國(guó)慶節(jié)前，房地產(chǎn)政策調(diào)整接連出臺(tái)：從多數(shù)地方取消限購(gòu)，到央行、銀監(jiān)會(huì)對(duì)房貸政策松綁，引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注。

　　人們當(dāng)然關(guān)心，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否改變此前的頹勢(shì)。其實(shí)跳出簡(jiǎn)單的“救市/打壓”思維模式，還有更為關(guān)鍵的問題：中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，房地產(chǎn)業(yè)將如何發(fā)展？房地產(chǎn)政策將何去何從？

　　房地產(chǎn)供求形勢(shì)改變，市場(chǎng)出現(xiàn)分化

　　如同過去30多年以兩位數(shù)高速增長(zhǎng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，近幾年進(jìn)入減速換擋、提質(zhì)增效新階段一樣，1998年房改以來保持快速發(fā)展、價(jià)格快速上漲的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，如今也步入了一個(gè)新階段。

　　“中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入新常態(tài)。住房普遍短缺的時(shí)代已經(jīng)過去。不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的供大于求。”全過程經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一深有感觸。

　　在朱中一看來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時(shí)代，進(jìn)入到居民理性消費(fèi)、企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)一步提升的時(shí)代。

　　“市場(chǎng)分化，房?jī)r(jià)漲幅放緩，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下調(diào)，價(jià)格波動(dòng)周期縮短。”來自市場(chǎng)一線的中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉這樣概括新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的新特征。

　　張大偉分析，現(xiàn)在一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題是價(jià)格超出了普通老百姓的購(gòu)購(gòu)能力，而此前的限購(gòu)和限貸政策又抑制了改善型住房需求；三四線城市的問題在于，房地產(chǎn)供給出現(xiàn)了過剩。今后市場(chǎng)的變化，不會(huì)再出現(xiàn)以往那種全國(guó)房?jī)r(jià)都普遍快速上揚(yáng)的情況，而是不同城市價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)分化，價(jià)格波動(dòng)周期也會(huì)縮短。

　　釋放改善型需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展

　　雖然現(xiàn)在人們已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)，不能再用強(qiáng)力刺激房地產(chǎn)發(fā)展的辦法拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，但另一方面也不能由此走到另一個(gè)極端，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展就可以不要房地產(chǎn)業(yè)。保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大局、提高百姓生活水平都是十分重要的。

　　“無論是為了穩(wěn)增長(zhǎng)、促消費(fèi)、擴(kuò)內(nèi)需，還是為了全面建成小康社會(huì)、讓老百姓過上更好的日子，都要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。目前看，立足點(diǎn)就在于釋放合理的自住性住房需求，包括合理的改善型住房需求，盤活市場(chǎng)。”朱中一認(rèn)為。

　　合理的自住性住房需求是老百姓真實(shí)的住房需求，不是投機(jī)投資性需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多在房改之初購(gòu)了小戶型的家庭，在步入中年，收入提高后，需要擴(kuò)大住房面積；隨著單獨(dú)二胎的放開，想要個(gè)寶寶的不少家庭，也產(chǎn)生了新的住房需求。這類需求通常有一定的購(gòu)購(gòu)力，在政府政策的支持下，就能釋放和滿足這種需求，既改善了百姓居住條件，又能避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“斷崖式”調(diào)整。

　　“釋放改善型住房需求，目前起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群，這部分人群恰好是之前被政策抑制的有意愿購(gòu)房人群，也是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，銀行會(huì)樂意向他們放貸。”張大偉分析認(rèn)為。

　　張大偉預(yù)計(jì)，對(duì)改善型需求的釋放，將會(huì)使房地產(chǎn)成交量觸底反彈，除了小部分庫(kù)存積壓嚴(yán)重的三四線城市外房?jī)r(jià)可能將“止跌”，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。不過，這次應(yīng)當(dāng)不會(huì)再出現(xiàn)房?jī)r(jià)全線大幅持續(xù)上漲的情況。

　　更加注重市場(chǎng)化手段，長(zhǎng)效機(jī)制建立不可或缺

　　多數(shù)城市限購(gòu)的取消和房貸政策的松綁，某種意義上也是房地產(chǎn)調(diào)控政策向常態(tài)的回歸。未來的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)來決定，關(guān)鍵在于長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

　　“限購(gòu)、限貸應(yīng)當(dāng)說是上一輪房?jī)r(jià)過快上漲時(shí)出臺(tái)的不得已的行政手段。隨著房地產(chǎn)供求和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的雙重變化，特別是在全面深化改革的大背景下，必然會(huì)逐漸淡出，還是要讓市場(chǎng)發(fā)揮在資源配置中的決定性作用。”中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流咨詢研究部副部長(zhǎng)王軍認(rèn)為。

　　在交通銀行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平看來，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，但其實(shí)很多需求比如改善型需求是存在的，只是受到一些行政手段的抑制，現(xiàn)在就要順應(yīng)市場(chǎng)變化，取消這些行政限制。今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，要更加注重采用市場(chǎng)化手段。

　　朱中一分析指出，較近房地產(chǎn)政策的調(diào)整，側(cè)是在更好地發(fā)揮市場(chǎng)的作用。在強(qiáng)調(diào)發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用的同時(shí)，還要注意更好地發(fā)揮政府作用，政府作用就在于建立引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　“為了防止市場(chǎng)的大起大落，按照十八屆三中全會(huì)和有關(guān)會(huì)議的部署，要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)有關(guān)工作：一是不動(dòng)產(chǎn)登記，二是個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，三是房地產(chǎn)稅的立法并適時(shí)推進(jìn)。”朱中一建議，房地產(chǎn)稅的原則和政策趨向在基本形成框架后要盡早向公眾征求意見，以此引導(dǎo)公眾對(duì)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展形成合理的預(yù)期，也便于公眾作出理性的決定。

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