“10年了，我還是購不上房，這是為什么？”和購了房的朋友一起談到房子時，姜曉明常常會這么問。

　　有這種疑問的可不是他一個人。10年的房價飛漲，既有投資投機因購房而暴發(fā)，也有開發(fā)商和地方政府賺得盆滿缽滿，也有很多落寞的人始終購不起房。

　　10年間，被兩只手操控著的房價一路高漲，令很多人可望而不可即。一只是看得見的手即政府調(diào)控，一只是看不見的手即市場。而這樣翻天覆地的變化，在創(chuàng)刊10年的《中國經(jīng)濟周刊》中留下了深刻的印記。

　　不變的十年——“望房興嘆”

　　那還是10年前。

　　江蘇的姜曉明來到了北京工作，那時他的月收入是2500元，年收入3萬元，他的年收入比北京城市居民人均可支配收入還高。北京市政府公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年北京城市居民人均可支配收入達15637.8元，比2003年增長12.6%。

　　這一年，北京二環(huán)和三環(huán)之間的房子的價格多在6000元/平方米左右，而2004年一季度，北京全市住宅銷售均價為5826元/平方米。以姜曉明的收入來看，他一年的收入在北京三環(huán)左右還能購上5平方米，換句話說，還能購個廁所。

　　當時，我國部分城市的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)上漲的勢頭，但是很顯然，那個漲勢相對還比較平緩。

　　不過房價的上漲還是入選2004年《中國經(jīng)濟周刊》評選出的十大民生經(jīng)濟新聞：據(jù)國家統(tǒng)計局月度統(tǒng)計報告顯示，2004年1—11月，我國商品房平均銷售價格為2759元/平方米，同比上漲12.5%。

　　那是大漲的前夜，有人信誓旦旦，有人充滿懷疑。有的人出手，有的人遲疑。多種因素之下，姜曉明沒有加入購房大軍。當時《中國經(jīng)濟周刊》的報道寫道：房子仍是老百姓一生較簡單的渴求，無數(shù)缺房戶在幻想，何時房子能像家用電器那樣，出現(xiàn)供過于求后的價格下降。

　　2004年年初，地產(chǎn)大亨SOHO中國有限公司董事長潘石屹[微博]在不同場合多次表示，2004年北京房價肯定要漲。潘石屹認為，北京市政府從2003年12月3日即停止了所有立項、規(guī)劃土地的審批，1月9日正式下發(fā)文件停止房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批，這就造成了土地供應(yīng)的斷代。

　　潘石屹說，在需求量穩(wěn)定增長的北京市場，供應(yīng)量突然減少，價格勢必會上漲。

　　不過當時也有人對這種說法提出質(zhì)疑。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會一位負責人就向《中國經(jīng)濟周刊》表示，房價上漲的說法是缺乏依據(jù)的。因為房價上漲的關(guān)鍵是二手房市場的繁榮與否，現(xiàn)在上海的二手房已經(jīng)占到整個房地產(chǎn)市場交易的50%，而北京的二手房交易量還不足市場的10%，北京在短期之內(nèi)不可能像上海等地一樣形成炒樓現(xiàn)象，所以價格不會在短期內(nèi)炒高。

　　但在2004年年底，市場即給出了回應(yīng)?！吨袊?jīng)濟周刊》報道顯示，2004年，近乎瘋狂的房價繼續(xù)快速攀升，全國房價迅速上漲，其中北京上漲5%左右，上海上漲21%，寧波上漲19.9%，天津上漲16.7%，南京上漲16.2%，重慶上漲15%，除北京之外，這些城市均創(chuàng)出8年以來的漲幅。

　　到了2005年、2006年，房價上漲的勢頭仍未停止。以北京市為例，2004年一季度，全市住宅銷售均價為5826元/平方米，而到了2006年一季度，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)變成了7168元/平方米，2006年三季度則更是達到了7825元/平方米。即使是一向被認為房價較高的上海，在2005年也被北京反超。統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年北京期房均價已經(jīng)高出上海27元/平方米。

　　時至今天，房價不帶絲毫疲憊地一路上行。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2013年1—11月份，全國商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%；商品房銷售額69946億元，增長30.7%，這意味著，全國商品房均價為6312元/平方米，相比于2004年的2759元/平方米，全國商品房均價上漲了一倍多。

　　與此同時，北京的很多樓盤均價上漲均超過5倍，如北京東四環(huán)的珠江帝景、太陽公元等項目。

　　就北京而言，2004年北京樓市均價為5000多元/平方米，目前均價則高達2萬多元/平方米，其成交均價近10年上漲到了3倍。對于姜曉明個人而言，雖然他的年收入也達到了6萬元，比之前翻了一倍，但是10年前他的年收入能在三環(huán)內(nèi)購個5平方米的廁所，而現(xiàn)在他要在北京三環(huán)內(nèi)購房，購不了2平方米，現(xiàn)在，他只能更加地“望房興嘆”了。

　　“越調(diào)越漲”的怪圈

　　與狂奔的房價相比，“看得見的手”政府的調(diào)控手段也層出不窮。《中國經(jīng)濟周刊》報道顯示，早在2004年時，即著手調(diào)控房地產(chǎn)市場。

