前期物業(yè)協(xié)議暗藏陷阱法官支招業(yè)主取證維權(quán)

　　日前宣武區(qū)法院公布的物業(yè)管理糾紛調(diào)研報告顯示，由于業(yè)主入住時同開發(fā)商簽的是前期合同而非物業(yè)管理合同，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。豐臺區(qū)法院的王志永法官說：“前期物業(yè)管理合同中沒有保安義務(wù)規(guī)定，成為一種普遍現(xiàn)象。一旦引發(fā)糾紛，業(yè)主往往會因敗訴而自行承擔(dān)損失?！?BR>
　　七成物業(yè)訴訟緣于開發(fā)商“”

　　宣武區(qū)法院2003年受理各類物業(yè)管理糾紛案件269件；2004年受理1859件，2005年為2402件，2006年1至3月為977件；朝陽區(qū)法院2002年受理物業(yè)管理糾紛194件，2003年這一數(shù)字增長為650件，2004年為1898件，年增長率分別到了235%和192%。而物業(yè)管理糾紛中有近70％是開發(fā)商問題引發(fā)的。

　　案例：兩類物業(yè)協(xié)議“同名”不同質(zhì)

　　業(yè)主張先生在辦理入住手續(xù)時被要求在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上簽字，并交納物業(yè)服務(wù)費后才能拿到鑰匙。張先生急于收房，沒有細看便簽了字。入住后才發(fā)現(xiàn)外人可隨意出入小區(qū)，而且門口很少見到保安。而物業(yè)公司則稱，小區(qū)屬分期開發(fā)，要等工程全部建成后才能整體綠化，目前出入小區(qū)人員較多，不便進行查驗。張先生則要求減免物業(yè)費，但對方不答應(yīng)。張先生后查看前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，才發(fā)現(xiàn)協(xié)議中對保安服務(wù)無明確約定。

　　解讀：開發(fā)商制定合同“忽略”保安義務(wù)

　　王志永法官告訴記者，物業(yè)合同分為前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理合同兩類。業(yè)主在購房時與開發(fā)商簽訂有關(guān)物業(yè)管理的合同，屬于前期物業(yè)管理合同，內(nèi)容為業(yè)主委托開發(fā)商選擇物業(yè)公司進行管理。業(yè)主入住后直接與物業(yè)公司簽訂的合同，是物業(yè)管理合同。

　　王志永法官說，業(yè)主與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)管理合同，業(yè)主往往沒有協(xié)商選擇的余地，開發(fā)商為了自身利益會選擇較有利于自己的物業(yè)公司?！扒捌谖飿I(yè)管理合同中的格式條款由開發(fā)商單方面決定，開發(fā)商常會有意忽略保安義務(wù)?！?BR>
　　“我們還要注意區(qū)分物業(yè)管理合同的不同性質(zhì)。”宣武法院李鳳新、陳恒兩位法官告訴記者，很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。如果雙方簽訂的物業(yè)管理合同是委托性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系，一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，比如遭到盜竊等，物業(yè)公司沒有任何責(zé)任。為了保護業(yè)主利益，在簽訂物業(yè)管理合同時，業(yè)主需要注意，合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同。

　　案例：拿不出過硬證據(jù)投訴業(yè)主敗訴

　　業(yè)主劉先生因不滿意物業(yè)公司的服務(wù)，拒絕交納物業(yè)費長達一年。物業(yè)公司將劉先生告到法院，要求其支付拖欠的物業(yè)費用。但劉先生辯稱，自己不交納物業(yè)費是由于對方提供的服務(wù)不到位。法院認(rèn)為，劉先生未提供物業(yè)公司服務(wù)不合標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，故不予采信。

　　解讀：拍攝取證須滿足三項要求

　　“在物業(yè)管理糾紛案件中，多數(shù)業(yè)主因缺乏證據(jù)而敗訴。”王志永法官說，取證要以“巧”取信。頭先在拍照時：業(yè)主要采用多角度拍攝，盡量多拍幾張清晰的照片，照片上要有拍攝日期、物業(yè)名稱、小區(qū)名稱等，而攝像比拍照的證據(jù)效力更強。另外，業(yè)主還可以進行暗中錄音，但必須有部分采用采訪式問話的內(nèi)容。例如：“是管理某某小區(qū)的某某物業(yè)嗎？”業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以向有關(guān)部門進行投訴，這些權(quán)威部門的記錄將成為較有利的證據(jù)。


（北京晨報/李鳳新陳恒）

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