作為樓市風向標的一線城市，雖然價格在穩(wěn)步上漲，但進入8月后，成交量出現了明顯的降溫，傳統的銷售旺季，“金九”行情仍待觀察。

在限購次第取消，房貸成本降至歷史較低的背景下，樓市下一步持續(xù)增長的空間和動力何在。無疑是影響未來地產形勢和調控的一大難題。

時隔一年，70個城市房價同比頭次由降轉升。

9月18日，國家統計局發(fā)布數據顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，為自2014年9月份以來頭次轉正。

21世紀經濟報道記者注意到，房價上漲逐漸從一線城市蔓延到二線城市，此前曾步入深度調整的杭州、寧波等城市房價開始上漲。

樓市在歷經1年多的調整后，出現多個積極信號，但21世紀經濟報道記者在采訪房企、機構分析師、金融機構等多方人士卻發(fā)現，房地產調整亦出現了新的困境。

一方面是樓市、地市分化的形勢進一步加劇；另一方面是以支持自住和改善需求為主的穩(wěn)住房政策已經接連釋放，三四線城市需求不濟，一二線城市前期需求過度透支，后期增長乏力。

作為樓市風向標的一線城市，雖然價格在穩(wěn)步上漲，但進入8月后，成交量出現了明顯的降溫，傳統的銷售旺季，“金九”行情仍待觀察。

房地產復蘇直接關乎地方財政和宏觀經濟，下一步提振房地產拿地和開工數據的關鍵，需要進一步去庫存和鞏固當前的銷售水平。

鞏固當前的銷售成果、加速三四線城市樓市去庫存，或為年底樓市政策的主要方向。

在限購次第取消，房貸成本降至歷史較低的背景下，樓市下一步持續(xù)增長的空間和動力何在。無疑是影響未來地產形勢和調控的一大難題。

三四線城市難題

朱震是湖南某地級市的開發(fā)商，在該市的核心區(qū)域拿到了2000平米臨河的住宅用地。2014年初，該項目便遇到資金問題，一度停工。

“從銀行、信托、基金、P2P，甚至一度過橋找高利貸。該想的都想了，下個月如果再融不到錢，項目就要被收回，之前投入的幾千萬也將全部打水漂?！敝煺饘?1世紀經濟報道記者毫不避諱自己的現狀，也直言壓力很大。

近1個月來，朱震在北京跑資金，很多金融機構見是湖南一個不起眼地級市的物業(yè)，就自動屏蔽。

實際上，過去的9個月內，央行五次降息，逐步降低企業(yè)融資成本，讓朱震不明白的是，現在流動性不斷釋放，企業(yè)融資成本一降再降，資本方仍然瞧不上三四線項目。

資本方規(guī)避三四線城市物業(yè)的原因，或許是看到其龐大的住宅存量，以及人口流出之后短期難復蘇的住房需求。

以遼寧為例，9月5日，遼寧省政府出臺包括放寬住房公積金貸款、部分存量商品房納入安置、減少土地供應等在內的7條樓市新政，以穩(wěn)定樓市。

如果算上此前出臺的“遼9條”和“遼5條”，這已經是遼寧省第三輪樓市政策。

“連續(xù)出穩(wěn)地產政策的核心，是為加速消化遼寧當地的高庫存?！?沈陽市房地產開發(fā)研究會秘書長齊錫晶介紹，省會城市沈陽1-6月銷售面積同比下降38.3%，商品房銷售額同比下降29.8%。

和遼寧一樣，吉林也于9月16日通過收購存量商品房為安置房、鼓勵合理購房貸款等為樓市注入信心，這是吉林年內次出臺房地產新政。

“以遼寧、吉林為代表的地區(qū)，目前面臨人口流出，房地產市場持續(xù)萎縮，無需求支撐，去庫存難度不小?！痹谥性禺a頭席分析師張大偉看來，降低門檻，鼓勵合理的購房需求只能短期穩(wěn)定樓市，長期來看，需要類似城鎮(zhèn)化和人口導入，帶來持續(xù)的剛需購購力。

張大偉也表示，城鎮(zhèn)化和人口導入并非一時之策，在購購需求和購購力有限的背景下，再強勁的拉動消費政策，效果并不明顯。

樓市劇烈分化

朱震的融資難題并非個例，其背后是劇烈分化的供需關系和樓市現狀。

雖然統計局數據顯示，前8個月樓市銷售數據出現回升，但很大程度上來自于一二線城市銷售的拉動。

多個機構分析師大致的判斷是：一二線城市在二季度全面回暖；三四線城市仍在去庫存、防止樓市系統性風險的過程中。

根據國家統計局發(fā)布的8月份70個大中城市房價數據，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大。相比之下，二線城市房價同比漲跌互現，三線城市同比仍然全部下降。

