離明年3月1日實施，還有三個來月。趁這段時間，我們可以自己普及一下不動產(chǎn)登記是啥子，有啥用。就從咱們的家說起吧。

　　房地統(tǒng)一：“地產(chǎn)證”更牢靠

　　對城里人來說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，較直接的是房地統(tǒng)一。我們經(jīng)常說房地產(chǎn)，其實房產(chǎn)、地產(chǎn)是兩碼事兒。按國際標(biāo)準(zhǔn)，只有地產(chǎn)，沒有房產(chǎn)，所謂的不動產(chǎn)是指地產(chǎn)及其上面的建筑物。因為在物理世界，只有土地是“不動”的。因此，不動產(chǎn)登記，讓土地管理部門“牽頭”做，還是有道理的。

　　我國情況特殊。按憲法，我國城市土地是國有制。我們的普通商品房，房子是所有權(quán)，土地是使用權(quán)。大家知道，國有土地使用權(quán)有70年期限。所以我們就犯嘀咕——這不就成了租用嗎？對。但經(jīng)濟法上有說法，無限期或非常長期的使用權(quán)，就相當(dāng)于所有權(quán)了。因此《中華人民共和國物權(quán)法》，原則上規(guī)定住房70年后，土地使用權(quán)自動延期——盡管缺乏細則，也不清楚是不是免費。

　　《物權(quán)法》的規(guī)定相當(dāng)原則，有待具體的細則。我們已經(jīng)等了7年。在物權(quán)法各項細則中，有前提意義的就是《不動產(chǎn)登記條例》（現(xiàn)在加上了“暫行”二字）這部條例，就是要實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。當(dāng)然包括房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一。

　　有房子的人，都特別珍惜自己的房產(chǎn)證，但從法理上說，“地產(chǎn)證”更牢靠。沒有“地本”的房本，那是相當(dāng)虛幻的。為了老百姓切身利益著想，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要落實物權(quán)法要求，包括推動房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一，就是變成一個本本。這就是法學(xué)家們經(jīng)常說的“不動產(chǎn)登記核心要件是登記簿”的意思。

　　農(nóng)村是不動產(chǎn)的“廣闊天地”：“小產(chǎn)權(quán)房”不得登記

　　對于不動產(chǎn)登記，城里人比較關(guān)心自己的房子。但對于我們國家來說，一筆不動產(chǎn)，在城市的環(huán)路以外——廣大農(nóng)村地區(qū)。

　　我們有些人老家是農(nóng)村的，至少都與農(nóng)村沾親帶故。自駕車、鄉(xiāng)村游、農(nóng)家樂等，使我們離農(nóng)村越來越近。從產(chǎn)權(quán)上看，我們離農(nóng)村不動產(chǎn)并不遠，我們很多人住房的土地就是從農(nóng)村征地來的。

　　憲法規(guī)定，我國農(nóng)村和城郊實行土地集體所有制。由于經(jīng)濟社會發(fā)展水平限制，我國農(nóng)村集體土地在流轉(zhuǎn)、交易、抵押等方面市場空間尚未打開。相對于城市房地產(chǎn)，農(nóng)村土地可交易性差，自然在“價格”上沒優(yōu)勢。

　　但價格上沒優(yōu)勢，不影響價值上有完全優(yōu)勢。物權(quán)法及《不動產(chǎn)登記暫行條例》，在法律上界定了農(nóng)村不動產(chǎn)的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。英國人認為，只有鄉(xiāng)村地產(chǎn)才是真的不動產(chǎn)——某種意義確實就是這樣，就像電影《飄》的那句臺詞“只有土地是永恒的”。我們七八十平方米住房，不能與農(nóng)場、莊園、森林、海島同日而語。

　　您會說，可是農(nóng)村不動產(chǎn)交易性太差呀。對，但條例就要改變這一點。以農(nóng)村承包地為大頭，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、改革，會使農(nóng)村土地“活”起來，使農(nóng)民獲得更多財產(chǎn)權(quán)。而這些改革的前提，就是明確的權(quán)屬關(guān)系，也就是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。就是要明確這塊玉米地是誰家的，把權(quán)屬證書發(fā)到承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉(zhuǎn)，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)才談得上清晰分離。土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)地“入市”就具備了前提條件。這樣，農(nóng)村不動產(chǎn)就值錢了。

　　您可能動心了，但還是得告訴您，“小產(chǎn)權(quán)房”不得進行不動產(chǎn)登記。

　　“查房反腐”：并非為反腐，但可能會“倒逼”反腐

　　條例出臺，關(guān)于“以房查人”“查房反腐”話題不免又熱起來，網(wǎng)上還有人進行“票決”。對此，我們內(nèi)心相當(dāng)矛盾：一方面，我們很想一路暢通無阻，想查誰就查誰，把那些貪官污吏、房嬸房叔統(tǒng)統(tǒng)揪出來；可另一方面，我們又擔(dān)心自己及父母子女住地全部地理坐標(biāo)、門牌號碼甚至戶型結(jié)構(gòu)、臥室客廳結(jié)構(gòu)都被公之于眾，弄得全世界人都知道。

