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業(yè)內人士表示如果房價繼續(xù)上漲 未來樓市必然崩盤

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:瓊海房產信息網  閱讀 486 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

    房地產市場火爆到瘋狂,這是否意味著擊鼓傳花的游戲已到尾聲?

    房地產越火爆,對地方財政的貢獻度越大,緩解債務危機的能力越強,各方對于房地產的依賴度越高,這是無法解套的循環(huán)。

    9月2日某院發(fā)布的“百城價格指數(shù)”數(shù)據(jù)顯示,“百城房價”已經連續(xù)15個月環(huán)比上漲,8月百城住宅價格同比上漲8.61%,是連續(xù)第9個月上漲,并且漲幅比上月擴大0.67個百分點,廣州房價同比漲幅達24.15%,位列百城之頭。

    而從環(huán)比來看,環(huán)比上漲的有71個城市,下降的只有29個城市。

    有幾個跡象顯示,房地產的絞索越來越緊。

    資金集中到大城市,上一輪房地產限購曾逼迫房地產開發(fā)商涌入 的三四線城市,隨著調控的放松,開發(fā)商的資金再度聚焦于一二線核心城市,這些城市的人口與財富的集聚能力,被視為可以抵抗房地產泡沫崩潰的較厚冰層。

    8月全國十大城市的住宅均價達到17871元/平方米,環(huán)比上月上漲1.49%,漲幅比上月擴大0.15個百分點,同比則上漲了12.18%,且已連續(xù)第10個月上漲,漲幅進一步擴大了1.12%。廣州、北京、上海等大城市的漲幅一馬當先。相比而言,洛陽、太原等二線城市漲幅不高,而實體經濟與民間借貸鏈條同步崩潰的地區(qū),房價出現(xiàn)大幅下挫,如鄂爾多斯、溫州、神木等地。

    另一個值得警惕的跡象是,房地產貸款有所收緊。這兩年房貸起起落落,隨著房地產市場升溫,房貸也隨之升溫。銀行放貸個人購房,金融風險全部囤積在銀行。

    情況正在發(fā)生變化,銀行貨幣收緊轉而追逐高利潤的中小企業(yè)貸款業(yè)務,房貸數(shù)量下行。據(jù)報道,目前多數(shù)商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款政策并未發(fā)生改變,但貸款發(fā)放方面與前期相比的確較為緊張,頭套房貸八五折優(yōu)惠利率“尚未絕跡”,只是申請門檻較高。筆者走訪了一些中介,房貸收縮幅度較大,而在三亞,外地客購房除非具備一年以上的納稅與社保證明,否則無法貸款購房。

    貨幣不再像前幾年那么泛濫,銀行與地方政府悄無聲息地收縮貸款范圍,以現(xiàn)金繳款夯實房地產的根基。一旦出現(xiàn)風吹草動,房價下挫,不會像鄂爾多斯一樣對銀行、民間借貸產生多米諾骨牌式的沖擊效應,較多像三亞目前一樣房價滯漲,但現(xiàn)金購房者有支付能力沒有使用金融杠桿,不會為回收資金瘋狂拋售房產,不會形成全面的金融危機。

    較后的跡象是移民潮中資金外流,去年可以統(tǒng)計到的、在美購房的中國資金為90億美元,成為僅次于加拿大的大群體。央視《經濟信息聯(lián)播》今年3月報道,美國國家房產經紀人聯(lián)合會常務董事杰德史密斯表示:11%的國際銷售量都是來自中國購家,特別是在高端市場,當然整個市場的國際銷售量只有2%~3%,但中國就占了11%,而且這個數(shù)字還在不停增長。

    區(qū)區(qū)90億美金并非國人在海外購房的全部,考慮到第三次移民潮之劇烈,地下金融之發(fā)達,通過其他途徑購購海外資產的遠遠不止這一數(shù)字。較近,對國人信心沖擊的事件,當然是李嘉誠拋售內地與香港資產,這是空頭的市場行為。

    不管李嘉誠的做空,內地地王頻出,北京新地王每平方米7.3萬元,已經與香港接近,如果上升1.5倍則可以與香港高地價看齊。在每平方米產出的單位GDP遠不如香港的情況下,這種地價是瘋狂的。

    如果房地產價格停止上漲,地方債務崩盤;如果房地產價格繼續(xù)上漲,則未來市場必然崩盤。崩潰的時間決定于民間資金存量,決定于民間對房地產市場繼續(xù)保持看好預期。與其他資產相比,房地產背后有地方政府之手,依舊是較抗跌的資產。

    怎么辦?較好的辦法是讓民間現(xiàn)金夯實房地產市場,其次,提升單位面積的產出做實地價,而這兩點,前者是引誘民資,后者與加快改革提高效率是同一個意思。否則,房地產只有硬著陸一條路。
 

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