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房地產(chǎn)調(diào)控政策將推
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:21世紀經(jīng)濟報道 閱讀 550 次
房地產(chǎn)市場政策再次釋放調(diào)整信號。這背后是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)接近“警戒線”。在監(jiān)測的21個城市中,11個城市10月庫存量較上半年末有所增加,從消化周期來看,三成城市超過一年,另有三成城市消化周期為半年。樓市正處于去庫存階段,高層近日也兩次提到房地產(chǎn)去庫存。除此之外,棚戶區(qū)改造、房地產(chǎn)信貸、稅收等的調(diào)整都將是發(fā)力。
業(yè)內(nèi)專家指出,由于房地產(chǎn)市場整體面臨供大于求的現(xiàn)狀,因此即使樓市刺激政策出臺,也不會在短期內(nèi)改善投資、拿地、新開工等指標。但若措施得當,則會提振市場信心。
在宏觀經(jīng)濟增速放緩的背景下,高層頻繁提及房地產(chǎn),透露出更為積極地穩(wěn)定樓市態(tài)度。
自10月23日以來,國家主席 和國務(wù)院總理 一共三次在不同場合談到房地產(chǎn),并傳遞出“去庫存”的明確信號。而高層在此之前公開提及房地產(chǎn),是在今年的全國“兩會”期間。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解,未來房地產(chǎn)調(diào)控政策定向?qū)捤墒谴蟾怕适录?,有關(guān)部委已經(jīng)做好政策儲備,將可能在近期內(nèi)推出。
據(jù)悉,棚戶區(qū)改造將是政策發(fā)力的,具體做法以“貨幣化棚改”為主,此舉被認為不僅能夠消化庫存,還借助棚改對沖商品房投資增速的下滑。此外,房地產(chǎn)信貸、稅收等領(lǐng)域都有可能放松。
專家表示,由于房地產(chǎn)市場整體面臨供大于求的現(xiàn)狀,因此即使樓市刺激政策出臺,也不會在短期內(nèi)改善投資、拿地、新開工等指標。但若措施得當,則會提振市場信心,使市場不至于出現(xiàn)大幅滑坡。
通盤考慮
過去一個月間,高層罕見地密集提及房地產(chǎn)。
10月23日,國務(wù)院總理 在黨校的講話中,闡述當前中國經(jīng)濟的困難、機遇和挑戰(zhàn)。其中提到:“以往我們長期依賴的房地產(chǎn),去庫存問題也沒有解決?!?/p>
11月10日,中共總書記、國家主席、軍委主席、財經(jīng)專業(yè)小組組長 主持召開財經(jīng)專業(yè)小組第十一次會議,研究經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性改革和城市工作。 發(fā)表重要講話時提到:“要化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”
11月11日,國務(wù)院總理 主持召開國務(wù)院常務(wù)會議提出,圍繞消費新需求,釋放內(nèi)需潛力、彌補民生短板。其中的重要工作之一就在于,以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,房地產(chǎn)市場高庫存的現(xiàn)狀,意味著市場供大于求,不僅影響企業(yè)的利潤,也影響開發(fā)商的拿地和投資進程。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年1-10月,全國房地產(chǎn)投資同比名義增長2%,增速創(chuàng)多年來新低。同期的固定資產(chǎn)投資增速為10.2%。土地方面,前10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款5794億元,同比下降25.2%。
上海某業(yè)內(nèi)人士表示,從近期房地產(chǎn)業(yè)對于宏觀經(jīng)濟的作用分析,銷售復蘇對經(jīng)濟的正面影響,遠不如投資放緩對經(jīng)濟的負面影響。
他補充道:“其一,建筑活動可以拉動水泥、鋼鐵等房地產(chǎn)業(yè)的上游和中游行業(yè),這些行業(yè)也是導致中國經(jīng)濟低迷的"重災(zāi)區(qū)"。其二,作為"三駕馬車"的固定資產(chǎn)投資,是決定經(jīng)濟短期企穩(wěn)的關(guān)鍵,而房地產(chǎn)又是固定資產(chǎn)投資中較低迷的部分。”
