1 目的
成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的一項重要內(nèi)容。成本控制直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟效益和顧客滿意。成本核算與預測，不僅是商品房銷售定價的依據(jù)，也是企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的重要依據(jù)。為了加強本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作，降低成本，依據(jù)國家《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》和ISO9001質(zhì)量管理體系標準，特制定本程序。
2 適用范圍
本辦法適用于本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)活動包括房地產(chǎn)工程項目建設(shè)、商品房和存量房產(chǎn)的銷售與租賃業(yè)務。
3 編寫依據(jù)
質(zhì)量手冊 7.5 生產(chǎn)和服務提供
工程項目過程管理程序 （XX/程序－12）
4 職責
4.1 集團公司總經(jīng)理全面負責專業(yè)本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作。集團公司副總經(jīng)理、總會計師按照各自分管業(yè)務配合總經(jīng)理組織和開展本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作。
4.2 財務部是本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本歸口管理的職能部室，負責組織房地產(chǎn)開發(fā)成本核算、編制房地產(chǎn)開發(fā)成本報表、編寫房地產(chǎn)開發(fā)成本分析。在總經(jīng)理主持下，財務部會同投資發(fā)展部、房地產(chǎn)事業(yè)部、項目部、售樓等有關(guān)部門共同編制房地產(chǎn)開發(fā)成本計劃和有關(guān)費用開支計劃并參與控制和考核工作。
4.3 項目部負責招標標底審核確認及工程預結(jié)算和撥付工程款過程的監(jiān)控管理。項目部是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算、管理、控制的基層單位。
5 程序內(nèi)容
5.1房地產(chǎn)開發(fā)成本項目和開支范圍
5.1.1土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、動遷用房安置費等。
5.1.2 前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“四通一平”等支出。
5.1.3 建筑安裝工程費：包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費：包括應交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、供熱源頭費、氣源發(fā)展基金。
5.1.5二次管網(wǎng)配套費：包括應交市、區(qū)主管局的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈，環(huán)境設(shè)施等費用。還包括應交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費，包括為小區(qū)服務而建設(shè)的學校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制、變電室、箱式基礎(chǔ)、泵房和地下室、地下人防等。
5.1.6不可預見費：包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費用。
5.1.7開發(fā)間接費：包括房地產(chǎn)開發(fā)項目應承擔的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。
5.2房地產(chǎn)開發(fā)成本預測和成本計劃
5.2.1成本預測。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目目標利潤的實現(xiàn)，公司進行成本預測，對房地產(chǎn)開發(fā)成本耗費作出合理的測算，制定目標成本。成本預測的基本程序為：
5.2.1.1收集房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的歷史資料；
5.2.1.2進行市場調(diào)研，掌握市場信息；
5.2.1.3進行銷售（租賃）價格預測；
5.2.1.4初步測算目標成本和目標利潤；
5.2.1.5充分考慮變化因素，計算預測誤差，修正目標成本并組織對目標成本的評估。
5.2.2 在目標成本的基礎(chǔ)上，編制降低成本計劃。
5.2.2.1降低成本計劃的編制內(nèi)容包括各成本項目降低計劃、各開發(fā)間接費用降低計劃、各工程項目成本降低計劃以及技術(shù)組織措施計劃。
5.2.2.2降低成本計劃的編制分工，按照集團專業(yè)和職能部室、項目部、售樓分管職責和權(quán)責結(jié)合的原則進行，財務部負責匯總編制集團公司降低成本計劃。
5.2.2.3集團公司降低成本計劃和各部門降低成本計劃由集團公司總經(jīng)理辦公會議研究同意后下達，集團公司各部門和全體員工貫徹執(zhí)行，在集團公司內(nèi)實行全面成本管理。

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