導(dǎo)語:從較初的試探到的默許,短短一個多月,限購版圖迅速瓦解。然而,樓市這匹野馬,在地方政府放開韁繩之際,卻并未朝著前方狂奔。現(xiàn)實的殘酷性顯然戳破了無限權(quán)力至上的地方政府政策作用力。為何政策失靈了?

　　從試探到默許下的瓦解

　　從取消限購已不再是新聞到不取消限購才是新聞,中國樓市依舊充滿傳奇。

　　6月26日,自呼和浩特率先打響取消限購槍后,到上周末哈爾濱宣布全面取消限購。短短一個半月,高達37個城市不同程度退出了限購的歷史舞臺。截至目前尚未取消或者松綁限購的城市僅有9個,包括北上廣深四大一線城市,以及三亞、珠海、南京、銀川、西寧等二三線城市。

　　通過梳理限購版圖,限購雖時間短暫,但歷經(jīng)三個階段。一是試探政策階段,早前佛山、沈陽和長沙等地松綁限購的舉動的均被叫停,即便標(biāo)桿意義的呼和浩特,也歷經(jīng)一波三折。均可理解為對政策的試探,因為限購紅線被視作“分類調(diào)控”不可觸碰的紅線。通過先放風(fēng),以便觀察市場情緒。在遭遇民眾的強烈抵觸,輿論譴責(zé)后,地方政府被迫無奈叫停。由于反映冷淡,這又加大了地方政府再次試探動機。

　　二是“只做不說”階段,與其接受輿論的炮轟,還不如低調(diào)行事。各地在學(xué)習(xí)呼和浩特和濟南的“取經(jīng)”上,采取了避其鋒芒的策略,遮遮掩掩的通過微博、口頭等非官方文件形式悄悄放松。三是全面放開階段,這期間既有的默許,也有輿論對限購放松的疲勞,全面放松由此被撕開。

　　從限購放松城市的特點來看,又可分為分為三類:種是較為赤裸裸的全面取消、中止限購的城市。如呼和浩特、濟南、溫州、海口、昆明、長沙、太原、合肥、南昌、哈爾濱等城市。這些城市絕大都數(shù)以省會城市為中流砥柱。

　　種是半限半購狀態(tài)的城市,這其中又分為對區(qū)域限購,如鄭州,在市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購購住房不再需要提供住房套數(shù)、納稅和社保等情況證明;也分為對購房面積的限制,如蘇州、杭州取消90㎡以上住房限購;還有混合限購,既劃定區(qū)域又設(shè)限面積大小。比如青島、寧波、廈門、杭州等。這些城市主要集中于沿海地區(qū)或者房價稍高的城市。第三種是雖未證實發(fā)文,但口頭上通知,實際上“名存實亡”的城市,比如長春、大連、石家莊、烏魯木齊、徐州等。

　　而仍然堅守限購的9個城市中,銀川和西寧內(nèi)陸城市由于范圍和力度本來就很小,再加上人口凈流入較少,房價上漲壓力本來就小,因此是否取消限購意義不大。北上廣深四大堡壘城市,相當(dāng)長時間供小于求的邏輯很難打破。剩下的三亞、珠海、南京之所以行動遲緩,其實,這些沿海城市價格本來就不便宜。

　　針尖上的芭蕾表演秀

　　如期說限購的瓦解是地方政府一步步試探的結(jié)果,倒不如說是針尖上的芭蕾表演秀。因為樓市決策在任何一個國家都是走鋼絲般的政治游戲,所有決策者都知道,弄垮這個行業(yè)并不難,重新扶起來卻如登天。

　　一方面,中國樓市經(jīng)歷需求——投資——投機階段的變遷,如今則進入瘋狂的龐氏融資階段。由于我國房地產(chǎn)業(yè)高度依賴于銀行體系,而直接融資又不發(fā)達,這直接導(dǎo)致地產(chǎn)商不惜以高利貸來維持經(jīng)營。于是,房企杠桿率水平居高難下,目前上市房企杠桿率水平達到80%左右。