中國指數研究院數據亦顯示，一線城市出清周期已回落至 14.4 個月，土地消化時間僅 1.5 年，二線城市出清周期 21.6 個月，土地消化時間 3.3 年。但與一二線城市相比，三四線城市市場總體狀況并未得到較大改觀，出清周期仍高達 47.8 個月，土地消化時間依然超5年。

從一系列支持自住和改善性住房需求政策來看，今年的樓市主題是穩(wěn)定住房消費。

8月份CPI同比上漲2.0%，而1年期存款利率降至1.75%，意味著我國進入了負利率時期。與此同時，在存貸款利率及公積金貸款利率全面下調后，目前房貸成本已降至歷史較低。

值得注意的是，21世紀經濟報道記者采訪多個房企、分析師、金融機構獲悉，2014年底以來的一系列政策，帶來的資金和需求似乎只利好一二線城市。

為此，中國房地產學會副會長陳國強表示，和城鎮(zhèn)化階段一致，中國房地產正經歷“馬太效應”，即大城市在汲取小城市的購購力和政策利好，強者更強，弱者更弱。

全國的資本和購購力涌入，引發(fā)一線城市樓市火爆。而省會城市高房價一定程度上依靠四周城市的購購力支撐，四周地級市的價格又依靠再下一層縣鎮(zhèn)的購購力支撐。因為不斷外流，購購力逐級衰減。

陳國強認為，這并非好事，需要引起決策層的注意，否則，三四線城市的樓市問題難解，與此同時，一線城市的樓市風險將越推越高。

一線城市地王再襲

樓市分化反應在土地市場上，直接的表現就是一二線城市再迎地王潮。

以北京為例，8月31日到9月9日的10天，北京攬收187億元土地出讓金，連拍4宗樓面價超過5萬的地王地塊。

需要注意的是，上述四宗地塊均位于五環(huán)外，并不十分受市場青睞。

以9月2日拍出的孫河地王為例，在歷經46輪鏖戰(zhàn)，北京朝陽孫河鄉(xiāng)北甸西村CDE地塊以總價64.83億，配建保障房2.75萬平米被保利頭開聯合體摘得，溢價率59%，折合樓面地價5.38萬元/平米。

該地王一出，不少業(yè)內人士直呼看不懂，就在去年，該地塊兩度入市流拍。此次拍賣，不管是單價還是總價，均為區(qū)域較高，且64.83億元的總價也僅次于此前的白盆窯地塊與西城華嘉胡同地塊，名列北京土地拍賣總成交額歷史第三位。

北京的地王行情并非個例，就在8月底到9月上半月，公開數據顯示，上海、南京、鄭州等多地均出現地王。

和2009年、2013年的地王行情不一樣的是，本輪地王行情并未全國開花，而只集中在一二線熱點地區(qū)。鑒于地王的門檻較高，競標者多為房企聯合體競拍。

根據中原地產研究部數據，9月前13天，一線城市成交7宗住宅土地，平均溢價率超過34.53%。平均樓面價達到了1.73萬的年內較高點，二線城市也已經成交了72宗土地，平均溢價率高達47%。平均樓面價也達到了3715元每平米，均為年內較高點，也創(chuàng)造了較近幾年的較高紀錄。

張大偉預計，一二線城市，尤其是一線城市地王將成為近年常態(tài)。

這種觀點從房企拿地趨向可以佐證。2015年，前十大標桿房企顯現拿地全面回歸一二線城市的趨勢，截止到9月15日，標桿房企已經購入一線城市土地面積684萬平米，二線城市購入土地2959萬平米。這兩大指標均處于歷史較高紀錄。

進入9月，標桿房企在一線搶地更加明顯。截至15日，標桿房企一線搶地已達130.22億，其中北京一地已過百億。

某大型房企的總監(jiān)告訴21世紀經濟報道記者，接連的降息、降準，是企業(yè)發(fā)債融資的好時機，房企借此時間窗口拿地無可厚非。另外，業(yè)內有一種觀點認為，未來3年，將是一線城市較后一波拿地窗口，畢竟現在一線城市的好地越來越少了。

“根據的部署，包括北京、上海、廣州等在內的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張?！敝袊康禺a學會副會長陳國強介紹，也就是說，一線城市的土地將越發(fā)稀缺。

“金九”行情不再？

相比三四線城市，一二線城市樓市、地市雖穩(wěn)，但并非看似那么美。

作為傳統的銷售旺季，“金九”似乎正在一二線城市暗淡。以北京為例，根據北京市住建委的網簽數據，9月

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