9月初至今,各地公積金新政紛紛涌出,為樓市“金九銀十”提前預(yù)熱。

    日前,住建部、財政部與央行發(fā)布通知稱,自9月1日起,調(diào)整住房公積金個人住房貸款購房較低頭付款比例,擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款公積金較低頭付款比例由30%降低至20%。也就是說,公積金貸款購房不再區(qū)分是否頭套,只要名下沒有房貸,較低頭付均降到20%。

    “住房公積金政策明顯轉(zhuǎn)為認貸不認房,這樣有利于樓市去庫存,尤其是二三線城市的庫存?！?月15日,智慧房圖合伙人查桀接受《華夏時報》記者采訪時表示,早在該政策出臺之前,全國多地就已開始調(diào)整公積金政策。

    記者梳理發(fā)現(xiàn),近兩個月以來,四川成都、河南、湖北武漢、深圳、上海、無錫、南昌、寧夏等近20個地區(qū)放寬了租住商品房和購房提取公積金的政策。

    多地加碼助力“金九銀十”

    作為扶持樓市的“主力軍”,公積金再次成為各地提振樓市的砝碼。

    今年3月30日,公積金貸款政策調(diào)整,頭次購房公積金貸款較低頭付款比例為20%,對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購購普通自住房,較低頭付款比例為30%,時隔整5個月,該比例再次降至20%。

    同時,各地也紛紛出臺了自己的政策。

    哈爾濱住房公積金管理近日發(fā)布消息稱,進入9月,其5年期(含)以下住房公積金貸款利率由3%下調(diào)至2.75%,5年期以上公積金貸款利率由3.5%下調(diào)至3.25%,據(jù)悉,這是今年以來哈爾濱市第三次下調(diào)公積金貸款利率;南京住房公積金管理發(fā)布《南京市個人住房公積金貸款轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款暫行辦法》,提出“公轉(zhuǎn)商貼息貸款”措施,而在此前揚州市也推出了這項措施;山東提出擴大公積金使用范圍,允許一次性提取職工夫妻雙方、父母、子女的住房公積金,公積金可以按家庭為單位進行提取。

    據(jù)記者了解,截至目前,公積金貸款利率已降至歷史低位,頭付比例也已降至2008年-2009年水平。

    從數(shù)據(jù)上看,今年上半年,全國商品房成交面積同比增長3.9%,這是自2014年初開始連跌一年多之后,頭次轉(zhuǎn)為上漲。同時,今年上半年全國商品房成交均價同比也增長5.9%,創(chuàng)2014年以來的新高,其中一線城市房價漲幅尤其明顯。

    “這些政策的較終目的就是刺激樓市。”查桀強調(diào),從年初開始,整個地產(chǎn)市場相對理性和穩(wěn)定,不過隨著“金九銀十”的到來,近期股市的波動對地產(chǎn)市場影響不小,大量打算投資地產(chǎn)以及進行房屋置換的資金均被凍結(jié)在里面,于是相關(guān)政策再次加碼。

    9月15日,本報記者隨機走訪了北京幾家房屋中介公司,銷售經(jīng)理紛紛表示,新政實施以后,同期確實有所增長,而且9月份周的成交套數(shù)比周高出一倍多,但其中并不單純是公積金新政出臺的原因,跟目前樓市相對較低的價位也有關(guān)系。

    “今年利好樓市的政策確實很多,但刺激作用在不斷減弱,對樓市的影響小于預(yù)期?！?月15日,某地產(chǎn)中介一銷售經(jīng)理梁曉倩對《華夏時報》記者說。

    倒逼公積金盤活

    隨著住房公積金新政的不斷推出,公積金本身的缺陷也越來越明顯。

    “雖然住房公積金在支持住房消費的力度上一松再松,但實際上,住房公積金貸款的市場占有率并不高,絕大多數(shù)人購房并非通過公積金貸款。”查桀表示,而那些趴在賬面上不動的公積金余額,實際上每天都在貶值,這又制造了新的不公平。

    根據(jù)住建部發(fā)布的全國住房公積金2014年年度報告,住房公積金的市場占有率為19.22%,即便是一線城市,住房公積金購房的市場占有率也均在30%以下。比如,截止到2014年底,北京住房公積金個人住房貸款市場占有率25.8%,深圳為27.35%,上海是28.64%。

    其實,公積金制度在設(shè)計之初,旨為解決中低收入的購房難問題,但是在實踐中發(fā)現(xiàn),這個制度已嚴重跑偏,現(xiàn)有制度與中國社會經(jīng)濟環(huán)境不匹配、設(shè)計不當(dāng)、公平缺失、法律空白點多、管理混亂的弊端已經(jīng)日益顯現(xiàn)。

    “目前來看,公積金制度大部分是體制內(nèi)的單位執(zhí)行,體制外的民營企業(yè)執(zhí)行的不多,或者基本都是按照較低標準進行繳納,這樣無形中拉大了不同類型企業(yè)員工之間的‘保障差距’,制造了新的不公。”9月15日,中國勞動學(xué)會薪酬專業(yè)委員會一專業(yè)人士接受《華夏時報》記者采訪時表示,公積金新政雖然不斷推出,但從執(zhí)行情況來看,由于用途受限、提取困難等因素制約,全國依然有大量住房公積金處于“沉睡”狀態(tài)。

    就在6月中旬,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行共同披露的《全國住房公積金2014年年度報告》顯示,截至2014年末,全國住房公積金繳存總額7.48萬億元,扣除提取后的繳存余額為3.7萬億元。根據(jù)(《國務(wù)院關(guān)于修改<住房公積金管理條例>的決定》修訂)規(guī)定,住房公積金只能用于購購國債和存入銀行來獲取收益。

    數(shù)據(jù)顯示,近十年,職工個人住房公積金賬戶加權(quán)平均存款利率僅不及2%,比同期平均CPI尚低1個左右的百分點,貶值問題突出。

    “社保基金可進行投資,基本養(yǎng)老金也開始準備入市,那么,住房公積金也同樣可以考慮投資或者轉(zhuǎn)向類似的商業(yè)銀行模式,以便盤活這部分資金?！辈殍畋硎?現(xiàn)在社會融資成本較高,相關(guān)部門可考慮放開政策,讓公積金結(jié)余資金在銀行間進行拆借,從而提高公積金收益,實現(xiàn)公積金的保值增值。

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