近日，房地產(chǎn)稅話題又進一步升溫。十八屆三中全會通過的《中共關于全面深化改革若干重大問題的決定》要求“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革”。這一提法與現(xiàn)代市場經(jīng)濟國家的稅收法定的要求是一致的。

房地產(chǎn)稅開征可能遇到的各種問題可望在立法中得到充分的反映并得以解決，這樣推出的房地產(chǎn)稅的社會影響也可能是正面的。房地產(chǎn)稅關系千家萬戶，開征房地產(chǎn)稅的風險不能不加以深入評估，房地產(chǎn)稅的開征至少需澄清七大問題。

一問：什么才是改革目標所期待的房地產(chǎn)稅？

眼下對于房地產(chǎn)稅究竟是什么，參與討論者的認識往往有著極大的分歧。不一樣的“房地產(chǎn)稅”開征難度自然不同，且差異極大。重慶試點的個人住房房產(chǎn)稅是一種類型，上海試點的是一種類型，對商業(yè)地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅則是一種類型?？墒?，這些都不應該是改革目標所期待的房地產(chǎn)稅。

所有稅種，不管后面有什么含義，都改變不了它為政府提供收入的初衷。稅收的財政原則是其他目標實現(xiàn)的基礎。如果稅收不是為了籌集財政收入，那么它的存在就沒有意義。房地產(chǎn)稅也是這樣的。房地產(chǎn)稅的開征是在完善地方主體稅體系的背景中提出來的，房地產(chǎn)稅應該成為地方稅收入的重要組成部分。這樣的房地產(chǎn)稅必須有充分的稅源。只有對全部房地產(chǎn)普遍開征的房地產(chǎn)稅，才可能實現(xiàn)這個目標。重慶和上海那樣的個人住房房產(chǎn)稅，稅基本來就小，不太可能扮演這種角色，也不應該是中國房地產(chǎn)稅改革的目標。

房地產(chǎn)稅的開征不能帶來新的不公平。以房地產(chǎn)評估價為基礎征收房地產(chǎn)稅可以*大限度地減少這種不公平。為征稅所進行的房地產(chǎn)價值評估不同于純粹的市場層面上的資產(chǎn)評估。不管是什么性質(zhì)的住房，只要在同一區(qū)域，所享受到的地方公共服務應該是相似的。因此，為征收房地產(chǎn)稅所進行的評估可以不用考慮住房的不同產(chǎn)權屬性，而只要強調(diào)不同房地產(chǎn)所對應的地方公共服務的差異性即可。

與改革目標所匹配的房地產(chǎn)稅只能是以房地產(chǎn)評估價為基礎普遍課征的一種稅。免征一套或兩套住房的理由站不住腳。不同住房免征會因為住房價值差異太大會帶來嚴重的不公平；免征可能導致房地產(chǎn)稅稅源嚴重不足，特別是某些公共服務好的房價高的地方，稅源不足問題會表現(xiàn)得更加突出。

二問：國際慣例就是中國開征房地產(chǎn)稅的理由嗎？

參考國際慣例，中國可以少走彎路，但國際慣例也不應該照單全收。國情仍然是問題的*主要方面。立足國情，尋找到房地產(chǎn)稅在中國存在的邏輯，才是*應該解決的問題。

國際慣例在中國房地產(chǎn)稅開征面前顯得蒼白無力。中國城鎮(zhèn)土地國家所有，這是諸多開征房地產(chǎn)稅國家所不同的。有人或許要問，土地國有制說的是產(chǎn)權問題，房地產(chǎn)稅涉及政權，橋歸橋路歸路，不可同日而語?？墒?，事實上，不管是稅收收入，還是國有土地收入，進入的都是政府口袋，而且國有土地收入，有相當部分用于地方基礎設施和公共服務，與房地產(chǎn)稅的用途有很多類似。二者怎么能夠分開考慮呢？

有人會以中國香港地區(qū)為理由，說明土地公有仍然可以開征房地產(chǎn)稅?？墒牵鲝堖@個理由的人不要忽視一個事實，香港地區(qū)可是沒有像我們這樣的增值稅和消費稅，而且，增值稅收入占全國稅收收入的40%以上。一個社會所能承載的宏觀稅負是有限的。

所謂的國際慣例對中國也不是沒有參考價值的。開征房地產(chǎn)稅所需要的評估技術以及征管過程中可能遇到的難題，在各國各地的實踐中基本上都遇到過。在國際上，房地產(chǎn)價值如何評估，同樣充滿了爭議，評估方法爭議的背后是利益之爭，*終給出的方案是各方妥協(xié)的結(jié)果，但是豐富多彩的經(jīng)驗可以為中國提供參考。當前中國開征房地產(chǎn)稅的難題不在技術上，因為各國各地已有許多做法可供借鑒，無非是選擇哪種做法更適合國情的問題，無非是技術引進之后如何消化和吸收的問題。

三問：房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價符合社會公眾的真正預期嗎？

房子一漲價，想買房的人希望房價降一點，完全可以理解。但是，一旦擁有了住房，誰也不希望自己的財富縮水。這就是一種矛盾的心態(tài)。矛盾化解的*佳做法是維持房價的穩(wěn)定。在房價快速上漲時，房地產(chǎn)稅不僅無法讓房價下跌，而且房價可能會以更快的速度上漲。這樣的市場通常是賣方市場，賣方有很強的動力轉(zhuǎn)嫁稅負。賣方市場下，賣方轉(zhuǎn)嫁稅負的意圖容易實現(xiàn)。

*近一年來，房地產(chǎn)市場又筑起了堰塞湖，特別是一線城市和二線城市房價高企。如果收入與房價之比長期背離，房價泡沫終有破滅之日。*平穩(wěn)的辦法就是讓房價從此穩(wěn)定或漲幅遠遠低于其他商品價格，也遠遠低于收入增幅，這樣，一段時期過后，收入和房價的比例就會保持合理。但是，一線城市此次兇猛的房價上漲，增加了房地產(chǎn)市場的調(diào)控難度，也讓房地產(chǎn)市場危機風險全面上升。在這樣的背景下，有人希望能用房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。建議者的良好初衷不容置疑，但是，如果在這樣的環(huán)境下引進房地產(chǎn)稅，那么后果很可能是不堪設想的。如果市場繼續(xù)火熱，那么房地產(chǎn)稅只會起到火上澆油的作用，讓房價更高。試想，你要買一套住房，嫌一千萬元的價格太高，然后你想著找到政府，讓政府開征房地產(chǎn)稅。*初，你只是想，這樣，持有房地產(chǎn)的成本上升了，市場上可供出售的住房就會大幅度增加。但是，結(jié)果真得會是這樣嗎？如果購房者還是很多，那么新增的稅只會轉(zhuǎn)嫁出去。房地產(chǎn)稅稅率不太可能高于3%。假設以*高的3%計算。如果房價一年能漲10%，那么業(yè)主持有房地產(chǎn)稅的成本就可以完全被漲價所抵消。10%的漲價足以彌補業(yè)主持有住房的按揭費用和房地產(chǎn)稅成本。這樣的房地產(chǎn)稅是不太可能促進房價下跌的。

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