在成本控制方面，我國房地產(chǎn)商通常只重視“顯成本”的控制，而忽略對“隱成本”的控制，通常只關(guān)注施工階段的成本控制，而對決策、設(shè)計、招標等階段的成本控制缺乏足夠的重視。把壓縮必要開支當作成本控制的主要手段，反而使得重要的成本控制方法和措施流于形式，進而導(dǎo)致實際成本大大增加。

盲目壓縮決策階段成本

由于近十年我國房地產(chǎn)一直處于賣方市場，很多房地產(chǎn)商不重視決策成本的控制，只重視修房子、賣房子而忽略了策劃的重要性。很多房地產(chǎn)商做策劃報告僅僅是為了滿足籌集資金的需要，只想通過策劃包裝達成籌資的目的，導(dǎo)致策劃報告的可操作性大大降低。很多策劃報告顯得膚淺，遠未達到“指導(dǎo)投資決策”的要求。

策劃報告在收集材料的廣泛性和代表性、分析計算過程的規(guī)范性、邏輯推理的嚴謹性、指標選擇的合理性、計算結(jié)果的可靠性等方面都有待提高。

事實上，因忽視房地產(chǎn)的策劃而造成巨大成本損失的案例不勝枚舉，策劃的失敗往往會使得房地產(chǎn)商不得不改變決策，如更改戶型、變換功能、調(diào)整結(jié)構(gòu)、改造環(huán)境，進而造成上千萬元的資金白白浪費，對決策階段策劃成本的盲目節(jié)省實際上增加了大量的項目成本。

忽視設(shè)計階段的成本控制

在設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常的做法是將項目委托給一家“信得過”的設(shè)計單位。設(shè)計合同一般只是規(guī)定了設(shè)計進度、設(shè)計收費標準、設(shè)計范圍、設(shè)計質(zhì)量、工程技術(shù)要求等因素，卻很少或幾乎不對設(shè)計單位進行“造價約束”。加之當前設(shè)計單位普遍“經(jīng)濟觀念淡薄”，往往使得此階段成本控制失效。這是因為對于項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標準、材料設(shè)備選型等關(guān)鍵問題，設(shè)計單位只考慮“技術(shù)上可行，質(zhì)量上可靠”，而很少考慮建造成本。畢竟，如果設(shè)計不安全，設(shè)計人員要負重大責任，而造價的多少則與設(shè)計單位的收入無關(guān)。

另外，目前設(shè)計人員普遍存在“重技術(shù)，輕經(jīng)濟”的不正確認識。在設(shè)計單位內(nèi)部技術(shù)與經(jīng)濟分離。工程設(shè)計（建筑、結(jié)構(gòu)、水電）是設(shè)計人員的事，而造價則是預(yù)算人員的事情，兩者難以結(jié)合起來。這樣往往使施工圖設(shè)計過于保守，“肥梁胖柱，深基礎(chǔ)”的現(xiàn)象極為普遍，從而造成建筑材料的浪費。據(jù)統(tǒng)計，我國普通高層建筑每平方米用鋼量120公斤，有的甚至超過170公斤，而國外公司設(shè)計的88層的上海金茂大廈用鋼量僅127公斤/平方米。

輕視計劃作用導(dǎo)致成本失控

長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對計劃重要作用的認識。

頭先，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營沒有長遠規(guī)劃，走一步算一步，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營沒有連續(xù)性，甚至出現(xiàn)“斷層”現(xiàn)象，同時企業(yè)的資源沒有得到合理利用，如資金閑滯、周轉(zhuǎn)閑置、土地儲備太多造成浪費等等。

其次，企業(yè)制定的年度計劃實用性差。由于年度計劃的制定依據(jù)不充分，又缺乏事后評估，當前很多開發(fā)企業(yè)的年度計劃的指導(dǎo)性并不理想。在年度計劃的實施過程中，往往造成成本的浪費。

例如，銀行貸款與開發(fā)項目不協(xié)調(diào)（提前或落后），拆遷與開工建設(shè)存在空檔，主體建設(shè)與水電、配套設(shè)施不同步等等。

較后，作業(yè)計劃存在問題。由于普遍缺乏一個統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)控機構(gòu)，各部門往往互相配合不力，企業(yè)內(nèi)部“公文旅行”等不正?，F(xiàn)象長期存在。具體到拆遷、工程施工、設(shè)計、銷售部門之間，容易產(chǎn)生互相扯皮的現(xiàn)象，使工期拖長。

招投標沒有起到成本控制的作用

建設(shè)工程實行招投標，是我國建筑管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革，有利于降低工程造價、縮短工期、提高工程質(zhì)量。然而，目前房地產(chǎn)項目真正實施招投標的不足60％。很多房地產(chǎn)公司，特別是一些國有房地產(chǎn)公司，不愿意搞公開的工程招投標。為了不與政府政策相抵觸，不少公司采取了各種“變通”方法，工程項目承包較終還是落到了“目標客戶”的身上，本可以通過競爭有效控制成本的工程招投標，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（作者為北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司顧問）

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