今年的11月11日，我國網(wǎng)絡(luò)零售額再創(chuàng)歷史新高已經(jīng)毫無懸念。初步數(shù)據(jù)顯示，僅僅1公里13分59秒，2015天貓雙11全球狂歡節(jié)交易額超300億元，相比前一年，提前了9個公里47時辰。“個公里成交TOP5依次是廣東、浙江、江蘇、上海、北京”。截止上午09:52:22，2015天貓“雙11”全球狂歡節(jié)交易額超500億元。從這個發(fā)展態(tài)勢來看，僅僅天貓“雙11”成交1000億元沒有問題。

    預(yù)計隨著京東、當當、亞馬遜、蘇寧易購、1號店等其它電商數(shù)據(jù)的陸續(xù)披露，全國電商“雙11”的總銷售額將超過2500億元以上，可以看到“雙11”已名副其實地成為中國乃至全球規(guī)模的商業(yè)促銷活動，“雙11”我國網(wǎng)絡(luò)零售額再創(chuàng)歷史新高已經(jīng)毫無懸念。

    然而，正如之前預(yù)期，盡管淘寶、天貓等電商與各大物流公司提前溝通并做了相應(yīng)準備工作，但是，今年“雙11”單單說淘寶天貓預(yù)計會產(chǎn)生6-7億個(去年為2.78億個)包裹左右，因此，6-7億個包裹平臺產(chǎn)生之后物流、配環(huán)節(jié)勢必還會出現(xiàn)了延遲的現(xiàn)象(事實上每年如此)。

    針對物流、配環(huán)節(jié)勢必還會出現(xiàn)了延遲的現(xiàn)象，電商們不是沒有采取措施，比如2012年“雙11”之后不到一個月的時間，2012年12月1日，阿里巴巴集團與金華市人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。按協(xié)議，阿里巴巴集團及其關(guān)聯(lián)公司將在金義都市新區(qū)投資建設(shè)“中國·金義電子商務(wù)新城”，打造中國智能物流骨干網(wǎng)關(guān)鍵節(jié)點的頭個全國樣本項目，以解決突如其來的快遞“爆倉”的現(xiàn)象。

    “電商企業(yè)+自建物流園區(qū)”運營配已大勢所趨，但仍難解快遞“爆倉”問題

    此外，針對多年來快遞“爆倉”的現(xiàn)象。2013年開始，阿里巴巴拿出了“殺手锏”——菜鳥網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)阿里巴巴相關(guān)負責人介紹，菜鳥網(wǎng)絡(luò)將根據(jù)歷史數(shù)據(jù)以及商家名單、備貨量等信息進行綜合的數(shù)據(jù)分析預(yù)測，通過已掌握的大數(shù)據(jù)應(yīng)用能力和物流數(shù)據(jù)的信息分享，指導商家備貨。

    事實上，其他電商也在采取類似的動作。比如2012年開始亞馬遜宣布成都的第四大運營正式啟用。自此，亞馬遜在國內(nèi)擁有北京、蘇州、廣州、成都四大運營，可以快速有效地對覆蓋幾乎全國地域的亞馬遜消費者提供物流配支持。京東商城也同樣在全國購地，并在江蘇省宿遷等地籌建物流倉儲基地，以解決日益加大對物流壓力。

    可以看得出，類似于亞馬遜、阿里巴巴集團、京東商城等“電商企業(yè)+自建物流園區(qū)”運營配已大勢所趨，從目的來看，很明顯，電商企業(yè)自建物流配，主要還是為了提升貨的速度，彌補第三方物流的不足與企業(yè)高速發(fā)展的一個瓶頸。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，今年“雙11”至少6-7億個包裹突如其來，并不是上述“電商企業(yè)+自建物流園區(qū)”這些措施短期內(nèi)就可以緩解的。這對于電商企業(yè)來講也值得反思其物流構(gòu)架的得失，同時反過來讓“第三方物流物流”感覺到心里不安，一定程度上給房企提供了轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)的機會。

    房企積極布局物流地產(chǎn)謀求轉(zhuǎn)型

    據(jù)中國倉儲協(xié)會估算，截至2012年底，全國營業(yè)性通用倉庫總體量達6.98億平方米。但有統(tǒng)計顯示，截至2013年底，由12家主要的全國性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標準倉儲設(shè)施存量累計僅約1300萬平方米，占全國倉儲設(shè)施總面積的比例甚微，難以滿足以電商為主導的零售行業(yè)高速發(fā)展所產(chǎn)生的需求。

    嗅覺敏感的開發(fā)商，考慮到物流地產(chǎn)的、市場實際需求與企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，比如綠地集團、萬通控股、合生創(chuàng)展等近年來開始陸續(xù)進軍物流地產(chǎn)。其中，綠地去年逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主攻方向加以推進。萬通控股也分別與TCL、匯源等合作開發(fā)工業(yè)物流地產(chǎn)。合生創(chuàng)展也成功開發(fā)了包括廣州合生T.I.T國際產(chǎn)業(yè)園、北京中關(guān)村科技園亦莊園項目、合生粵港金融科技產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)地產(chǎn)項目。其他房企也不示弱，也開始積極涉足物流領(lǐng)域，典型如復星、華夏幸福、富力及萬科。

    從物流地產(chǎn)的角度來看，報告顯示，自2011年以來，國內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨占九成，平均率高達6.7%，遠高于商業(yè)地產(chǎn)4.5%和高端住宅3.0%的率;而全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。這對于房企來講，無疑成為其進行轉(zhuǎn)型的驅(qū)動力。

