐和開業(yè)，帶動(dòng)該地區(qū)的人氣，一些小的商家也紛紛落戶該地區(qū)。隨著商業(yè)配套設(shè)施改善，區(qū)內(nèi)住宅很快銷售一空，雖然后開發(fā)的二期、三期住宅價(jià)格提高不少，但銷售情況非常良好。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，當(dāng)?shù)囟肿≌骄鶅r(jià)格在6000元／平方米左右，新建底層商鋪的售價(jià)在1萬元以上。開發(fā)商讓利簽訂長期租約的租金損失能通過住房銷售進(jìn)度加快和銷售提價(jià)得到補(bǔ)償。]
六、結(jié)語
為滿足金融企業(yè)防范商業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的需要，推行抵押價(jià)值評(píng)估是房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展必然，租約影響值評(píng)估對(duì)附租約商業(yè)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估有重要意義。對(duì)附租約商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，不考慮租約影響的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格對(duì)金融機(jī)構(gòu)放貸參考意義不大，反而可能誤導(dǎo)金融放貸，導(dǎo)致商業(yè)銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。
因此，為求得科學(xué)、客觀、合理的估價(jià)結(jié)果，全面履行估價(jià)師職責(zé)，對(duì)附租約商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，我們應(yīng)評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)所附租約的租約影響值，尤其是所附租約的租期長，租金市場(chǎng)租金差別較大的商業(yè)房地產(chǎn)。
(摘自05年第6期《上海房地產(chǎn)估價(jià)》 作者：上海安大華永房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司 劉照鑫)
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