北緯18度是三亞的開發(fā)商們較喜歡向島外來客描述的坐標，空氣、溫度成為這座旅游城市對外的大賣點。現(xiàn)在正是三亞傳統(tǒng)的旅游和售樓旺季。

　　“我們先到海口，再到的三亞，還沒有較終決定要不要在這購房子。”韓阿姨剛退休，和老伴一起來三亞過冬，經(jīng)常會跟隨不同的看房車去海邊看房。

　　有資料顯示，每年冬季在海南的北方老年人達到70萬人左右。三亞的公交車上，像韓阿姨一樣的老人比比皆是，這也讓三亞一半歡喜一半憂。大量的“候鳥老人”及不斷增加的外來人口時刻考驗著這座城市的管理和服務水平。

　　三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局（下稱“三亞市住建局”）相關負責人對中國房地產(chǎn)報記者表示，國際旅游島推出4年來，三亞市商品房年均銷售一直保持在100萬平方米左右，銷售均價在22000元/平方米左右，2014年工作是引導開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級，向旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方向發(fā)展。三亞市國土環(huán)境資源局（下稱“三亞市國土局”）相關負責人亦向本報記者表示：“未來，三亞會進一步減少純住宅土地供應，傾向于商業(yè)、旅游、文化娛樂以及保障房建設為主。”

　　開發(fā)商的挑戰(zhàn)

　　在三亞大東海廣場的一個十字路口，一群拿著樓盤廣告宣傳單的業(yè)務員正忙著向路過的行人推薦樓盤。在這些業(yè)務員中，小張到三亞不足一年，每天給樓盤項目約客是他的主要工作。小張說，在帶客成交后他可以拿到一筆提成，像他一樣的業(yè)務員很多，他們是三亞開發(fā)商一向鐘情的分銷商。

　　“迎賓路那塊的樓盤分銷提成已達到8到10個百分點，高的甚至到15個點。”一位海南本土開發(fā)商感慨三亞老城區(qū)的房子銷售血拼狀態(tài)。在清水灣“大三亞”一帶的分銷商一般可以提3到4個百分點。

　　在三亞市迎賓路上，一位不愿具名的開發(fā)商指向中鐵置業(yè)大樓所在的位置。2009年底，中鐵置業(yè)擊敗18家開發(fā)商，以16.8億元奪下當年三亞地王。這是一幅既不靠海也不位于市的用地，單價在1500萬元/畝。

　　在中鐵置業(yè)廣場大樓上，拉出了“19800元/平方米”的大橫幅。而這個項目在2011年入市時，頭次開盤售價為2.6萬元/平方米。

　　“由于當時拿地正趕上國際旅游島獲批時期，價格高，又趕上樓市調(diào)控政策，這個項目入市后壓力較大。我估計這個項目會虧損。”前述開發(fā)商說，同等地段的房子其他開發(fā)商拿地價格差不多只有中鐵價格的一半。

　　當然，北緯18度不只有三亞，還包括了保亭黎族苗族自治縣全境、陵水黎族自治縣全境、樂東黎族自治縣全境，以及絕大部分五指山市、部分瓊中黎族苗族自治縣、部分萬寧市、部分東方市。這也形成了“大三亞”的概念。

　　因此，這也成為吸引諸多知名地產(chǎn)企業(yè)前去的理由。僅在海南省陵水縣，由富力開發(fā)的富力灣就占地2500畝，而旁邊不遠處的雅居樂清水灣占地更是高達1.5萬畝。

　　碧桂園·珊瑚宮殿屬于后來者，與當?shù)亻_發(fā)企業(yè)合作進入清水灣，打出“只要三亞二分之一的價格、購海南清水灣海景房”的招牌。于是，同在清水灣，與碧桂園一墻之隔的雅居樂項目為了應對競爭，兩個月內(nèi)連續(xù)五次降價。

　　島內(nèi)高調(diào)營銷，島外大規(guī)模撒網(wǎng)，就在萬科、雅居樂、富力、碧桂園等大房企拼人員、拼資本、拼營銷費用的時候，更多的中小項目則采取與分銷商合作。

　　碧桂園海南區(qū)域營銷總經(jīng)理梁智翔在接受中國房地產(chǎn)報采訪時表示，截至今年11月22日，碧桂園在海南的項目已經(jīng)達到6億元內(nèi)部認購，客戶主要來自高寒地區(qū)，以度假和養(yǎng)老為主。

