葉檀，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家，她的財(cái)經(jīng)評(píng)論素以犀利尖銳著稱，被人們稱為“經(jīng)濟(jì)女俠”，主要從事資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融等領(lǐng)域?qū)懽?，著有《拿什么拯救中?guó)經(jīng)濟(jì)》、《中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)》?？春靡欢€城市的市場(chǎng)

“無(wú)論是房產(chǎn)稅，還是土地改革，已經(jīng)明確了的信息，是不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)造成很大的沖擊。”葉檀說(shuō)，她看好一、二線城市的房地產(chǎn)。從房地產(chǎn)總體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在沒有跡象顯示房地產(chǎn)不是自主產(chǎn)業(yè)，還沒有培育出成熟的產(chǎn)業(yè)來(lái)替代房地產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)比較大的是三、四線城市，尤其是四線城市的房地產(chǎn)。葉檀認(rèn)為，在城市化過(guò)程當(dāng)中很多人要進(jìn)城，然而很多優(yōu)勢(shì)資源還是集聚在大城市。所以當(dāng)三、四線城市有大量房地產(chǎn)的時(shí)候，就會(huì)發(fā)覺缺乏市場(chǎng)需求。“很多人說(shuō)農(nóng)民住小城鎮(zhèn)，所以小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)有希望”，可是很多農(nóng)民住當(dāng)?shù)匦〕擎?zhèn)是住的安置或者回遷樓，并非市場(chǎng)交易行為。

在葉檀看來(lái)，此次農(nóng)村改革的要點(diǎn)是，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地有條件入市，承包地長(zhǎng)期化，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)運(yùn)作資本化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，土地收益分配更均衡。

房市的土地供應(yīng)量是否會(huì)獲得紅利？“不一定，因?yàn)橥恋亓鬓D(zhuǎn)、土地入市的規(guī)劃是不同的。”葉檀說(shuō)，按照現(xiàn)行的土地管理法，宅基地、農(nóng)用地是不可以入市的。那么在農(nóng)村建設(shè)用地只有一小部分，例如以前用作村集體的、公用的、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地是可以拿來(lái)入市。土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模效益很重要，不是說(shuō)幾千畝的地流轉(zhuǎn)之后去造商品房，那些地是拿來(lái)做規(guī)模化、集約化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)。

另外，農(nóng)用地入市不會(huì)降低地價(jià)。城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的主要資金來(lái)源仍然是土地，交易對(duì)象的變化，不會(huì)帶來(lái)交易價(jià)格的變化。單獨(dú)二胎是否刺激購(gòu)房？

此次改革中“單獨(dú)二胎”政策引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注，有人算賬說(shuō)“單獨(dú)二胎家庭的住房成本或增1倍”，也有房產(chǎn)界人士稱“這可能會(huì)改變開發(fā)商對(duì)于部分新房的居室戶型設(shè)計(jì)理念，三居室、四居室和多居室產(chǎn)品將相應(yīng)增加”，還有觀點(diǎn)認(rèn)為“單獨(dú)二胎家庭將是改善型多居室的剛需。”

“中國(guó)商品房的擁有率是全球領(lǐng)跑的，那么現(xiàn)在要繼續(xù)購(gòu)房的話，很多人說(shuō)生二胎會(huì)不會(huì)刺激住房需求。我看，未必。”葉檀說(shuō)，因?yàn)槲覈?guó)出生率較高是上世紀(jì)50年代，當(dāng)時(shí)也是較窮的時(shí)候，高出生率并沒有拉動(dòng)消費(fèi)。其實(shí)，任何一個(gè)人都想住大房子，而制約是否購(gòu)購(gòu)大房子的關(guān)鍵因素，并不是說(shuō)家里有多少口人。如果家里人多還窮，只能去申請(qǐng)保障房。因此，影響住房消費(fèi)的關(guān)鍵因素不是人口，而是家里的經(jīng)濟(jì)。房產(chǎn)稅預(yù)計(jì)將加快推出

本月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。在70個(gè)城市當(dāng)中，商品住宅價(jià)格同比下降的城市只有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)，其中較高漲幅為21.4%。

“房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，沒有降溫預(yù)期，房地產(chǎn)軟著陸已到關(guān)鍵時(shí)刻”。在葉檀看來(lái)，一線城市抑制房?jī)r(jià)的行政手段已用到有效。北京、上海之后，廣州樓市出臺(tái)新政，限購(gòu)年限升至3年，二套房頭付7成。這種短期行政手段不可能長(zhǎng)期使用，一旦放開嚴(yán)厲的預(yù)售審批、限購(gòu)限制，可以想像一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)如何飛漲。

葉檀表示，考慮到貨幣、資源、行政等手段的約束前提，防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較終的途徑，只剩下提高現(xiàn)金支付比例與房產(chǎn)稅，前者可以解開銀行脖子上的絞索，后者可以改變地方政府的動(dòng)力與購(gòu)房者的預(yù)期。明年或有小型房企破產(chǎn)

負(fù)債率高企的房企未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)不可測(cè)。葉檀說(shuō)，“一旦土地資產(chǎn)不再值錢，預(yù)售款下行，明年會(huì)有一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)”。葉檀給出了一組數(shù)字：按照今年半年報(bào)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)71.28%，是過(guò)去10年年報(bào)的較高值。房地產(chǎn)企業(yè)在今年上半年的總負(fù)債為1.24萬(wàn)億元，總資產(chǎn)為1.73萬(wàn)億元，總負(fù)債較去年年底增加1514億元。在136家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中，共有104家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%，16家已超過(guò)80%的高位。

房地產(chǎn)行業(yè)中，預(yù)售率高的企業(yè)日子頗為滋潤(rùn)，而那些負(fù)債率高，大規(guī)模借入利率10％甚至15％以上的高息借款，銷售情況糟糕的房地產(chǎn)企業(yè)，恐怕是熬不過(guò)明年的。隨著明年三、四線城市房地產(chǎn)泡沫消退，土地不再值錢，城市債務(wù)水落石出，某些中小城市將步泡沫城市的后塵，出現(xiàn)實(shí)際破產(chǎn)。

“大開發(fā)商不會(huì)有很大的問(wèn)題。”葉檀分析說(shuō)，現(xiàn)在很多大開發(fā)商都在走多元化的發(fā)展道路，不光是做房地產(chǎn)，開始涉足文化、旅游、資源產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，甚至是投資足球。個(gè)就是大的開發(fā)商開始跨境經(jīng)營(yíng)，在國(guó)外有經(jīng)營(yíng)的也很多。 華西都市報(bào)記者石莉芳

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