2015年的1月快要臨近尾聲，相比較去年同期來說，今年不僅是推盤數(shù)量變少，而且土地成交數(shù)量也遠(yuǎn)不如去年。2015年的頭一個月，市場表現(xiàn)得特別低調(diào)，如此低調(diào)的開頭，是否預(yù)示著2015年是個低調(diào)年呢？去年年底的時候記者曾經(jīng)就2015年市場走勢采訪過不少專家，也整理過不少地產(chǎn)大佬的言論，整理的結(jié)果幾乎沒有懸念，即一半看漲、一半看跌。對于市場的不明朗發(fā)展，很多業(yè)內(nèi)人士都沒法做出比較自信的判斷，但是記者還是從他們的交談中發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)內(nèi)人士對今年的市場走勢持不樂觀的態(tài)度，看空派占據(jù)了多數(shù)。

  1　市場繼續(xù)擠壓　“投資者”　

  商業(yè)地產(chǎn)在2014年是個比較冷清的詞，在市場的關(guān)注度上一直不高。在電商持續(xù)的擠壓下，很多商業(yè)地產(chǎn)都迎來了招商難、關(guān)門潮。商業(yè)地產(chǎn)的投資者持續(xù)減少，“雞肋”地位愈加明顯。記者曾經(jīng)走訪過不少社區(qū)和沿街商鋪，除了餐飲門店比較穩(wěn)定外，有很多店鋪經(jīng)過一個階段的經(jīng)營就會貼出轉(zhuǎn)讓、出租的廣告紙?！∫晃婚_發(fā)公司的營銷總監(jiān)告訴記者，2015年的商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓依然是比較難過的一年，不論在銷售還是出租上，都難以有明顯起色，這一領(lǐng)域的投資者已經(jīng)越來越少。　就住宅投資方面，該公司營銷總監(jiān)對記者說：“房產(chǎn)稅政策實施一直懸而未決，很多人都因為這個政策而改變投資方向，并且今年市場頻繁出現(xiàn)的樓盤降價，已經(jīng)擴(kuò)大了購房者對樓市的期望值，并且也成了投資者離場的較后一根稻草，所以從市場面上來看，投資住宅類的人群也會越來越少。”

  2普遍認(rèn)為樓市仍有下降趨勢

  記者采訪了不少開發(fā)商負(fù)責(zé)人，但是他們幾乎都不太愿意預(yù)測今年市場的發(fā)展情況。在記者再三追問下，才較終道出自己不看好未來市場的判斷。

  從房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，基本都不看好今年的市場。開發(fā)公司總監(jiān)候總對記者說：“政策的不明朗性會加重企業(yè)對市場的謹(jǐn)慎態(tài)度，2014年的多個政策基本屬于前緊后松的狀態(tài)，雖然下半年有不少利好政策出臺，但是已經(jīng)難以挽回市場下跌的大趨勢。”就她本人而言，更希望市場能夠保持穩(wěn)定，盡量別出現(xiàn)大起大落的行情。

  而市中區(qū)某樓盤的營銷負(fù)責(zé)人鄭經(jīng)理告訴記者：“從大的趨勢上來看，市場是會呈現(xiàn)出下跌趨勢的，但也不能以大概小，如果細(xì)分看每個樓盤的話，其發(fā)展趨勢并不一定都是下降的。具體細(xì)化起來還是要看產(chǎn)品、地段和價格。”

  當(dāng)然也有不少機(jī)構(gòu)看好今年的房地產(chǎn)市場，不久前，《人民日報》曾刊發(fā)，當(dāng)前房地產(chǎn)增速處于調(diào)整階段，沒有危機(jī)，房價在適當(dāng)波動中擠出了投機(jī)性需求，剛性需求將支撐樓市繼續(xù)前行，預(yù)計2015年下半年市場將會回暖，或許市場的回暖是眾多人希望看到的。

  記者在采訪當(dāng)中了解到，針對2015年濟(jì)南樓市的發(fā)展情況，部分開發(fā)商預(yù)測樓市發(fā)展會趨于平穩(wěn)，不會產(chǎn)生大起大落的情況。他們對今年的市場發(fā)展表現(xiàn)持一種積極樂觀的態(tài)度，有開發(fā)商表示，與2014年濟(jì)南樓市情況相比肯定會有所好轉(zhuǎn)。但是由于2014年度濟(jì)南市場呈現(xiàn)“先抑后揚”的態(tài)勢，2015年市場或會順應(yīng)這種態(tài)勢。但是即便如此，2015年的市場由于后勁不足恐怕難以趕超2012年省城樓市的發(fā)展規(guī)模。

