對(duì)于記者來(lái)說(shuō),采訪任志強(qiáng)是一件喜憂參半的事兒:喜的是不必?fù)?dān)心“沒(méi)料”,任志強(qiáng)的口才與專業(yè)水平毋庸質(zhì)疑;憂的是“任大炮”素來(lái)口無(wú)遮攔,他會(huì)不遺余力地痛打“落水狗”,還動(dòng)不動(dòng)就會(huì)“擦槍走火”。

　　2013年的房?jī)r(jià)走勢(shì)再次印證了任志強(qiáng)此前的判斷,這一年他出版了回憶錄《野心優(yōu)雅》,還一度準(zhǔn)備將央視告上法庭。面對(duì)記者對(duì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的詢問(wèn),任志強(qiáng)帶著一貫嚴(yán)肅的表情說(shuō):“我預(yù)測(cè)2014年房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是看漲,但是增幅將放緩,如果說(shuō)具體的區(qū)間,增速有可能從兩位數(shù)降到一位數(shù)。”

　　房?jī)r(jià)增速將放緩

　　“《新周刊》評(píng)選我當(dāng)2013年的新銳人物,因?yàn)槲覉?jiān)持說(shuō)真話。你覺(jué)得我說(shuō)得準(zhǔn)嗎?去年很多人不相信我說(shuō)3月房?jī)r(jià)將暴漲的觀點(diǎn),但是統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)證明是漲了。其實(shí),我還是有點(diǎn)小偏差,2月漲得較快。”對(duì)于2014年樓市的判斷,任志強(qiáng)認(rèn)為房?jī)r(jià)增速將放緩。

　　任志強(qiáng)對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的依據(jù)主要有三點(diǎn):其一,結(jié)束了兩年的土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)后,2014年的市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)增加,這是一個(gè)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的信號(hào)。“每一次土地高速增長(zhǎng)之后,房?jī)r(jià)增幅都會(huì)放緩,市場(chǎng)開(kāi)始有能力調(diào)節(jié)供求關(guān)系。”任志強(qiáng)表示。2011年以后,土地市場(chǎng)的投資進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng),2012年基本上全年都是負(fù)增長(zhǎng)。不過(guò),2013年的情況出現(xiàn)了改變,雖然2013年前10個(gè)月的增長(zhǎng)仍然為負(fù)數(shù),但11月土地市場(chǎng)投資增速同比達(dá)9%。此外,從12月以及今年1月已經(jīng)披露出來(lái)的信息可以看到,土地市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)還將維持比較長(zhǎng)的時(shí)間。

　　其二,保障性住房、自住型商品房等非商品房的供應(yīng)量不斷加大,可以有效的平抑房?jī)r(jià),使得房?jī)r(jià)增速下降。但是,這勢(shì)必會(huì)擠壓純商品房的供應(yīng)量,將導(dǎo)致商品房的價(jià)格進(jìn)一步走高。

　　其三,一般情況下,任何一個(gè)國(guó)家在城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)的過(guò)程中,房?jī)r(jià)是不可能下降的。城鎮(zhèn)化率超過(guò)30%以后,房?jī)r(jià)進(jìn)入高增長(zhǎng)期,城鎮(zhèn)化超過(guò)70%以后才會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)平緩、下降。但是目前的情況是大部分發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率都超過(guò)了90%時(shí),房?jī)r(jià)還在上漲,比如說(shuō)英國(guó)、美國(guó)。而我國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率為:一線城市達(dá)到60%—70%,二線城市有50%左右,三線城市只有30%,距離70%的城鎮(zhèn)化率還很遠(yuǎn)。到那時(shí),一手房建設(shè)速度才會(huì)逐步放慢、房?jī)r(jià)產(chǎn)生波動(dòng)的情況才會(huì)出現(xiàn)。

　　行政干預(yù)越少越好

　　任志強(qiáng)被稱為“任大炮”,主要緣于其說(shuō)話、辦事直來(lái)直去。他的觀點(diǎn)直接、犀利,有人深表認(rèn)同,有人堅(jiān)決反對(duì)。對(duì)此,任志強(qiáng)坦言:“大家都認(rèn)為我是開(kāi)發(fā)商,我有意鼓吹房?jī)r(jià)上漲,好從中獲利。但事實(shí)上,房?jī)r(jià)漲不漲不是我一人說(shuō)了算的。我說(shuō)的很多觀點(diǎn)、數(shù)據(jù)也不是我一個(gè)人梳理出來(lái)的,我后面有一個(gè)非常龐大、專業(yè)的研究團(tuán)隊(duì)。我們的研究報(bào)告每年都會(huì)發(fā)布,而且從2003年至今,每一年的預(yù)測(cè)都非常的精準(zhǔn)。”

