通過“銀行貸款購房”，就能輕松擁有自己名下的產(chǎn)權，這是時下購房人士津津樂道的話題。其實，在獲得銀行發(fā)放貸款背后，有多少值得關注的地方？銀行又憑什么將幾十萬元錢貸給購房者？購房者又該拿什么來證明，使銀行確信你的還款能力，致使銀行在“安全”和“盈利”的前提下收回貸款。

　　小王去年本科畢業(yè)，在一家外企做銷售工作，有不錯的收入。剛剛開始學著適應離開父母后的“自力更生”生活，自己租房經(jīng)營自己的錢包：自己賺錢、自己預算、自己開支、自己計劃未來。眼看周圍的同事房子又賺了不少錢，小王盤算著購套房產(chǎn)：或投資或作為未來婚房。小王這一想法很快得到父母頭付款的支持。接下來就是小王忙著貸款的事了。但令小王萬萬沒有想到的是申請銀行貸款竟是如此環(huán)節(jié)多，其中還有這么大的學問。

　　銀行發(fā)放二手房貸款怎么審銀行對于資金的運用，頭先本著“安全性“、“盈利性“、“流動性“的原則，其次要符合銀行業(yè)務發(fā)展規(guī)模的擴大及配合國家的宏觀調控。目前上海二手房貸款銀行由初期的“高速發(fā)展期“步入了“穩(wěn)速發(fā)展期“。先前銀行對二手房的貸款審核，一般集中在房子本身的價值上，對貸款人的資料只作形式上的審查。而今銀行更在意此筆貸款的還款來源，不僅嚴格評估房產(chǎn)的價值，控制貸款成數(shù)，并且關注此款將貸給誰？

　　目前上海各家商業(yè)銀行審核流程一般采用四級審批制(信貸員-盡職-信貸科長-分管個人金融業(yè)務的行長)。而且各級審批的也不盡相同，并且需要擔保公司、評估公司、公證、征信公司、保險公司等多家公司的合作及配合，所以說一筆貸款的審批過程是一套非常復雜的科學評估風險及協(xié)助個人理財?shù)倪^程?？梢娰J款遠非一般人想象的那么簡單。

　　其實，分析銀行的審批流程及細節(jié)可以顯示，一筆銀行貸款的審批歷經(jīng)多個環(huán)節(jié)及眾多人員的參與。通過眾多人的積極努力，為了保證對客戶的服務承諾及服務效益，在滬上購房的購房人已經(jīng)基本享受到了非常高效的優(yōu)質服務。以下從銀行的角度分析一下審查內容就可見一斑。

一審房屋本身

　　從房屋地段來看，近日滬上多家銀行對二手房的所處的位置進行了詳細規(guī)定。有多家銀行對邊遠郊區(qū)的房子已經(jīng)停止放貸，即使對郊區(qū)操作的案件也是有選擇有條件的。比如對南匯地區(qū)有些銀行只做周浦地區(qū)的房產(chǎn)。比如有些市區(qū)的銀行只操作松江鎮(zhèn)的房產(chǎn)。

　　從房屋類型來看，公寓、新公房、酒店公寓、別墅等不同類型的房產(chǎn)決定的貸款成數(shù)會不盡相同。這直接關系到購房人的資金融資情況，關系到購賣合同中的付款時間及金額，甚至嚴重到會涉及違約及賠償問題。

　　在竣工年限上，因為目前在我國土地采用的是有償有限期的使用權使用制度，房屋的竣工年限可以反映出目前此房屋土地的使用年限的長短?？⒐つ晗薜拈L短也可以推算出房屋的新舊，從而可以判斷出房屋的價值。

　　在房屋單價與總價方面，根據(jù)2003年121文件精神，嚴格控制高價房審批規(guī)模，每平方米單價超過7000元或總價超過100萬元的房產(chǎn)均屬高價房，要適量降低貸款成數(shù)。

　　此外值得關注的是，銀行所貸比例不是根據(jù)購賣合同所記載的成交價所定，而是根據(jù)銀行認可的專業(yè)評估公司出具的房屋評估報告來確定的。

二審貸款人情況

　　比如主貸人及房產(chǎn)共有人的自然狀況：“你是誰？從哪里來？社會關系如何？“這些均是銀行審核的。甚至包括主貸人的健康狀況及文化程度均是銀行審核關鍵要素。

　　職業(yè)情況：目前工作是大多數(shù)人穩(wěn)定經(jīng)濟來源的基礎，所以銀行非常關注單位的性質及工作崗位，這在某種程度上反映出一個人的工作能力及工作年限。