發(fā)力棚改
對于上述局面,有關(guān)部門早有應(yīng)對。據(jù)記者了解,在11月10日的財經(jīng)專業(yè)小組會議之前,住建部曾就樓市問題向高層做過專題匯報。雖然匯報內(nèi)容不得而知,但從住建部近期的動作,不難看出端倪。
一位接近住建部的人士向21世紀經(jīng)濟報道表示,今年以來,住建部曾多次開展針對棚戶區(qū)改造工作的專題調(diào)研。調(diào)研組級別頗高,很多調(diào)研為副部長牽頭,住建部部長陳政高也曾親自掛帥。
該人士表示,在調(diào)研的同時,住建部今年還密集召開與棚改有關(guān)的會議,顯示出對棚改工作“重視”。
去年上半年,住建部就對房地產(chǎn)市場做出“供大于求、庫存高企”的定性,還將棚戶區(qū)改造工作列為近幾年來的。
上述人士稱,明年棚改工作的將是以貨幣化安置為主。即在棚戶區(qū)改造的過程中,以貨幣安置為主,取代此前的實物安置為主。圍繞貨幣化安置的金融支持也將啟動。據(jù)了解,信貸資產(chǎn)證券化已經(jīng)確定為主要手段。
按照國務(wù)院上半年的要求,新增信貸資產(chǎn)證券化試點銀行騰出的資金,要支持棚改、水利、中西部鐵路等領(lǐng)域建設(shè)。但較新的要求為,棚改在上述支持的領(lǐng)域中具有優(yōu)先權(quán)。與此同時,對于已經(jīng)發(fā)放的棚改貸款,進行信貸資產(chǎn)證券化試點,其置換出的信貸額度,要求全部用于棚改及其貨幣化補償。
此外,按照今年6月發(fā)布的《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》,政府與社會資本合作(PPP)模式將成為棚改的重要融資渠道。
另據(jù)記者了解,一直對棚改給予重要資金支持的國家開發(fā)銀行,也取消了棚改項目貸款用于貨幣化補償安置的比例上限。這也意味著,國開行的支持力度將會更大。
權(quán)限下放
除棚改外,信貸、稅收等一些“常規(guī)武器”也可能推出,用于刺激住房消費。知情人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,在經(jīng)過連續(xù)降息之后,未來對房地產(chǎn)的信貸支持力度可能還會加大。其中除頭付比例和貸款折扣下調(diào)外,還包括二套房和多套房認定標準的放寬。
有市場人士猜測,非限購城市的頭套房較低頭付有可能降至20%,較低貸款利率折扣相當于基準的7成。也即,信貸優(yōu)惠力度回到2010年的水平。
中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉指出,普通住宅界定標準也可能調(diào)整。他表示,普宅界定將直接影響交易稅費的征收標準,其對市場的影響力僅次于信貸政策的調(diào)整,且對市場短期利好作用明顯。
此外,與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收也有望下調(diào),尤其是交易環(huán)節(jié)的稅收。但該項調(diào)整的權(quán)限將下放到地方政府手中,具體形式可能體現(xiàn)為“直接減稅”或“稅費補貼”。
據(jù)了解,由于我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化特征明顯,近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策多避免“一刀切”,強化“因地制宜”的原則。具體表現(xiàn)為,在統(tǒng)一的考量標準下,下放更多的權(quán)限給地方政府,靈活調(diào)整。
在地方政府調(diào)整范圍內(nèi)的,還包括公積金貸款額度。有業(yè)內(nèi)知情人士表示,雖然今年住建部要求上調(diào)公積金貸款較高額度,但當前公積金賬戶余額仍不斷攀升。其主因在于,公積金貸款額度仍然不足,且放款流程慢。據(jù)悉,未來地方政府可能自主提高公積金貸款較高額度,并加快審批和放款流程。
另外,國土部還將針對各地市場,對土地供應(yīng)做出動態(tài)調(diào)整,對于市場庫存過大的地方,將削減土地供應(yīng)量。
專家表示,在我國多年來的樓市政策中,上述“常規(guī)武器”一直存在。其調(diào)整更多基于市場條件的變化,進行靈活控制。但一線城市的“限購令”恐不會有根本性動搖。
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