房地產(chǎn)投資增速仍在放緩，但樓市銷售卻連續(xù)數(shù)月回暖。這是中國(guó)近20年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不多見的境況，但這很可能既不意味著房地產(chǎn)庫(kù)存消化加快，也不代表著銷售掉的房子可以為開發(fā)商帶來(lái)足夠的救急資金。

中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存調(diào)整可能才完成一半。

10月14日，瑞銀證券中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析師丁曉在接受記者采訪時(shí)表示，國(guó)內(nèi)樓市銷售連續(xù)數(shù)月回暖主要受到了居民改善性需求的推動(dòng)，但房地產(chǎn)庫(kù)存的調(diào)整可能只進(jìn)行到一半，庫(kù)存調(diào)整時(shí)間還將繼續(xù)拉長(zhǎng)，這將繼續(xù)影響房地產(chǎn)的開發(fā)投資。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：8月全國(guó)房地產(chǎn)合約銷售額同比增長(zhǎng)31.5%，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的正增長(zhǎng);1至8月，全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)合約銷售額為4.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.7%，略高于今年1至7月16.8%的增速。然而前8個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速已降至3.5%的歷史新低?！敖┠辏袊?guó)房地產(chǎn)銷售回暖和投資回暖之間的時(shí)間差在逐漸拉長(zhǎng)，2008年—2010年的周期比較短，一般是六七個(gè)月，但在2011年—2013年的周期拉長(zhǎng)到9至10個(gè)月，在現(xiàn)在的周期中，投資增速的回升距銷售回暖的時(shí)間差預(yù)計(jì)要12個(gè)月左右?！倍哉f(shuō)。

在去庫(kù)存的壓力之外，城市可用于房產(chǎn)開發(fā)的土地庫(kù)存也是房企是否選擇再投資的重要因素之一。

白彥軍10月16日對(duì)記者表示：現(xiàn)在一線城市的土地庫(kù)存不到一年，二線城市在兩年左右，而三線城市是五年多，這也是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速收窄的重要原因。另外，盡管央行多次降準(zhǔn)、降息，但是企業(yè)獲得資金仍不那么容易，資金鏈的問(wèn)題也是房企保守拿地的原因之一。

個(gè)貸再松綁

9月30日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，明確在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭頭次購(gòu)購(gòu)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，較低頭付款比例調(diào)整為不低于25%。這是今年中國(guó)政府在房貸政策方面做出的第四次調(diào)整。

此前，央行通過(guò)四次降息、放開公積金貸款等政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。而這次降低頭付款比例的舉措只適用于不實(shí)施“限購(gòu)”的城市，北上廣深四座一線城市及海南省三亞市均被排除在外。這意味著，此次政策的調(diào)整主要是以提振二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)為目標(biāo)，此舉措于全年房地產(chǎn)交易市場(chǎng)較為火熱的“金九銀十”期間正式實(shí)施，被市場(chǎng)認(rèn)為是意圖更明顯的“添柴”計(jì)劃。

白彥軍表示，從去年的“9.30”房貸新政到今年9月30日降低頭付款比例，已經(jīng)經(jīng)過(guò)了一年，去年的政策效果已經(jīng)釋放完畢，政府部門更愿意在十月銷售旺季到來(lái)之前，再給房市增添動(dòng)力?！傲硗?，這和投資壓力也有關(guān)系。目前房地產(chǎn)投資一直處在增速收窄的通道，盡管這次政策的效果可能影響并不大，因?yàn)槎€城市房?jī)r(jià)并沒有處于很高的位置，而且大部分消費(fèi)者并非購(gòu)置頭套房，并不能感受到政策的實(shí)際影響，但這樣的政策對(duì)于提振市場(chǎng)信心還是有一定作用?！卑讖┸娬f(shuō)。

自去年“9.30房貸新政”出臺(tái)以來(lái)，降息降準(zhǔn)、下調(diào)購(gòu)房頭付比例以及更為靈活的公積金貸款政策等一系列樓市調(diào)控措施在過(guò)去一年時(shí)間內(nèi)相繼出拳，也讓原本受到抑制的購(gòu)房需求得到部分釋放。

但是，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存調(diào)整還將繼續(xù)。

三四線庫(kù)存壓力

目前，中國(guó)的房產(chǎn)庫(kù)存壓力主要集中在二三線城市。丁曉指出，樓市整體的去庫(kù)存壓力仍舊很大，特別是三四線城市，預(yù)計(jì)到2016年年底房產(chǎn)銷售增速將從當(dāng)前的15%至19%放緩至5%?！澳壳?，一線城市的庫(kù)存在10個(gè)月左右，處于中間的狀態(tài)，供需相對(duì)比較穩(wěn)定。但二三線城市完全值比較高，其中二線城市大約是在18個(gè)月左右，三線城市在20多個(gè)月的樣子，這就很高了，現(xiàn)在從高點(diǎn)往下走的持續(xù)時(shí)間可能會(huì)比較長(zhǎng)一點(diǎn)。”丁曉說(shuō)。