　　2005年3月5日，時任國務(wù)院總理 在政府工作報告中明確提出，2005年“將抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”。

　　央行較先祭出貨幣政策這把利器：從2005年3月17日起，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時，對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款較低頭付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個百分點。

　　盡管央行的調(diào)控舉動在預(yù)料之中，但不少市場人士質(zhì)疑不斷：其一，此次房地產(chǎn)調(diào)控并不是從緊縮開發(fā)商銀根和土地供給上調(diào)控，而是從需求上調(diào)控；其二，房地產(chǎn)商對此反應(yīng)溫和，老百姓卻態(tài)度激烈。

　　2005年3月20日，時任央行副行長吳曉靈在公開場合澄清：央行的房貸新政正是為了遏制房價上漲過快的勢頭，保護百姓購房。

　　但是，大學(xué)畢業(yè)后在上海工作的張婷婷(化名)2005年向《中國經(jīng)濟周刊》表示，她對政府的調(diào)控政策有些失望。

　　在央行出手之前，上海的房地產(chǎn)緊縮政策已經(jīng)先行。上海市政府規(guī)定，自2005年3月7日起，個人購購上海行政區(qū)域內(nèi)普通住房居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征營業(yè)稅，同時，按應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。

　　上海市政府也宣布，對已經(jīng)批準但兩年以上仍未開工建設(shè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)，要堅決收回土地，加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調(diào)控房價的開始。

　　然而政府的調(diào)控舉措?yún)s遭到部分學(xué)者質(zhì)疑。北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究的一位專家指出，宏觀調(diào)控控制信貸和土地兩個閘門，會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給變少，進一步助長房價上漲。事實上，2005年的上海、北京等多個城市的房價繼續(xù)在上漲。

　　“房價到底降不降？看不準，還是再看看吧，說不準會有變化。但今年購房恐怕是沒戲了。”張婷婷沮喪地說。在北京工作的姜曉明也放棄了購房的念頭。

　　2006年，建設(shè)部等多部門出臺了調(diào)控措施，其中影響的莫過于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

　　2007年9月27日，央行重拳出擊，規(guī)定購購二套房必須頭付五成以上，利率上浮1.1倍。

　　樓市風(fēng)向逆轉(zhuǎn)。當年12月， 萬科(000002.SZ)董事長王石公開表示“樓市拐點已經(jīng)出現(xiàn)”，與此同時萬科在全國范圍內(nèi)扛起降價大旗。2008年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，預(yù)計樓市將降至冰點。與一手新盤降價“快跑”相伴，二手房價也開始“跳水”，主營二手房代理業(yè)務(wù)的中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售、長河地產(chǎn)等地產(chǎn)中介相繼爆發(fā)經(jīng)營危機，甚至攜款潛逃。連漲幾年的樓市終于出現(xiàn)價格松動。

　　2008年9月國際金融危機爆發(fā)，為擴內(nèi)需保增長，我國的樓市調(diào)控風(fēng)向發(fā)生了變化。2009年，許多樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了松綁，比如房貸頭付下調(diào)，房貸利率下調(diào)。房地產(chǎn)市場就此開始反轉(zhuǎn)，2009年、2010年、2011年這幾年出現(xiàn)了房價快速上漲。

　　針對這種情況，再次開始從緊調(diào)控。2009年起，國內(nèi)保障性住房體系建設(shè)開始啟動。已有數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年年底，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。但目前保障房僅部分解決了居民的安居夢想，短期仍難平衡市場需求。

　　2010年4月國務(wù)院下發(fā)“國十條”，這被業(yè)內(nèi)戲稱為“史上較嚴樓市調(diào)控政策出臺”。其中規(guī)定，套住房的頭付款比例不得低于50%，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。

　　2011年調(diào)控再次升級，北京等地出現(xiàn)了針對外地人納稅滿5年才能購房的較嚴限購政策。而在上海、重慶，房產(chǎn)稅試點拉開帷幕，重慶針對高價盤和別墅，開始征收房產(chǎn)稅。

　　2013年3月1日，國務(wù)院再次公布樓市調(diào)控細則，進一步提高套住房貸款的頭付款比例和貸款利率；個人售房嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。不過，這一次調(diào)控中的亮點政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實，全國大部分城市并沒有嚴格落實。

　　市場一怔之后，從2013年5月，房價再次走勢堅挺，樓市依舊沒有走出一邊調(diào)控、一邊上漲的怪圈。

　　地產(chǎn)商的“轉(zhuǎn)型”

　　在政府調(diào)控的巨大壓力之下，房地產(chǎn)開發(fā)商也在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛。

　　2006年底，一時間在地產(chǎn)市場上叱咤風(fēng)云的順馳集團倒掉了。斷裂的資金鏈讓順馳創(chuàng)始人孫宏斌的地產(chǎn)霸業(yè)夢碎。從2003年到2004年上半年，順馳可謂全國到處“開花”，在超常規(guī)擴張的過程中，引來業(yè)界對順馳的關(guān)注和議論，其中對順馳資金鏈的質(zhì)疑較為突出。

　　2004年，《中國經(jīng)濟周刊》記者打通順馳北京地區(qū)新聞的電話，幾經(jīng)周折，電話轉(zhuǎn)給了北京地區(qū)一位楊副總，他表

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