　　于2013年11月召開(kāi)的第十八屆三中全會(huì)上釋放出的信號(hào)是:樓市調(diào)控逐漸市場(chǎng)化。對(duì)此,任志強(qiáng)表示認(rèn)同:“行政干預(yù)越少越好,我們可以看到,在所有的商品中,越是自由競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格越便宜,越是壟斷的價(jià)格就越貴。如果房地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化,農(nóng)村的土地也能上市,不同土地性質(zhì)之間的差價(jià)就變成降低房?jī)r(jià)的綜合條件了。”

　　2014年,任志強(qiáng)提醒業(yè)界要將注意力轉(zhuǎn)移到“改革”上,而不是緊盯著房?jī)r(jià),主要關(guān)注土地制度、戶籍制度、城鎮(zhèn)化方面的改革。針對(duì)近幾年一直甚囂塵上的房產(chǎn)稅問(wèn)題,任志強(qiáng)認(rèn)為,其不僅涉及一項(xiàng)新稅種的成立,而且涉及到土地制度的改革。十八屆三中全會(huì)提到如何實(shí)現(xiàn)宅基地的流轉(zhuǎn)等土地改革,這意味著可能出臺(tái)的是房地產(chǎn)稅而非房產(chǎn)稅。“雖然只有一字之差,但是這一個(gè)字是土地性質(zhì)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及私有制等各種方面結(jié)合。”任志強(qiáng)說(shuō),“對(duì)一個(gè)新稅種重新進(jìn)行立法研究將是一個(gè)好現(xiàn)象,會(huì)長(zhǎng)久地影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。”

　　城市分化將加大

　　2014年至今尚未有樓市政策向緊或趨松的消息,對(duì)此任志強(qiáng)表示:“較終的政策還要等今年3月兩會(huì)以后可能才會(huì)明晰。”

　　“我們預(yù)計(jì)兩會(huì)以后會(huì)出現(xiàn)以保障房為主、商品房市場(chǎng)放開(kāi)、夾心層由政府幫助解決住房問(wèn)題的格局,就像上海已經(jīng)實(shí)行的共有產(chǎn)權(quán)房制度。”任志強(qiáng)認(rèn)為,保障房方面有可能從“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)人頭”,而在市場(chǎng)方面,實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一的調(diào)控政策的可能性在變小,城市分化將成為未來(lái)的主流。

　　“未來(lái)一二線、三四線城市的樓市調(diào)控政策可能會(huì)有分化,如果城市能夠?qū)崿F(xiàn)保障房目標(biāo)和房?jī)r(jià)目標(biāo),那么有可能采用市場(chǎng)的方式來(lái)決定樓市問(wèn)題。到較后,很可能就是特大型城市因?yàn)槿丝诳刂频仍驀?yán)格限購(gòu),中等城市有一定的限購(gòu),小城市則可能放開(kāi)限購(gòu)。”任志強(qiáng)說(shuō)。

　　任志強(qiáng)直言不諱地表示:“以后應(yīng)該按市場(chǎng)因素來(lái)劃分城市規(guī)模和級(jí)別,比如采用就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和公共服務(wù)這三項(xiàng)指標(biāo),而不要提什么一二線、三四線。哪一個(gè)城市公共服務(wù)好,就業(yè)好,人們就愿意去哪兒。我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn),工資水平是所有人較關(guān)心的問(wèn)題,就業(yè)條件,教育排位,第三是公共服務(wù),包括醫(yī)療、就業(yè)、勞保等。”

　　如果按照這些指標(biāo)來(lái)衡量,哪些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)較大?對(duì)此,任志強(qiáng)直言不諱地說(shuō):“所有人口往外遷移的城市風(fēng)險(xiǎn)都大,我前兩年去安徽,聽(tīng)說(shuō)有的城市由6000萬(wàn)人口變成5000多萬(wàn),人口都在外流,房子也賣得不好。”

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