我有個朋友在北京廣州兩地的樓市轉悠多年，終于要購房了。前兩年一直說想在廣州購，但踟躕猶豫的結果，是2012-2013年廣州房價的連續(xù)跳漲。今年初剛熬到北京購房資格，運氣還不錯，遇到有套房低價出手，馬上交了定金。

　　據說這套小戶型住房的業(yè)主是公務員，要價比市場價低1萬多元。愿意大幅讓價的，總有某種原因。譬如，前兩天我在散步時看到中介掛出的一套房，比該小區(qū)的成交價低了1萬元。原來業(yè)主全家移民，想把多余的房子處理掉。

　　不，我在這里不是要討論房地產的反腐問題。王石說，反腐是房地產的調控，反腐將非剛性需求的腐敗購購力抑制了，由腐敗造成的虛高房價也就被抑制住了。而今年反腐力度的加大，以及不動產統(tǒng)一登記的實質推進，顯然會讓某些群體害怕。

　　但我更愿意相信，今年一季度以來，商品房成交量下滑，房價上行通道受到抑制，主要是市場因素在起作用。如果僅僅著眼于反腐，就很難解釋，去年也反掉了一大批高中低的官員，但為什么房價照樣上漲，很多城市的成交量還創(chuàng)下新高。

　　雖說高層專業(yè)去年以來只字未提抑制房價，但2013年的房地產調控政策還是延續(xù)到了2014年。先進顯見的變化，是房地產信貸政策收緊：頭套房優(yōu)惠多已取消，開發(fā)貸款和按揭貸款發(fā)放速度放慢，從原來的一個月延長到兩個半月。但這并非逆轉性的信貸政策調整，主流地產商的資金也沒有緊張到不立即放貸就揭不開鍋的地步。

　　從理論上說，在政策延續(xù)的背景下，如果市場要素如舊，成交量會維持增長，房價也應該接著上漲。今年1月以后，市場格局發(fā)生重大變化了嗎？好像沒看到。新增的剛性需求和改善性需求仍然是主要城市樓市的主導力量。少數(shù)城市土地供應量過大，商品房庫存偏高，但有太多城市仍然處于供不應求或供求基本平衡的狀態(tài)。但我們看到的是，入市需求突然就放緩下來，觀望情緒彌散，并導致成交清淡，價格停滯甚至下跌。

　　房地產調控政策和市場格局均未見重大逆轉性的因素，而2014年的樓市卻呈現(xiàn)出與去年迥異的形態(tài)，我個人的理解是，這是多種因素綜合作用下的結果。

　　促使今年一季度以來的樓市失去平衡的因素，是什么？上面說了，沒有主導性的因素，但有幾件小因素。杭州供應量過大，少數(shù)樓盤降價；北京自住房次第上市，凍住了一大批剛需。這兩個本是區(qū)域性因素，但其他城市有傳染性的影響。全國性的因素，是房地產信貸持續(xù)偏緊。外圍因素，就是文章開頭講到的反腐力度加大和不動產統(tǒng)一登記的推進。宏觀因素，則是經濟形勢不穩(wěn)定，仍處于下行通道。

　　以上幾個因素，任何一項都不足以導致樓市由去年的高熱轉為現(xiàn)在的清淡，而且誰也不敢斷定二季度就一定會迅速回暖。因此，我說它是多種因素綜合作用的結果。

　　本來，即使今年樓市轉淡，也不至于差到哪里去，我個人認為不可能回到2008年，較多接近于2011年。溫和的調整，不會出什么大問題，反過來，繼續(xù)依靠房地產拉高GDP的做法，只會讓已然惡化的經濟結構萬劫不復。然而，竟然傳出了少數(shù)城市醞釀救市的消息。市長們都比我聰明，不可能不知道，此時放松限購，架空調控的后果是什么。他們慫恿或默許自己的職能部門或房協(xié)等機構，或以座談會，或以征求意見的方式，來試探上級的意圖，“意在沛公”也。

　　我愿意重復自己的看法：分類調控，絕不意味著放松限購限貸政策。少數(shù)地方執(zhí)意要試探上級的調控底線，本質上仍然是因為他們離不開房地產這根無所不能的拐杖。增長方式轉變、經濟結構調整，似乎只是政府的事，這些地方心里想到的永遠是賣更多的地，上更大的項目，掙更閃亮的政績。

　　因此，在行政體制未改革的前提下，即使是對待分類調控的事權，也應保持高度警惕，防止某些地方濫用。

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