房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)相比有著一系列的特殊性，但也是同樣遵循供求規(guī)律的市場(chǎng)，隨著限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)行政調(diào)控措施在大部分城市的逐步退出，供需規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將逐步明顯。

　　21世紀(jì)宏觀研究院根據(jù)待售面積、銷售面積、新開工面積，城鎮(zhèn)化率、人口結(jié)構(gòu)等多個(gè)影響房地產(chǎn)供需關(guān)系和結(jié)構(gòu)的指標(biāo)測(cè)算，房地產(chǎn)市場(chǎng)已由過去高速增長(zhǎng)時(shí)期進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段，且在中短期來看，開發(fā)商將要做好打一場(chǎng)“去庫存持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，地方政府也將迎來土地財(cái)政持續(xù)萎縮的新常態(tài)。

　　一、供應(yīng)上漲，需求萎縮

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年末-2009年末，全國(guó)商品房待售面積均未突破2億平方米，其中，2005年末，商品房待售面積僅為1.4億平方米。

　　而2014年末，全國(guó)商品房待售面積高達(dá)6.21億平方米，創(chuàng)歷史新高，相當(dāng)于2008年一年全國(guó)商品房銷售面積。

　　在商品房待售面積處于歷史高位之時(shí)，商品房的供應(yīng)步伐仍處于上升階段。據(jù)21世紀(jì)宏觀研究院調(diào)查了解，受前期房?jī)r(jià)影響，不少大型開發(fā)商囤了不少地，多個(gè)品牌大型房企的自有土地足以支撐開發(fā)5年，這也預(yù)示著一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)在建施工竣工面積也將穩(wěn)步上漲。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)的需求出現(xiàn)下降趨勢(shì)。
　
　　頭先是人口拐點(diǎn)的到來，作為剛需主力的婚齡人口和作為改善性需求主力的勞動(dòng)力人口趨于下降。1964-1970年以及1985-1991年有兩輪生育高峰，目前輪生育高峰帶來的購(gòu)房需求已經(jīng)基本釋放完畢，而輪生育高峰的許多購(gòu)房需求（“85后”）也已經(jīng)釋放掉一部分，下一個(gè)需求“高峰”需要等到1985-1991年的人群達(dá)到財(cái)富高峰時(shí)再釋放，但這一波需求將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于輪生育高峰對(duì)樓市的拉動(dòng)。

　　其次，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率僅為54%，仍有上升空間，但新型城鎮(zhèn)化速度放緩，基本上全國(guó)各線城市的常住人口凈增量都在下降，也將進(jìn)一步減緩房地產(chǎn)剛需。

　　第三，在房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變之時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資性需求也在下降。

　　也因此，21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別過去高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)整后逐步進(jìn)入平穩(wěn)理性增長(zhǎng)的新常態(tài)。

　　二、去庫存是主題，分化明顯

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，房企需要做好打一場(chǎng)“去庫存持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。21世紀(jì)宏觀研究院另據(jù)庫存、需求等指標(biāo)測(cè)算一二線城市的供需關(guān)系發(fā)現(xiàn)，不同城市的樓市的分化特征也將逐步凸顯。

　　隨著新增人口速度放緩、住宅存量規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求將以剛需為主，逐步實(shí)現(xiàn)“剛需”-“剛需+改善”-“改善”的過渡。

　　國(guó)務(wù)院總理 1月21日在瑞士達(dá)沃斯出席與世界經(jīng)濟(jì)論壇國(guó)際工商理事會(huì)代表對(duì)話上也拋出“樓市剛需長(zhǎng)期論”。 稱，2014年中國(guó)城鎮(zhèn)人口增加了1800萬人，城鎮(zhèn)化率提高了1.04個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率在55%左右。中國(guó)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化必然會(huì)伴隨著城鎮(zhèn)化，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求是長(zhǎng)期的，至于房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。

　　分城市來看，當(dāng)前一線城市庫存相對(duì)合理，潛在需求旺盛，庫存去化壓力不大；二、三、四線城市庫存壓力分化，部分城市存在供應(yīng)過剩甚至市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　從庫存量來看，2014年12月，北上廣深四個(gè)一線城市商品住宅可售面積為3897萬平米，達(dá)近5年較高水平。分城市來看，除北京外，其余三個(gè)城市庫存量均創(chuàng)5年新高，上?？墒勖娣e（不含保障房）突破1300萬平方米，廣州庫存量接近1000萬平方米。

