式邁入單價“20萬元+”時代

　　“目前北京住宅簽約較有購房者高單價的是16.7萬元／平方米，前幾天認(rèn)籌了北京頭套單價超過20萬元／平方米的豪宅，但還沒有走簽約程序?！蹦澄皇煜け本┦袌鋈耸肯蛴浾咄嘎叮本┫掳肽陮⒂卸鄠€項(xiàng)目售價突破20萬元／平方米。

　　事實(shí)上，在一線城市的豪宅市場中，今年以來新入市的項(xiàng)目報價比近10年來入市的同類高端樓盤報價高，甚至可以用“飆升”來定位。

　　不久前，上海外灘董家渡的綠城黃浦灣“ ”報價38萬元/平方米，刷新上海豪宅紀(jì)錄；深圳蛇口自貿(mào)區(qū)的招商海上世界雙璽開盤較高報價超過20萬元／平方米，總價超過1億元；現(xiàn)在北京豪宅較高報價為19.2萬元／平方米，但下半年將有多個項(xiàng)目售價超過20萬元／平方米。

　　“不漲價的開發(fā)商完全不是好開發(fā)商。”某央企手握三大高端項(xiàng)目的操盤手向《證券日報》等記者直言，市場需求導(dǎo)致存在有漲價空間。而在《證券日報》記者近日走訪的幾個豪宅項(xiàng)目中，即使價格有所上調(diào)，也都能在項(xiàng)目案場看到2-3組購房者。

　　京城多項(xiàng)目單價

　　將破20萬元

　　“2015年，北京一定會出現(xiàn)報價超過20萬元／平方米的豪宅項(xiàng)目，而且將產(chǎn)生成交，預(yù)計(jì)9月份我們就能看到?！敝性禺a(chǎn)頭席分析師張大偉表示，現(xiàn)在融創(chuàng)中國位于東三環(huán)農(nóng)展館項(xiàng)目較高報價是19.2萬元／平方米，預(yù)計(jì)接下來入市的房源報價將超過20萬元／平方米。

　　張大偉還透露，華潤旗下的北平府項(xiàng)目也將是“20萬元+”俱樂部的成員?！氨逼礁刻卓們r都將超過億元”，華潤置地北京大區(qū)營銷管理部助理總經(jīng)理秦江向本報記者如是透露。此外，位于四環(huán)的萬柳書院今年就賣到了16萬元／平方米左右，該項(xiàng)目也具備沖刺單價20萬元／平方米的實(shí)力。

　　同時，張大偉和郭毅均認(rèn)為，非混搭類的均質(zhì)化項(xiàng)目、區(qū)域在四環(huán)以內(nèi)、周邊教育和醫(yī)療等配套完全成熟以及必須是新項(xiàng)目將具備成為“20萬元+”俱樂部成員的實(shí)力。

　　若按照這種標(biāo)準(zhǔn)來看，多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，個沖刺單價20萬元／平方米，且總價能夠達(dá)到6000萬元的豪宅很可能是龍湖地產(chǎn)開發(fā)的位于西三環(huán)的西辰原著項(xiàng)目。據(jù)西宸原著營銷負(fù)責(zé)人李昂向《證券日報》記者表示，西宸原著別墅部分主要有雙拼和疊拼兩種產(chǎn)品，但具體價格還沒有定。

　　“西辰原著別墅部分預(yù)計(jì)售價有可能超過20萬元／平方米，高層預(yù)計(jì)將超過10萬元／平方米。”某位接近龍湖地產(chǎn)人士向記者透露，目前同屬于三環(huán)區(qū)域的純新房樓盤，低密度別墅項(xiàng)目現(xiàn)在僅有西辰原著，因此即使有類似單價超過20萬元／平方米的競品，該項(xiàng)目也有很大優(yōu)勢。

　　“從2006年到現(xiàn)在的十年間，北京三環(huán)以內(nèi)的別墅供應(yīng)量是46套，四環(huán)以內(nèi)的是182套，再分到每個社區(qū)，其實(shí)就是那么幾十套的房子。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

　　而目前來看，即使豪宅項(xiàng)目扎堆入市，其成交也日益活躍。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至4月28日，今年北京成交的總價5000萬元以上的物業(yè)達(dá)到了104套，創(chuàng)造歷史新紀(jì)錄，而且均價也頭次全面上漲到10萬元/平方米以上。其中，億元大宅也已經(jīng)成交簽約了3宗。

