今年商鋪板塊的特點是售后包租承諾回報，然而從巨庫、第五大道的慘淡經(jīng)營到某商場停業(yè)轉(zhuǎn)型，投資者所希望的8%-10%的承諾回報大都落空了。但同時開發(fā)商仍然對承諾回報樂此不疲，現(xiàn)在還有白云生活廣場等新商鋪以此形式售賣。為此本報采訪有關(guān)專家，發(fā)現(xiàn)投資者購購商鋪必須要考慮3道風(fēng)險坎，想清楚再投資較關(guān)鍵。

風(fēng)險一：產(chǎn)權(quán)證能否得到

　　在西南三環(huán)某商場門前，400名商鋪業(yè)主聚集于此向開發(fā)商討說法，因為他們已經(jīng)有近半年沒有收到承諾租金了，而整個商場早在10月就停業(yè)整頓了。

　　業(yè)主江蘭（化名）告訴記者，他們家看到這里賣產(chǎn)權(quán)商鋪，就在去年10月花16萬元購了一個13.34平米的攤位，按照合同應(yīng)該是每季度回報接近4000元，然而拿了三個季度租金后從今年9月開始店方就不再打款。而且店方承諾的1年內(nèi)辦理房產(chǎn)證也成了空談。

　　該商場相關(guān)負責(zé)人溫某告訴記者，第三季度共欠業(yè)主2800萬元，之所以店方拖欠租金的原因是公司遇到資金困難，他們正在想辦法籌集資金。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該商場前期已經(jīng)從銀行貸款，并將地上二層、三層、夾層及地下一層、二層、咖啡廳做了抵押，這樣購了這些層面商鋪的業(yè)主是無法在開發(fā)商解押之前拿到產(chǎn)權(quán)證的。另外記者在政府辦的北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)中查詢，豐臺區(qū)開發(fā)的304個房地產(chǎn)項目中竟然沒有該商場的預(yù)售許可證資料。記者還看到商場與業(yè)主簽的合同并非市房管部門監(jiān)制的房屋購賣合同，所購購的攤位到底是什么以及在向誰備案的問題上都含混不清。

　　另外還有些商鋪項目是自建商業(yè)項目，雖然自建項目也可出售，但它不屬于商品房開發(fā)范圍，不能當(dāng)作商品房對社會公開銷售，投資者也很難拿到產(chǎn)權(quán)證。

　　如果沒有產(chǎn)權(quán)證，何謂產(chǎn)權(quán)商鋪？解決辦法：上網(wǎng)。查房地產(chǎn)項目預(yù)售（銷售）許可證www.bjfdc.gov.cn（北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)）；查抵押登記公示www.fdqsdj.gov.cn（北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)信息網(wǎng)）。

風(fēng)險二：擔(dān)保是否可靠

　　在承諾回報中很多投資者認為有擔(dān)保較可靠，很多商鋪承諾8%-10%回報，并有這樣那樣形式的擔(dān)保。但是記者發(fā)現(xiàn)擔(dān)保問題是一個非常復(fù)雜的法律問題，有些擔(dān)保虛到無以保障，即使有開發(fā)商所說的數(shù)十億元集團資產(chǎn)作擔(dān)保也并非就高枕無憂。

　　有些承諾回報商鋪用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入作擔(dān)保，然而經(jīng)營收入是不可知的，如果經(jīng)營效益不好如何回報？有些以抵押過的未完工項目作擔(dān)保，然而如果項目資金鏈出問題，銀行有權(quán)先收回資產(chǎn)；即使有項目用集團數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，要知道小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后的。

　　另外擔(dān)保還有直接擔(dān)保和間接擔(dān)保。有些承諾回報項目是擔(dān)保方與投資者直接簽擔(dān)保合同；有些則是擔(dān)保方與開發(fā)商簽擔(dān)保合同，對投資者只是間接擔(dān)保，直接與間接擔(dān)保的債務(wù)追訴權(quán)不相同。

　　如果沒有擔(dān)保，何以承諾回報？解決辦法：咨詢律師，調(diào)查擔(dān)保可靠性。

風(fēng)險三：定位是否準確

　　北京易鋪網(wǎng)CEO陳建明認為，在開發(fā)商把過多精力放在如何賣出商鋪的時候，卻忽略了商鋪本身的定位問題。然而當(dāng)商鋪售完進入實際操作階段，開發(fā)商或經(jīng)營方必須面對每年8%-10%的回報壓力，這樣就會迫使開發(fā)商還得回過頭來重新考慮商鋪經(jīng)營定位等較基本又較核心的問題。

　　以巨庫為例，開始的定位是青年時尚休閑購物場所，但是安定門周邊卻是各大部委居民聚居區(qū)，周邊消費人群年齡普遍偏大，而吸引較遠地方的青年人過來又有很大難度，所以一開始的定位就決定了現(xiàn)在慘淡經(jīng)營的現(xiàn)狀。

　　定位不準，何以經(jīng)營下去？解決辦法：投資者自己評估。陳建明認為，商鋪投資者分成專業(yè)知識較少把商鋪當(dāng)投資工具的人，和有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗、能夠判斷哪里是旺鋪的人。對于后者來講，他們很少在乎開發(fā)商所給的承諾。



（北京青年報/楊曉 于宗英）

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