　　從銷供比來看，2014年四個(gè)一線城市月均成交量為246萬平方米，同比下降16%，而供應(yīng)量同比大幅增長(zhǎng)28%，至331萬平方米。銷供比由2013年的1.2大幅下降至2014年的0.8，也是近5年較低水平。2014年四個(gè)城市銷供比均低于1，短期內(nèi)表現(xiàn)為供大于求。具體來看，北京銷供比由2013年2.2大幅下滑至0.7，上海由1.3降至0.8，廣州由1.1降至0.9，深圳由0.9降至0.7。

　　從需求端來看，一線城市未來需求旺盛，高校學(xué)生基數(shù)大、常住人口持續(xù)涌入等確保了住房剛需。同時(shí)，一線城市人均居住面積低于全國(guó)平均水平，未來改善性需求旺盛。在此背景下，21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化要求嚴(yán)卡特大城市人口規(guī)模的背景下，四大一線城市2015年仍將堅(jiān)守限購(gòu)，但不排除限購(gòu)存在局部調(diào)整的可能性。

　　與一線城市形成對(duì)比的是，二、三、四線城市庫存壓力分化，部分城市存在供應(yīng)過剩等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　截至2014年底，合肥、南昌、南京等城市出清周期在10個(gè)月及以下，去化速度較快。廈門、杭州、?？诘瘸鞘谐銮逯芷谠?5個(gè)月以下，這些城市短期庫存去化壓力不大。

　　與此同時(shí)，呼和浩特、大連、天津、北海、青島等城市出清周期超過20個(gè)月，短期庫存去化壓力較大。

　　更有一些三四線城市，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)或者以資源礦產(chǎn)為主要經(jīng)濟(jì)來源的城市，人口吸附能力不強(qiáng)，市場(chǎng)需求增長(zhǎng)緩慢，早期的過度開發(fā)都導(dǎo)致其房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、創(chuàng)新去庫存方式

　　2014年以來，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由行政性調(diào)控轉(zhuǎn)為托底保障房。

　　21世紀(jì)宏觀研究院梳理發(fā)現(xiàn)，在完善多層次住房保障體系時(shí)，市場(chǎng)化籌集拓寬保障房源和租賃房源亦成為解決高庫存的方式。

　　2014年12月19日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出要?jiǎng)?chuàng)新住房保障工作方法，既要按需新建公租房，又要注意通過市場(chǎng)籌集房源，實(shí)現(xiàn)“補(bǔ)磚頭”、“補(bǔ)人頭”并舉，提高住房保障效率。

　　2015年1月6日，住建部出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)開發(fā)商售轉(zhuǎn)租、地方回購(gòu)商品房。

　　2015年1月20日，住建部部長(zhǎng)陳政高在全國(guó)棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上表態(tài)，房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè)，也可以通過資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)。

　　地方也積極響應(yīng)。比如2015年1月24日，福州下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行）》；2015年1月25日，陜西省第十二屆人民代表大會(huì)提出出臺(tái)收購(gòu)商品房補(bǔ)充保障房政策。

　　除此之外，21世紀(jì)宏觀研究院建議：

　　測(cè)算各地的住房需求總量和當(dāng)?shù)刈》繚撛谧》抗?yīng)規(guī)模，嚴(yán)卡住房存量較大的宅地供應(yīng)規(guī)模。

　　測(cè)算住宅、商業(yè)、工業(yè)等各類土地的分類供應(yīng)體系，建立存量用地退出機(jī)制，加大對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入尤其是新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的土地扶持力度，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入。

　　堅(jiān)持分城、分類的房地產(chǎn)調(diào)控體系，拓寬房地產(chǎn)多元化的融資渠道，防范因資金鏈斷裂而出現(xiàn)“爛尾”和“跑路”。

　　推進(jìn)土地、戶籍等相關(guān)配套制度改革，促進(jìn)城鎮(zhèn)化順利推進(jìn)，釋放中長(zhǎng)期購(gòu)房需求等。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！