  3房價上漲的不會太多

  歷下區(qū)某樓盤的置業(yè)經(jīng)理對記者說：“去年低價銷售的樓盤太多了，銷售價格和秩序有些混亂，很多人到售樓處里一問價格轉(zhuǎn)頭就走，口中還說著XX樓盤的價格比你們低1千多呢。因為價格而產(chǎn)生的客源流失是比較多的，他們很多人連樓盤的具體情況都不咨詢就走掉了。”就具體的房價波動來說，該置業(yè)顧問說：“因為很多樓盤都在打價格戰(zhàn)，所以預(yù)計自己的樓盤在價格上不會有太大波動，購房者仍然會以剛需為主”。“價格戰(zhàn)已經(jīng)不可避免，但是有些樓盤卻參與不起這場游戲”候總這樣對記者說，因為有些企業(yè)的土地拍賣成本很高，所以他們在降價的幅度上不具備優(yōu)勢，只能依靠地段和產(chǎn)品來進(jìn)行競爭。反觀那些拿地成本較低的企業(yè)，卻可以在售價上有比較大的彈性，僅從價格上來看，他們還是比較具有競爭優(yōu)勢的。這也難怪，濟(jì)南東西兩翼地區(qū)出現(xiàn)3千元區(qū)間和4千元區(qū)間售價的房子了。在這種大環(huán)境下，房價上漲可能只局限在個別樓盤上，的樓盤漲價就目前的市場形勢來說，不太可能。

  樓盤負(fù)責(zé)人鄭經(jīng)理對記者說：“城市周邊大盤林立，有不少地塊面積在幾百畝到幾千畝，而且項目呈現(xiàn)郊區(qū)化。他們的土地成本會比較低，項目的整體售價都在5千多，這個售價也直接拉低了濟(jì)南市的整體房價，加之市區(qū)內(nèi)的在售樓盤逐漸減少，未來周邊樓盤的銷售將會占據(jù)主導(dǎo)地位，郊區(qū)化的樓盤售價也會占據(jù)主導(dǎo)，所以預(yù)測2015年的房價上漲不會太大。”

  在多數(shù)看空的情況下，依然有業(yè)內(nèi)人士看好今年的樓市，稱2015年房價不會有太大的波動。由于2014年濟(jì)南房地產(chǎn)投資比重較少，多個政策的出臺阻礙這部分資金融入市場。所以剛需或改善性房產(chǎn)的價格較去年不會有太大的下調(diào)，應(yīng)該會呈現(xiàn)一種“穩(wěn)中有升”的局面。今年，高新區(qū)、雪山片區(qū)、唐冶片區(qū)、漢峪金谷的開發(fā)將進(jìn)一步促使該區(qū)域成為2015熱點片區(qū)。

  4剛需和改善仍是市場主流

  剛需為主的市場規(guī)律已經(jīng)適用了好幾年，在市場趨穩(wěn)的大環(huán)境下，剛需仍然是市場發(fā)展的主線。除去剛需以外，不少業(yè)內(nèi)人士分析，今年市場或會呈現(xiàn)兩極化的發(fā)展趨勢，即剛需和改善的雙行線。80后將會成為新一批改善性購購的主力，伴隨著80后的成長，如今多數(shù)已經(jīng)邁入而立之年，經(jīng)濟(jì)積累會達(dá)到一定程度，并且伴隨著二胎政策的放開，很多80后之前購購的房子已經(jīng)難以滿足現(xiàn)實的居住需要，改善居住條件會成為購房的一個必要理由。同時業(yè)內(nèi)也有人士認(rèn)為，的高端豪宅在今年的銷售情況會比較樂觀，因為高端產(chǎn)品的市場存量本就不大，所以此類產(chǎn)品難以對市場全局產(chǎn)生影響。此類產(chǎn)品在設(shè)計之初就已經(jīng)把受眾定位成高端人群，而高端人群的購購能力幾乎難以受到政策限制，所以業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為豪宅產(chǎn)品的銷售會呈現(xiàn)平穩(wěn)并略有起色的狀態(tài)。

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