10月14日 ，瑞銀國(guó)際對(duì)外公布了關(guān)于中國(guó)住房動(dòng)機(jī)的期調(diào)查結(jié)果。調(diào)查顯示，目前消費(fèi)者的購(gòu)房意向仍較強(qiáng)，但較今年1 月以來(lái)略有減弱，主要是因?yàn)椴糠直灰种菩枨蟮玫结尫拧Ｕ{(diào)查報(bào)告稱，一些被抑制的需求得到釋放、居民收入增長(zhǎng)放緩且前景不確定，2016 年銷售增長(zhǎng)將放緩至約 5%。因此通過(guò)下調(diào)貸款利率和頭付比例的方式進(jìn)一步放松抵押貸款政策是有必要的。

此次中國(guó)住房動(dòng)機(jī)期調(diào)查由瑞銀房地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和銀行團(tuán)隊(duì)與 UBS-Evidence Lab 合作，通過(guò)對(duì)3334名中國(guó)消費(fèi)者的調(diào)查問(wèn)進(jìn)行分析，了解消費(fèi)者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，以及自2015年1月以來(lái)其購(gòu)房動(dòng)機(jī)所發(fā)生的變化。今年1月，瑞銀證券完成了關(guān)于中國(guó)住房動(dòng)機(jī)的期調(diào)查。

通過(guò)兩期關(guān)于中國(guó)住房動(dòng)機(jī)調(diào)查結(jié)果的對(duì)比發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者購(gòu)房意向有所削弱。丁曉認(rèn)為，這主要有兩個(gè)原因，個(gè)原因是1月調(diào)查里33%的購(gòu)房潛在人群已經(jīng)在今年8月之前購(gòu)房子了，實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房需求。還有一部分人由于一二線城市房?jī)r(jià)的上漲，把購(gòu)房需求推遲至2016年，這些因素導(dǎo)致購(gòu)房的意向完全值很高，但是環(huán)比是有減弱。

另外，調(diào)查顯示，購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)的敏感性更高。丁曉表示，房?jī)r(jià)的敏感性主要是有三個(gè)要素，一是房?jī)r(jià)的完全值水平，二是個(gè)人收入，三是房貸利率，這三點(diǎn)如果發(fā)生變化，對(duì)于市場(chǎng)上購(gòu)房需求的釋放會(huì)有比較大影響?！氨热绶?jī)r(jià)增速是否會(huì)低于人均可支配收入或工資的收入，這個(gè)需求就有利于釋放，反之不利于釋放。還有降息再延續(xù)的話，房地產(chǎn)需求也是有利于釋放的?！倍哉f(shuō)。

政策進(jìn)一步寬松

根據(jù)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存進(jìn)程的判斷，瑞銀的報(bào)告認(rèn)為，在2016年晚些時(shí)候有望恢復(fù)供需平衡，政府可以通過(guò)加大對(duì)其他領(lǐng)域的政策支持，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，來(lái)緩沖房地產(chǎn)調(diào)整帶來(lái)的沖擊。

10月15日，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站的公告顯示，發(fā)改委同意批復(fù)了8個(gè)基建項(xiàng)目，總投資近千億元。這也意味著，為應(yīng)對(duì)近期經(jīng)濟(jì)下行的壓力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)，中國(guó)政府正在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域著重發(fā)力。

而全國(guó)房地產(chǎn)交易量的回暖，并未提振房地產(chǎn)開發(fā)投資額。

9月30日，中國(guó)政府部門公布將在非限購(gòu)城市下調(diào)購(gòu)房頭付比例，此舉被市場(chǎng)認(rèn)為是緩解中國(guó)房產(chǎn)庫(kù)存壓力的重要措施。

穆迪的一份報(bào)告也認(rèn)為，銷量增長(zhǎng)的主要原因是2014年下半年以來(lái)中國(guó)政府出臺(tái)的多項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有支持作用的寬松貨幣與監(jiān)管政策開始發(fā)揮作用。

穆迪助理副總裁劉致伶對(duì)記者表示，“包括按揭貸款規(guī)定的放寬、降低套住房貸款的頭付比例及購(gòu)房人的貸款成本等有利政策將對(duì)未來(lái)12 個(gè)月的銷售提供支撐，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商具有正面的信用影響?！辈贿^(guò)還有更多的寬松政策正在被期待。

丁曉認(rèn)為，頭付降到25%，甚至再往下降到2成，都是回歸正常的狀態(tài)?！爸袊?guó)房地產(chǎn)的政策在全世界來(lái)講都是較嚴(yán)的，很難看到哪個(gè)其他的國(guó)家有這么大范圍的限購(gòu)政策跟這么高的頭付成數(shù)。在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力下，這樣的調(diào)節(jié)并不是特別令人意外。如果希望房地產(chǎn)銷售能夠更好的話，肯定需要繼續(xù)給出政策支持。比如說(shuō)頭付成數(shù)、貸款基準(zhǔn)利率，這些未來(lái)還有進(jìn)一步放寬空間?！倍哉f(shuō)。

白彥軍認(rèn)為，如果四季度經(jīng)濟(jì)依然面臨較大壓力，在貨幣端影響的降準(zhǔn)降息可能還會(huì)推出，而針對(duì)二三線城市去庫(kù)存的問(wèn)題，地方性的住房安置補(bǔ)貼等政策還有進(jìn)一步發(fā)揮空間。

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