　　值得注意的是，誰將是單價20萬元／平方米高端豪宅的購單者？某豪宅銷售負(fù)責(zé)人向記者透露，不動產(chǎn)登記風(fēng)聲出現(xiàn)后，原來有幾套或者十幾套房子的業(yè)主在全國范圍內(nèi)開始處置房產(chǎn)，進(jìn)而換房；資產(chǎn)增值較快的IT、金融業(yè)等財(cái)富新貴擁有陽光財(cái)富，購購力較強(qiáng)；另外就是7年-8年沒有置業(yè)的購房傾向于購新豪宅項(xiàng)目，這些財(cái)富將是購購高端豪宅的生力軍。

　　《證券日報》注意到，這些具備沖刺單價20萬元／平方米的項(xiàng)目幾乎都是昔日的地王。而近期拍出的海淀永豐地王未來入市單價也將超過10萬元／平方米。值得注意的是，《證券日報》這幾天走訪海淀高端項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，該地王的出現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)有抬升周邊房價的跡象。

　　海淀地王周邊豪宅

　　計(jì)劃漲價

　　北京萬科高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人高廣漢向《證券日報》等記者表示，海淀永豐地王出來前后的一個星期內(nèi)，周邊市場有明顯變化，一般平均成交周期為1個月-3個月，比較理性，但海淀永豐地王出來后，“竟然出現(xiàn)1天-3天，或者一周之內(nèi)就認(rèn)籌的現(xiàn)象”，“五礦萬科如園在‘五一’期間賣了5億元”。目前來看，五礦萬科如園項(xiàng)目銷售單價已經(jīng)從5萬元／平方米不斷向6萬元／平方米邁進(jìn)，近期對價格也做了一些調(diào)整，將打折力度降低。

　　此外，高廣漢還向記者透露，在中高端市場上，實(shí)際上1500萬元-2000萬元的住宅表現(xiàn)比較穩(wěn)定。五礦萬科如園去年賣了20多億元，今年將力爭達(dá)到30億元，目前還有約60億元貨值待售，今年三季度將升級裝修標(biāo)準(zhǔn)，屆時售價可能也將隨之上漲。

　　“當(dāng)時保利也參與了永豐地塊的拍賣”，保利·海德公園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人袁野向本報記者透露，“拍賣過程中，恰好我與我們總經(jīng)理在開會，他當(dāng)時就表示，‘咱們是否考慮漲漲價’，但海德公園已經(jīng)卡在預(yù)售審批價格上限上進(jìn)行銷售，所以沒辦法漲價了”。

　　袁野還透露，“330”政策出來后的15天內(nèi)，海德公園以一套的速度出售。海淀永豐地王出來后，“我們把價格稍微上調(diào)了，減少了折扣，‘五一’期間又開始成交一套了。照這個速度，預(yù)計(jì)5月中旬就清盤了”。

　　若說上述兩個樓盤僅是小幅上調(diào)售價，從減少折扣上做文章，那么華潤華潤·萬橡府則更為直接一些。秦江直言，“不漲價的開發(fā)商完全不是好開發(fā)商”，海淀區(qū)域三年之后可能就幾乎沒有新房供應(yīng)了。再加上地王的帶動，“我認(rèn)為一個月完成3.5億元-4億元的銷售額是有點(diǎn)偏快了”。有內(nèi)部人士也向記者透露，華潤對該項(xiàng)目目前均價約6萬元／平方米的銷售并不滿意?！?月底以后基本上要調(diào)價，單價至少調(diào)高1000元-2000元，階段性地先漲一漲?！鼻亟蛴浾呙鞔_地表達(dá)了漲價意愿。

　　事實(shí)上，永豐地王被拍出后，確實(shí)帶動了周邊一些豪宅開發(fā)商的提價意愿，但其背后真正的漲價動力是海淀區(qū)域內(nèi)未來三年可能將會出現(xiàn)幾乎無新建住宅可賣的供應(yīng)局面。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2010年至2015年，海淀市場的庫存快速減少，成交均價持續(xù)跳漲，從成交量看，持續(xù)下降。截至目前，2015年海淀區(qū)新增供應(yīng)量385套，成交513套，均價高達(dá)5.35萬元/平方米，存量僅剩1719套。

　　不過，在北京龍湖營銷總監(jiān)李亮看來，2015年是高端市場分化的一年。從市場發(fā)展來看，高價地推高了房價，市場也會進(jìn)行“偽豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五環(huán)外、品質(zhì)上無特色的項(xiàng)目將面臨去化速度下降的問題。

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