　　家庭情況：現(xiàn)有住房性質及家庭財務支出狀況。

　　與銀行的關系：他行是否有負債會直接決定此筆貸款的可貸成數(shù)，同時還有銀行的存款狀況。

　　資信情況：經(jīng)過幾年的努力，上海已經(jīng)建立了較完善的征信系統(tǒng)。一個人的信用好壞只要輸入身份證號碼就可以看得出，有無還貸、電信、水電煤氣費等公共事業(yè)的欠費或逾期都能一目了然。

三審擔保機構資質

　　為了保證銀行、上下家的風險，二手房貸款的發(fā)放離不開具有擔保資質的房屋貸款服務公司的參與。所以房屋貸款服務公司的操作資質、操作規(guī)范性、在銀行的信用直接影響著貸款的審批及發(fā)放。在2003年中，有家擔保公司違規(guī)操作，結果給銀行、購賣雙方超成了不可估量的損失。目前一批中介及經(jīng)紀人已經(jīng)登上銀行黑名單。前不久，上海房屋貸款服務協(xié)作網(wǎng)絡的成立，就有安家集團等6家有一定影響力的幾家大型擔保公司共同簽署了“行業(yè)規(guī)范公約“，以肅清行業(yè)內存在的不良現(xiàn)象。所以，房屋貸款時找專業(yè)的大型房屋貸款服務機構對購房人來說也是一大保障。

四審保險機構

　　在我國目前試行的房屋抵押規(guī)定明確指出：抵押當事人約定對抵押房地產(chǎn)投保的由抵押人投保,保險費由抵押人負擔,并將保險單移抵押權人保管。在抵押期間,抵押權人為保險賠償?shù)氖芤嫒?。而且，目前銀行在審批貸款中非常關注保險公司開具的保單險種為哪些，對不同房屋類型都規(guī)定了不同險種。

五審資料完整性

　　因為銀行的審批為四級審批，所以客戶提供資料的完整性對審核的速度及質量至關重要。在銀行操作過程，經(jīng)常會碰到客戶資料缺這少那的情況，不僅給客戶帶來麻煩，也大大影響了銀行人員的工作效率。但對貸款購房的人來說貸款購房申請往往是頭次接觸，所以找一家專業(yè)的房屋貸款服務機構咨詢貸款并準備資料顯得尤其重要。

　　實戰(zhàn)案例：2類方式證明還貸能力

　　小王貸款審批中，銀行提出質疑：小王的年齡尚小，銷售工作提成收入不穩(wěn)定；需要提供父母的收入證明作為共同還款人?？墒切⊥醯母改附?jīng)營一家公司，需要提供什么證明銀行才會認可呢？較后直到小王的父母提供了公司的相關資料，才得到銀行審批。

　　一筆個人住房貸款短則五六年長則二三十年；對于銀行來講可謂是“一次貸出、數(shù)年收回“。所以銀行在評估貸款風險時，非常關注主貸人的還貸能力。對于個人，如何向銀行證明自己有足夠的還貸能力呢？

　　其實，從“月月進賬類“到“本來持有類“均可以向銀行展示自己的財力：“月月進賬類“表現(xiàn)在每月穩(wěn)定所得薪水證明，專業(yè)術語稱為穩(wěn)定的現(xiàn)金流：

　　一類為穩(wěn)定職業(yè)型：較有說服力的當屬較近3個月的個人所得稅單，其次為雇主證明信確認當前收入職位，當然可以提供較近3個月的銀行的對賬單顯示薪水入賬記錄也是非常響當當?shù)淖C明。

　　另一類為自創(chuàng)企業(yè)型：公司持有證明(營業(yè)執(zhí)照)，較近幾個月銀行對賬單可以顯示現(xiàn)金流轉情況，較近的完稅證明，較近經(jīng)審計的財務報表均是銀行喜愛的財力證明。

　　“本來持有類“也可以統(tǒng)稱為資產(chǎn)輔助型，較常見的為房租所得：3個月的稅單及租賃合同，提供定期存款證明也行，擁有股票的客戶可以讓證券公司開具股票市值證明，投資基金的客戶所持有價基金證明也可，擁有多套貸款人可以提供其他房產(chǎn)證明，甚至保存好銀行信用卡的對賬單也可以作為向銀行申請貸款的有力砝碼。總之，想要貸款的客戶對自己的各類資產(chǎn)或賬單一定要保存好。



（新聞晨報/王愛靜）

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