深圳預售、現(xiàn)售的住宅及公寓均需進行價格管理

預售申報均價不得明顯高于周邊在售項目均價

昨日，深圳市規(guī)土委公布了《商品住房和商務公寓預、現(xiàn)售價格管理操作細則》（以下簡稱《操作細則》）?！恫僮骷殑t》明確深圳商品房和公寓申報預售均價不得明顯高于周邊在售項目均價，被業(yè)界解讀為新版“限價令”，利于深圳樓市長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

去年10月4日，為貫徹落實國家對房地產市場調控要求，深圳市人民政府辦公廳轉發(fā)了市規(guī)劃國土委等七部門《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（后簡稱《若干措施》）的通知（深府辦〔2016〕28號）?！度舾纱胧肪褪菢I(yè)界俗稱的“深八條”。

據(jù)深圳市規(guī)土委相關負責人表示，《若干措施》第五條為“關于加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理”的有關規(guī)定，據(jù)此，深圳市規(guī)土委起草了《操作細則》。

該《操作細則》是深圳市規(guī)土委落實深府辦[2016]28號文，建立房地產宏觀調控長效機制的重要舉措之一，有利于促進深圳房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止房價大起大落。

【預售】

住宅和公寓申報均價不得明顯高于周邊在售項目均價

《操作細則》對商品住房和商務公寓預售價格管理進行了明確。深圳建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度。深圳市規(guī)土委各管理局在受理商品房預售申請之前，需對擬申請辦理預售的商品住房和商務公寓項目資料進行前期審查，對項目的申報價格進行合理指導。

按照《若干措施》的相關規(guī)定，擬申請預售項目屬申請預售的，其戶型（按建筑面積小于90平方米、90~144平方米、大于144平方米三種類型計，以下同）申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格；擬申請預售項目屬分期開發(fā)再次申請預售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格，如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低于當前市場平均價格的，可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。

下調備案價格也需有度有節(jié)奏開展

深圳完善預售價格備案和備案變更制度。預售價格備案仍按當前操作的程序辦理，規(guī)土委旗下各管理局在辦理預售審批后由市價格主管部門辦理價格備案。按照《若干措施》有關規(guī)定，市價格主管部門不再辦理商品住房和商務公寓項目上調備案價格的變更手續(xù)，各管理局不再辦理相應上調價格系統(tǒng)數(shù)據(jù)修改的有關手續(xù)，下調備案價格也需有度有節(jié)奏開展，不得短期內大幅度下調，防止房價大起大落。

【現(xiàn)售】

商品房和公寓轉現(xiàn)售備案價格仍需對外公示

《操作細則》對商品住房和商務公寓現(xiàn)售價格管理進行了明確，要求做好商品住房和商務公寓現(xiàn)售價格指導。

1.對于已批預售的商品住房和商務公寓項目轉現(xiàn)售的，套房備案價格仍按預售申報價格確認，備案價格繼續(xù)通過系統(tǒng)對外公示。

2.對于未辦理預售直接辦理現(xiàn)售的商品住房和商務公寓項目，登記要在項目辦理不動產權登記和分證變更登記之后，告知開發(fā)企業(yè)攜帶項目不動產權證書和分戶表等材料并至少以棟為單位到項目轄區(qū)管理局申請辦理現(xiàn)售價格指導手續(xù)（具體標準參照預售項目預審查制度）；信息要及時將現(xiàn)售的套房數(shù)據(jù)導入房地產信息系統(tǒng)，各管理局辦理現(xiàn)售價格指導手續(xù)后將套房價格錄入系統(tǒng)并對外公示。未申請辦理現(xiàn)售價格指導手續(xù)的項目，不得開通網(wǎng)簽現(xiàn)售合同權限。

3.對原屬自用性質的住房或商務公寓項目，通過補繳地價等形式入市現(xiàn)售的，登記要在項目換領商品房性質不動產權證書完畢后，告知申請單位攜帶項目不動產權證書和分戶表等材料到項目轄區(qū)管理局申請辦理現(xiàn)售價格指導手續(xù)（具體標準參照預售項目預審查制度），項目成棟的需以棟為單位申請辦理，項目不成棟的需一次性辦理；信息要及時將現(xiàn)售的套房數(shù)據(jù)導入房地產信息系統(tǒng)，各管理局辦理現(xiàn)售價格指導手續(xù)后將套房價格錄入系統(tǒng)并對外公示。未申請辦理現(xiàn)售價格指導手續(xù)的，不得開通網(wǎng)簽現(xiàn)售合同權限。

目前，深圳市規(guī)土委正在和市價格主管部門協(xié)商商品房現(xiàn)售價格備案事宜，在未明確相關程序之前暫不要求企業(yè)辦理商品房現(xiàn)售價格備案手續(xù)。

【精裝修】

帶裝修項目申報價格不得包精裝修成本

《操作細則》對帶精裝修交樓項目價格管理也提出了要求。

對于帶精裝修交樓的商品住房和商務公寓項目，各管理局在辦理預售或現(xiàn)售預審查時應指導申請企業(yè)將裝修成本從申報價格中剝離，同時要求開發(fā)企業(yè)在銷售階段要將相關信息明確告知購房人，在網(wǎng)簽合同階段要在合同中增加相應補充約定，明確合同價格和不動產權登記價格不包含精裝修成本，不得違背購房人的意愿，強制搭售或通過提高裝修價格變相抬高房價。

觀點

現(xiàn)售項目納入監(jiān)管

利于樓市平穩(wěn)發(fā)展

對于上述《操作細則》，美聯(lián)物業(yè)全國研究總監(jiān)何倩茹撰文認為，將對深圳市場帶來以下影響：

1.對預售及現(xiàn)售項目的銷售價格進行監(jiān)管，有利于保持房價的平穩(wěn)發(fā)展，防止大起大落。

2.此前現(xiàn)售項目長時間游離于價格監(jiān)管之外，部分房企會利用政策的漏洞打擦邊球，使得現(xiàn)售項目出現(xiàn)隨便定價的現(xiàn)象。這次將現(xiàn)售項目的銷售價格也納入到監(jiān)管范圍內，有利于整個房地產市場的平穩(wěn)、有序發(fā)展。

3.在住宅項目限購之后，商務公寓作為替代產品瞬間火熱，本次將商務公寓也納入到監(jiān)管范圍之內，同樣是為了防止其價格隨意變動而引發(fā)市場的不平衡。另外，配合前段時間網(wǎng)傳將對商業(yè)、辦公、研發(fā)用房的建筑設計管理提出指導意見，嚴格監(jiān)管工改商項目等，都是政府為保證房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的舉措。

4.將裝修款與購房款分開，可以防止開發(fā)商以 為名提高整體房價，讓購房者明明白白消費。

近幾年房地產項目的資本價格快速升高，已引起政府部門的高度重視，何倩茹認為在2017年深圳市場不會再有大的調控政策出臺，但像這樣的堵漏洞、小調整依然偶有發(fā)生。在上述措施的監(jiān)管下，發(fā)展商捂盤已經(jīng)不能成為漲價的理由，2017年樓價的大幅波動已被扼殺；而且高低價格樓盤搭配入市，可以防止一手房價格的結構性波動，錯誤引導市場輿論。

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