　　這種矛盾態(tài)度可以理解。因為堅持“查房反腐”的人，可能是病急亂投醫(yī)，是沒有辦法的辦法。要依法治國，治貪也要依法。“種瓜得瓜，種豆得豆”。一部法規(guī)的生命力在于法理依據(jù)和法源。物權(quán)法未賦予不動產(chǎn)登記“反腐”功能。

　　但我們的世界從來都不像法學(xué)講義那樣講邏輯。我們知道條例沒有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它發(fā)揮“反腐”作用，因為“陽光立法”或“陽光法案”缺位。物權(quán)法也好，不動產(chǎn)登記條例也好，作為私法，并不屬于“陽光立法”范疇。

　　“陽光立法”屬于公法范疇，主要指公職人員財產(chǎn)公示法或?qū)I(yè)干部財產(chǎn)申報法。物權(quán)法所說的登記資料“公開”，是對利害關(guān)系人而言的，不同于行政法意義的“公示”“公告”，不是要全社會監(jiān)督。

　　從國際經(jīng)驗看，“陽光立法”針對官員立法，屬于官吏立法體系，不能針對全體民眾。全世界130多個國家和地區(qū)正是這樣做的。但沒有國家要求全體民眾公開財產(chǎn)吧。還是打個比方：《不動產(chǎn)登記暫行條例》，可以發(fā)揮“反腐”功能，相當(dāng)于把鋤頭當(dāng)武器。鋤頭當(dāng)然可以做武器，包括保家衛(wèi)國的武器，但再好的鋤頭，打鬼子也不如槍炮。這槍炮就相當(dāng)于官員財產(chǎn)申報法。當(dāng)然，得慢慢來，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，確實是今后一系列法治建設(shè)的磚，而且屬于塊磚，心急吃不了熱豆腐，我們得耐心一些，先用鋤頭把莊稼種好。

　　不動產(chǎn)登記之問：嚇到了哪些人

　　1.不動產(chǎn)登記后誰能查？

　　只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān)可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。

　　2.什么時候能查不動產(chǎn)？

　　2014年——建立基礎(chǔ)性制度

　　2015年——健全配套制度

　　2016年——全面形成制度體系

　　2017年——實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息共享，依法公開查詢

　　3.小產(chǎn)權(quán)房會不會因此轉(zhuǎn)正？

　　小產(chǎn)權(quán)房是非法的，不動產(chǎn)登記不會將其轉(zhuǎn)正。

　　4.能否查海外資產(chǎn)？

　　不動產(chǎn)登記條例不涉及海外資產(chǎn)的登記和查詢。

　　5.申請不動產(chǎn)登記都要準(zhǔn)備點什么資料？

　　主要準(zhǔn)備6項內(nèi)容：需要填寫登記申請書；攜帶申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；與他人利害關(guān)系的說明材料；法律、行政法規(guī)以及條例實施細則規(guī)定的其他材料。

　　6.不動產(chǎn)登記和百姓有什么關(guān)系？

　　不動產(chǎn)登記工作完成后，市民不需多處跑，在指定辦公地點就能一步查詢，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突。

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一系列重大改革的基礎(chǔ)，比如賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地“農(nóng)地入市”等。

　　7.不動產(chǎn)登記嚇到了誰？

　　嚇購房者：為房地產(chǎn)稅鋪路？短期內(nèi)并不能實現(xiàn)，要看房地產(chǎn)稅的立法推進情況。

　　嚇賣房者：房價會下降？對二手房短期內(nèi)有影響，但是真正要讓房價下降有困難。

　 “不動產(chǎn)登記”

　　醞釀史

　　2007年頒布的《物權(quán)法》規(guī)定，“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

　　2013年3月，全國人大審議通過《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》，明確“建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。國務(wù)院辦公廳隨后下發(fā)任務(wù)分工通知，要求2014年6月底前出臺《不動產(chǎn)登記條例》。

　　2013年11月20日， 國務(wù)院總理 主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由國土資源部承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負擔(dān)。

　　2014年4月21日，國土部給出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時間表：在2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

　　2014年5月，不動產(chǎn)登記局正式掛牌，決定按照人隨事走的原則，適當(dāng)加強國土資源部相關(guān)機構(gòu)和人員，在國土資源部地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子。

　　2014年5月，國土資源部通過的立法計劃顯示，《不動產(chǎn)登記條例》已由6月底前出臺變?yōu)?月底前力爭報出審稿，年內(nèi)完成立法。

　　2014年7月23日，國土資源部表示，社會廣泛關(guān)注的《不動產(chǎn)登記條例》在廣泛聽取有關(guān)機關(guān)、組織和公民意見基礎(chǔ)上，正在依法加緊起草制定。

　　2014年7月30日， 總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》， 決定向社會公開征求意見。
 

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