    然而，國內(nèi)房企進軍物流地產(chǎn)也并非易事。據(jù)觀察，近年來，外資物流地產(chǎn)營運商進入國內(nèi)市場接近10年，占據(jù)70%以上的市場份額，其業(yè)務(wù)遍布國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，像普洛斯這種龍頭企業(yè)不僅擁有豐富的開發(fā)營運經(jīng)驗，背后更擁有強大的融資渠道，盡管以萬科、阿里巴巴、京東為代表的“電商派”、“房企派”也在加緊跑馬圈地，但國內(nèi)地產(chǎn)商要從這些外資巨頭手上分一杯羹并非易事。

    房企積極布局物流地產(chǎn)三點思考

    頭先，適應(yīng)電商“新經(jīng)濟”的需求，無論是電商企業(yè)還是房企開發(fā)運營的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提高物流運作的效率和達準確率是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)頭先應(yīng)該解決的“軟件上”的管理問題。效率的提高主要是兩種途徑：其一是通過對于商品貨物堆放分區(qū)的科學性、易存取性的精細化管理，提高物流企業(yè)對倉儲與庫存管理的運作能力;其二是通過供應(yīng)鏈方式的創(chuàng)新去科學管控物流配服務(wù)商。

    其次，房企開發(fā)運營的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，做好“較后一公里”物流園區(qū)專業(yè)化服務(wù)，構(gòu)建社區(qū)O2O平臺較關(guān)鍵。

    以“中國·金義電子商務(wù)新城”為例，其不僅可以優(yōu)化阿里巴巴集團企業(yè)內(nèi)部物流管理，降低物流成本，市場影響力及輻射范圍的擴大也會起到助推劑的作用。還可以使企業(yè)通過全國范圍內(nèi)智能物流骨干網(wǎng)的逐步構(gòu)建，較終完善“較后一公里”的配體系，使其配效率會更加提高，成本會進一步降低。

    再以菜鳥網(wǎng)絡(luò)為例，其還推出了一項物流數(shù)據(jù)雷達服務(wù)，利用“大數(shù)據(jù)”提供詳細的區(qū)域和網(wǎng)點預(yù)測，不僅可以監(jiān)控到中轉(zhuǎn)站，還可以監(jiān)控到縣區(qū)和服務(wù)網(wǎng)點的層面，這些數(shù)據(jù)將更加客觀地幫助電商平臺和快遞公司作出決策。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，物流園區(qū)逐漸成為多種交通運輸方式的重要銜接點，是實現(xiàn)“較后一公里”的重要載體，是保障城市正常運行的重要支撐，物流園區(qū)做好“較后一公里”專業(yè)化服務(wù)較關(guān)鍵。只有更好的做到“較后一公里”專業(yè)化物流、配服務(wù)，消費者才會對于商家增加一份青睞，物流園區(qū)的服務(wù)城市運行、服務(wù)消費、服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能價值才會不斷增強。

    對于房企來講，其實，在開發(fā)階段其實就開始積累了大量用戶數(shù)據(jù)，有著掌握客戶入口的先天性優(yōu)勢。當開發(fā)項目進入物業(yè)服務(wù)階段后，除基礎(chǔ)的生活服務(wù)功能外，房企的物業(yè)公司可以借機構(gòu)建社區(qū)O2O平臺，展開與零售商家尤其是社區(qū)周邊的商家合作，通過APP將商家引到線上，構(gòu)建“社區(qū)一公里微商圈”。隨后，物業(yè)公司可根據(jù)住戶年齡、性別、家庭成員構(gòu)成以及家庭基礎(chǔ)財務(wù)狀況等信息對用戶進行精準分類，以此分析用戶精準需求，并通過推等形式將服務(wù)信息精準呈現(xiàn)給住戶，物業(yè)公司在此基礎(chǔ)上獲得社區(qū)增值服務(wù)收入的分成。

    第三、房企可以借力電商企業(yè)一起開發(fā)物流園區(qū)，根據(jù)網(wǎng)購“新經(jīng)濟”的需要提供更多的“個性化”需求與服務(wù)，或許為未來物流園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢。

    個性化需求與服務(wù)尤其是個性化的售后服務(wù)是傳統(tǒng)的“第三方物流物流”當前很難完全滿足的，因此，房企開發(fā)的物流園區(qū)在考慮成本的基礎(chǔ)上應(yīng)該盡可能開發(fā)針對企業(yè)的特殊服務(wù)套餐，通過對于個性化服務(wù)套餐的推出，一方面提高物流配工作效率，另外也是物流企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長點。這樣，當房企開發(fā)的物流園區(qū)面對巨大物流、配時，方可通過短期租借倉庫或提前準備、科學管控物流配服務(wù)商等個性化措施及時處理，盡量減少配時間誤差與問題投訴。

    因此，對于房企開發(fā)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)來講，當自身力量有所短缺之時，通過參股、合作或品牌、技術(shù)輸出的形式，借力電商企業(yè)一起開發(fā)物流園區(qū)，滿足電商在物流上的個性化的需求，成為房企在物流地產(chǎn)上一個可以考慮的出路，至此，房企開發(fā)的物流地產(chǎn)方可在網(wǎng)購“新經(jīng)濟”條件下提供“個性化”服務(wù)、轉(zhuǎn)型、保持新生活力與發(fā)展的新出路。

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