過去幾年來房地產(chǎn)市場的分化態(tài)勢，正在房價(jià)指標(biāo)上鮮明體現(xiàn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年11月，全國70個(gè)大中城市中，有33個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，比10月增加6個(gè)；二手住宅價(jià)格上漲的城市有40個(gè)，比10月增加2個(gè)。房價(jià)整體呈現(xiàn)出加速上漲的趨勢。

太平戴維斯根據(jù)上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，過去五年來，一線城市房價(jià)累計(jì)上漲45.53%，漲幅明顯。相比之下，二線城市的漲幅僅為10.73%。同期，三四線城市房價(jià)同比漲幅不斷遞減。

隨著樓市的區(qū)域分化，房價(jià)也呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。多家機(jī)構(gòu)指出，這種趨勢并未終止，未來一線城市的房價(jià)仍有上漲動(dòng)力，二三線城市則會繼續(xù)上漲乏力局面。

一線城市房價(jià)漲幅4倍于二線

根據(jù)城市等級的差別，太平戴維斯將納入統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市進(jìn)行分類，分為4個(gè)一線城市，16個(gè)二線城市，24個(gè)三線城市，其余的列為四線城市和五線城市。

環(huán)比來看，不同城市之間的房價(jià)變化差距不大，但若拉長時(shí)間軸，可見房價(jià)分化十分明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年11月，70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均同比下降0.37%。其中，一線城市價(jià)格上漲19.45%，二線城市僅上漲0.87%。三四五線城市的房價(jià)則呈現(xiàn)負(fù)增長。

從上述變化可以看出，過去一年來，一線城市房價(jià)平均上漲兩成。其余大部分城市的房價(jià)出現(xiàn)下跌，只有少部分城市房價(jià)微漲。

若以2010年12月的房價(jià)為基準(zhǔn)，過去五年來，70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均上漲9.34%。其中，一線城市上漲45.53%，遠(yuǎn)高于平均水平。二三四五線城市房價(jià)的平均漲幅分別為10.73%、7.01%、5.97%和4.53%。

從變化趨勢上看，不同層級的城市之間，房價(jià)分化十分明顯。一線城市的房價(jià)漲幅大幅領(lǐng)跑于均值，約相當(dāng)于二線城市的4倍、三線城市的6倍、四線城市的7倍。

分城市來看，過去五年來，深圳市新建商品住宅價(jià)格上漲77.2%，為全國之冠。分析認(rèn)為，深圳的外來人口較多，對房屋需求量大，但由于地理?xiàng)l件等限制，土地和房屋供應(yīng)相對有限，使得深圳樓市的供需關(guān)系極度緊張。

同期，北京新房價(jià)格上漲34.8%，上海上漲37.6%，廣州上漲32.5%。在二線城市中，漲幅的是廈門，為33.6%。鄭州和南京的房價(jià)漲幅也超過兩成。

太平戴維斯的報(bào)告指出，作為國內(nèi)較富裕的城市之一，廈門的年人均GDP達(dá)到人民幣86831元，人均可支配收入為人民幣39625元。加之其是處于亞熱帶地區(qū)的沿海城市，以及同臺灣的密切往來，廈門得以不斷吸引更多高凈值人士和小型企業(yè)前往。

相比之下，社會資本充裕、此前房價(jià)上漲迅速的浙江，成為房價(jià)下跌“重災(zāi)區(qū)”。過去5年來，溫州的新房價(jià)格下降23.9%，位居降幅榜頭；杭州、寧波、金華的房價(jià)也出現(xiàn)不同程度下跌。此外，?？?、泉州、蚌埠、唐山的房價(jià)，也在過去5年間出現(xiàn)下跌。

山西內(nèi)蒙仍為“重災(zāi)區(qū)”

過去幾年來，“分化”成為房地產(chǎn)市場的主旋律。在一位不愿具名的分析師看來，資本流向是決定這種分化的主要因素。

“2010年以后，房地產(chǎn)企業(yè)的布局開始從二三線城市向一線城市收縮。房地產(chǎn)投資資金大量向一線城市回流，但由于供應(yīng)不足，造成這幾年一線城市的土地爭奪十分激烈，土地成本上漲明顯?！痹摲治鰩煴硎?。

這種情況在今年達(dá)到有效。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月中旬，今年我國20大標(biāo)桿房企拿地金額已累計(jì)至4429.93億元，同比漲幅高達(dá)21%，成為僅次于2013年的歷史高點(diǎn)。其中，20大標(biāo)桿房企在一線城市拿地金額比例歷史性突破了50%，達(dá)到50.6%。

但同期，一線城市僅推出土地516宗，合計(jì)土地規(guī)劃建筑面積為5318.7萬平方米，為較近6年來較低。平均樓面價(jià)為9075元/平方米，同比上漲了18.9%，創(chuàng)歷史新高。

太平戴維斯認(rèn)為，因近期住宅成交強(qiáng)勁，一線城市待售庫存接近較低水平。四座一線城市持續(xù)吸引公司開業(yè)或擴(kuò)張，推動(dòng)就業(yè)、人口流入和薪酬增加，同時(shí)亦吸引來自其他城市的財(cái)富。這些因素均對住宅價(jià)格起到支撐作用，預(yù)計(jì)未來房價(jià)將繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢。

相比之下，三四線城市因此前的過度開發(fā)，如今庫存高企不下。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認(rèn)為，一些三四線城市和部分二線城市庫存規(guī)模較大，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的一項(xiàng)重要問題。

安信證券的報(bào)告指出，截至10月末，我國房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)庫存約為98.3億平方米，其中包括待售面積6.86億平方米、尚未開工的企業(yè)拿地42.3億平方米、在建商品房庫存約49.1億平方米。

從區(qū)域分布來看， 遼寧、山東、山西、內(nèi)蒙古為“嚴(yán)重過?！眳^(qū)域。其中，營口的供需比已達(dá)到338.1%，鄂爾多斯、烏蘭察布的供需比分別達(dá)到280.7%和293.7%。吉林、湖南、貴州、云南、青海等地，則屬于“輕度過?！薄?/p>

業(yè)內(nèi)人士表示，市場分化的趨勢還將持續(xù)。一線城市房價(jià)上漲動(dòng)力仍然較足，三四線因?yàn)閹齑嫱耆颠^高，即使有信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

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