在11月中旬財(cái)經(jīng)專業(yè)小組第十一次會(huì)議明確表示房地產(chǎn)要去庫(kù)存之后，近期又傳出“房貸利息可抵個(gè)稅”的消息，市場(chǎng)普遍解讀為利好地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)去庫(kù)存的后續(xù)政策工具箱即將打開(kāi)。

這一個(gè)月好像大家都在討論去庫(kù)存，那么這個(gè)奇葩的去庫(kù)存概念是什么時(shí)候出現(xiàn)的？

雖然偉哥也的確認(rèn)為庫(kù)存不少，庫(kù)存肯定是分化的。但奇葩的發(fā)現(xiàn)居然沒(méi)有一個(gè)數(shù)據(jù)可以證明這一點(diǎn)。沒(méi)有數(shù)據(jù)依據(jù)的任何政策都肯定不靠譜。

各位還記得11月中旬有一則新聞：

另外多家媒體報(bào)道，目前的庫(kù)存可供2億人居?。?/p>

《68632萬(wàn)平方米的待售面積到底有多大？按照我國(guó)人均住房面積30平米計(jì)算，“空置”的住房可供2.2億人口居住?！?/p>

這就奇葩了，7億平米除以30平米，當(dāng)然應(yīng)該是2200萬(wàn)。數(shù)學(xué)都學(xué)不好的奇葩。

另外也有一則新聞?wù)f中國(guó)的房屋已經(jīng)夠34億人居住。

34億人居住，按人均30平米計(jì)算，大概需要1000億平方米。這是一個(gè)什么概念？2014年全國(guó)住宅的竣工量是8億平方米，按照這個(gè)速度開(kāi)發(fā)，需要125年。而全國(guó)房地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)至今也就15年，2014年是竣工數(shù)較大的年份，再加上過(guò)去這些年很大的拆遷量，大家可以自己算算蓋了多少房子。

再算一筆賬，1000億平方米，按綜合成本3000元/平方米計(jì)算，需要的開(kāi)發(fā)資金是300億人民幣，折合50億美元，這個(gè)數(shù)字是中國(guó)2014年GDP的近5倍！可能嗎？說(shuō)未來(lái)幾年供應(yīng)量有這么大的不明顯是豬腦子嘛！

1：庫(kù)存這個(gè)詞一直都有，并非突然出現(xiàn)，庫(kù)存到底多嚴(yán)重？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑數(shù)據(jù)是：

10月末，商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加56萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加709萬(wàn)平方米。

1-10月份，商品房銷售面積94898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%。

也就是，從數(shù)據(jù)看，目前待售的商品房庫(kù)存數(shù)據(jù)只需要去化7個(gè)月，數(shù)據(jù)看，好像庫(kù)存并不嚴(yán)重。

但從統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑看：

商品房銷售額：指報(bào)告期內(nèi)出售新建商品房屋的合同總價(jià)款（即雙方簽署的正式購(gòu)賣合同中所確認(rèn)的合同總價(jià)）。該指標(biāo)與商品房銷售面積同口徑，也是累計(jì)數(shù)據(jù)。

商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

庫(kù)存數(shù)據(jù)只統(tǒng)計(jì)了已經(jīng)竣工的面積，未統(tǒng)計(jì)期房。

所以也就是說(shuō)，官方數(shù)據(jù)并未反映出目前庫(kù)存的實(shí)際情況。那么現(xiàn)在的庫(kù)存到底多少？沒(méi)有人知道。即使部分機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，也只代表了部分城市。而且準(zhǔn)確度肯定有折扣。

2：我們都感性的認(rèn)知庫(kù)存多，但庫(kù)存在哪里？

一二線城市目前看，肯定不會(huì)庫(kù)存過(guò)多，多個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯上漲，而且地王頻繁出現(xiàn)，這種情況下，庫(kù)存肯定是分化的。

3：目前提及的個(gè)稅政策根本不可能去庫(kù)存

從利息抵扣個(gè)稅看，如果出現(xiàn)，利好只能是一二線城市，而一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)瘋狂，這種情況下，需要去庫(kù)存的三四線大部分個(gè)體的收入個(gè)稅繳存并不多，那么這種供給側(cè)的改革有意義嗎？

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