　　后旅游島時代

　　“三亞的存量房大約在200多萬平方米，2014年我們主要是引導企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。”三亞市住建局房產(chǎn)市場管理科科長陳宗芳表示。

　　陳宗芳透露，轉(zhuǎn)型的方向包括旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。“三亞樓市目前的產(chǎn)品結構，住宅仍占主要部分，這一比例將逐漸縮減。”

　　回顧三亞的房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了幾起幾落。20世紀90年代初海南省辦特區(qū)之時，上千家房地產(chǎn)公司蜂擁而生，僅三亞就有房地產(chǎn)公司三百余家。

　　1993年，國家實行宏觀調(diào)控，三亞上百萬平方米的在建商品住房成了“半拉子”工程。三亞市政府大約花費5年時間，收回上萬畝閑置土地，處置了約100平方米的“半拉子”工程。

　　2003年，三亞市商品房銷售備案面積僅為16.79萬平方米，其后以24.4%的年均增長率持續(xù)增長，到2008年突破百萬平方米大關。商品房銷售均價也從2003年的3300元/平方米，上漲至2009年的1萬元/平方米。

　　2010年是三亞樓市的轉(zhuǎn)折點，當年年初，受海南國際旅游島建設獲批利好因素的影響，商品房銷售均價從1萬元/平方米躍升到2萬元/平方米，之后三亞的商品房均價一直保持在2萬元/平方米左右。

　　2010年宏觀調(diào)控政策出臺，三亞的房地產(chǎn)市場也受到了明顯影響，商品房銷售從2010年的120萬平方米下降到2012年的90萬平方米。

　　2013年三亞市的商品房銷售有所增長，達到140.67萬平方米。國際旅游島推出4年來，三亞市的商品房也一直保持在100萬平方米左右。2014年1~8月份，?？谛陆ㄉ唐纷≌W(wǎng)簽成交共10528套，比去年同期減少17.4%；三亞成交共6183套，減少35.7%。今年以來?？诤腿齺喌男陆ㄉ唐贩砍山涣慷加兴鶞p少，但仍高于2011年、2012年同期水平。

　　限購讓步轉(zhuǎn)型

　　“5時辰的路，旺季開車要40時辰。”外來的購房者增多也引起了本地市民的抱怨。

　　“每年來三亞人數(shù)的增多，給三亞市基礎設施提出了極大的挑戰(zhàn)。”陳宗芳坦承，這也讓三亞市政府下了更大的決心轉(zhuǎn)型升級。

　　為了吸引更高端的人群，三亞不再審批80平方米以下小戶型住宅用地。在市場人士看來，此“限建令”的推出標志著三亞市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型正在加速推進。

　　三亞市國土局相關負責人表示，當前三亞撤鎮(zhèn)設區(qū)的工作正在進行中，土地供應也會配合整個城市轉(zhuǎn)型升級。

　　撤鎮(zhèn)設區(qū)調(diào)整后，三亞市將轄4個區(qū)：海棠區(qū)、吉陽區(qū)、天涯區(qū)、崖州區(qū)。此后，三亞將作為一個整體的城市來規(guī)劃建設和管理。

　　原本打算國慶節(jié)取消限購的三亞市住建局到“十一”長假結束時，并未期對外發(fā)布取消限購的政策文件，反倒公開表示將繼續(xù)執(zhí)行限購政策。官方對外公布原因正是出于加快三亞產(chǎn)業(yè)結構轉(zhuǎn)型升級的考慮。

　　不過三亞的多位開發(fā)商表示，限購主要在三亞的主城區(qū)，對三亞整體樓市影響并不太大。

　　在售樓，多位銷售人員向中國房地產(chǎn)報記者表示，只要在海南是頭套房，就可以購房。不一樣的地方是，?？谝詣傂枞巳褐鳛椋鈦碣彿空咴?014年以來下降趨勢明顯，而三亞的房地產(chǎn)市場需求主要來自于島外購房者，通常采用一次性付款方式購購住宅，而三亞大部分樓盤只接受一次性付款。

　　為了出島攬客，今天11月下旬，由海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳牽頭，領著三亞、?？凇⒘晁仍趦?nèi)的十大樓市供應主力縣市在北京推介促銷，匯集了萬科、綠地等29家房企。

　　“走出去也算是海南這兩年的常規(guī)動作。”三亞市住建局相關負責人說，只要三亞開發(fā)商積極主動轉(zhuǎn)型，不斷提升品質(zhì)，打造差異化產(chǎn)品，三亞的樓市還有很大發(fā)展空間。

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