2015年火爆的樓市背后又新增多少房奴？很多人是“負(fù)債累累”，貸款購(gòu)房真正操作的時(shí)候問(wèn)題來(lái)了，全款購(gòu)還是貸款購(gòu)？如果貸款，要提前還款嗎？貸多長(zhǎng)時(shí)間？等額本金還款呢，還是等額本息？

貸款300萬(wàn)，不同的還款方式中間竟然相差近65萬(wàn)，但為什么說(shuō)這卻不一定適合你？

1、全款購(gòu)還是貸款購(gòu)？

如果你是土豪當(dāng)然全款購(gòu)房，不用繳納任何利息，但大多數(shù)房奴還是通過(guò)銀行按揭貸款購(gòu)房的。

貸款購(gòu)房的好處是用銀行的錢(qián)周轉(zhuǎn)出更多的現(xiàn)金流，而且能用公積金貸款購(gòu)是較好。近幾年，公積金政策在不斷的放寬，購(gòu)房、租房都可以用。

上海公積金貸款對(duì)購(gòu)房的利好就是貸款上限從80萬(wàn)提高到120萬(wàn)。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸。

現(xiàn)行公積金貸款5年期以上利率是3.25%，商貸5年期以上是4.9%已降到歷史較低水平了?，F(xiàn)在上海一些銀行還推出在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上實(shí)行9折優(yōu)惠，在購(gòu)房之前，可以先咨詢(xún)銀行是否有折扣，多家銀行比較一下哪家的優(yōu)惠力度。

2、貸多長(zhǎng)時(shí)間合適，要提前還款嗎？

舉個(gè)栗子

地點(diǎn)：上海 頭付30%

總價(jià)：300萬(wàn)

貸款：組合貸款（商貸+公積金貸款）

利率：商貸4.9% 公積金3.25%

額度：公積金貸款120萬(wàn) 商貸90萬(wàn) 共計(jì)210萬(wàn)

等額本金和等額本息的還款情況如下：

等額本息：貸30年還款總額360萬(wàn)

等額本金：貸30年還款總額335萬(wàn)

30年等額本息的總利息是360萬(wàn)，等額本金335萬(wàn)。假如我們的投資利息大于4.9%，比如投資的P2P平臺(tái)預(yù)期年化收益率在10%，那么把還給銀行的錢(qián)拿出來(lái)投資，那我們的資金又多創(chuàng)造了5.1%的利息，這比一年期定期存款都高！

所以建議在貸款時(shí)，按較長(zhǎng)的時(shí)間貸款，如果每年都可以找到高于4.9%的投資，就不用著急還銀行貸款。提前還款的判斷依據(jù)在于你的投資收益如何。

如果你沒(méi)有公積金貸款，那么，除了頭付外的210萬(wàn)只能進(jìn)行商貸了，下面來(lái)看一下商貸等額本息和等額本金的還款情況。

等額本息

等額本金

3、等額本息還是等額本金？

等額本息還款方式相比等額本金還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會(huì)高出很多，但是，等額本金年的每月的還貸金額要比等額本息高出很多。

簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是如果你購(gòu)房是為了自住且打算30年內(nèi)甚至70年不換房，你手頭閑錢(qián)相對(duì)比較多，可以選擇等額本金。

其實(shí)無(wú)論是等額本息或者是等額本金，都是用你借用銀行的本金余額，乘以對(duì)應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個(gè)月），計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說(shuō)，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的。

之所以計(jì)算出的利息不同，其實(shí)是因?yàn)槟悴煌路萁栌玫牟煌窘鹪斐傻?。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

等額本金與等額本息相比，因?yàn)橹霸路菝總€(gè)月都比等額本息的還款金額大，所以其實(shí)就類(lèi)似于每個(gè)月都有部分貸款提前還給銀行，從而減少了本金余額，占用利息自然就少了。

其實(shí)如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢(qián)的時(shí)候?qū)ｉT(mén)做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你較終利息高，是因?yàn)槟忝總€(gè)月占用銀行的本金多造成的。

所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會(huì)小。

等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。

不過(guò)，在上海購(gòu)房，換房的頻率非常高，從營(yíng)業(yè)稅的“5改2”可以略知一二。所以，購(gòu)購(gòu)頭套房?jī)H是為了過(guò)渡的話(huà)，還是等額本息劃算的多，因?yàn)槊吭碌倪€款金額是一樣的，大約住個(gè)5年左右房子升值了賣(mài)掉頭套置換二套房，剩余的房款就直接轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)方手中了。

4、看看你適合什么樣的還款方式

三類(lèi)人適合提前還款：

1）、傳統(tǒng)保守黨。錢(qián)只存銀行，不做任何投資，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)的朋友，建議提前還，生活更踏實(shí)。

2）、不想要任何的負(fù)責(zé)，覺(jué)得欠錢(qián)很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級(jí)大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，可以提前還。

3）、還了房子的錢(qián)，又拿無(wú)貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非?？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率。

建議不用提前還款的類(lèi)型：

1）、公積金貸款，商貸7折、8折，公積金貸款利率才4.05%，這么低的成本，就不要再給自己增加壓力了。

2）、等額本金還款期限已經(jīng)超過(guò)三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來(lái)越少，不用選擇提前還款。

3）、等額本息還款期已經(jīng)超過(guò)二分之一，提前還款看似節(jié)省的利息會(huì)比較多，其實(shí)不然，所以我也不建議提前還款。

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