　　與此同時,房奴不惜以三代人的儲蓄甚至生活費來還貸,銀行不惜以凈資產(chǎn)的股權(quán)價格來發(fā)行優(yōu)先股以保證存貸比和放貸順利進行。這些瘋狂舉動的背后,都是地價樓價永恒上漲論。事實上,銀監(jiān)會目前披露的數(shù)據(jù)顯示,截至二季度末,中國的銀行業(yè)金融機構(gòu)總負債為156萬億。銀行債務(wù)之高,杠桿水平之大,已成為不可承受之重。一旦抵押品如土地和房產(chǎn)出現(xiàn)大幅貶值,諸多人將面臨破產(chǎn)。目前資金斷供現(xiàn)象就是在發(fā)出警示信號。

　　另一方面,在惟GDP的指揮棒下,由于房地產(chǎn)投資一直維系宏觀經(jīng)濟增長的主要動力,導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場從未“真跌”過。特別是2013年,房地產(chǎn)投資增速對于穩(wěn)定GDP增長功不可沒。但與去年前7月房地產(chǎn)同比名義增長為20.5%速度相比,今年前7月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50381億元,同比名義增長13.7%。房地產(chǎn)持續(xù)下滑已成為宏觀經(jīng)濟不可承受之重。

　　如果放任房地產(chǎn)價格下跌,不僅對上游產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)負面預(yù)期,給傳統(tǒng)水泥、玻璃、有色等行業(yè)等實體經(jīng)濟造成較大壓力,而且將對銀行的貸款資產(chǎn)形成巨大沖擊。之所以前段時間興業(yè)銀行叫停房地產(chǎn)夾層資本,以及銀行的背叛房地產(chǎn)這位多年盟友,就是源于銀行控風(fēng)險考量。當(dāng)銀行覺醒了,已然下滑的房地產(chǎn)投資收益及巨大的風(fēng)險敞口又憑借什么去博得盟友的歡顏?

　　可以說,限購?fù)呓饧仁遣┺南碌漠a(chǎn)物,也是為體制機制改革贏得時間和空間必然結(jié)果。通過緩跌來釋放房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險,更符合政策的邏輯,而非啟動新一輪房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫被吹大,只會讓針尖變得越來越細。

　　掣肘政策的發(fā)揮空間變大

　　然而,樓市這匹野馬,在地方政府放開韁繩之際,卻并未朝著前方狂奔。即便各地限貸催熱的銷售回暖潮,也只是曇花一現(xiàn)。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有64個,持平的城市有4個,上漲的城市有2個。環(huán)比價格變動中,較高漲幅為0.2%,較低為下降2.5%。

　　從庫存周期來看,據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,目前十大城市存銷比為60周,近期有所下滑,仍處于近3 年高位,其中一線城市存銷比為51 周,二線城市存銷比為68 周,總體來看二線城市庫存較高,去化周期較長。

　　現(xiàn)實的殘酷性顯然戳破了無限權(quán)力至上的地方政府政策作用力,且政策失靈未來也成為一種常態(tài)。這并不是意味著政策權(quán)力本身作用削弱,而是政策掣肘的發(fā)揮空間越來越小。因為目前的房價與2008年已非相提并論,基礎(chǔ)價格至少翻了一番。也就是至少需要8萬億以及逾百萬億的信貸增量來推動樓市。如此救市之舉,即便成功,后果肯定是可怕的惡性通脹。

　　此外,政策一紙令完全可以吹大投機者擊鼓傳花的泡沫游戲。但是造成貧富懸殊的因素,不是作為增量財富的工資收入分配不公,而是存量財富的住宅漲速過快和持有不均。對任何決策者來說,貧富懸殊都是可怕的社會腫瘤。當(dāng)下,這個腫瘤的誘因,就是房價上漲過快,住宅持有過于集中。

　　貧富懸殊越大,顯示房價收入比比值越高。這意味著有效需求能力越低。有分析指出,能支撐市場安全邊際的收入房價比與租金售價比越來越離譜地進入外太空,甚至出現(xiàn)荒誕的“宇宙峰值”。盡管這種比如過于夸張,至少說明過去中國式房價的“奇怪浪漫”已難以持續(xù)。

　　事實上,美國過去200年來,樓市的周期是21年,即上漲七年,下跌七年,低位盤整七年。

　　結(jié)語:一旦樓市下跌趨勢形成,絕非小恩小惠就可以阻擊樓市失速。政策作用力失靈則是自食其果的結(jié)果

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