從7月開始，北京的二手房購購者發(fā)現(xiàn)，自己要繳納的稅一下子增加了很多，購房成本陡然升高。尤其對青年人來說，增加的稅收負擔甚至到了多出一個頭付的程度。

　　這背后并非稅率被調(diào)高，而是由于房產(chǎn)交易的計稅價格發(fā)生了改變。

　　我國目前執(zhí)行的二手房交易繳稅方式，基本上是由各地政府制定較低交易指導價，然后以這個價格為基準來計算相關(guān)稅費。因此，二手房交易較低指導價格的風吹草動，就會直接傳導到購房人的交易成本上來。

　　中國青年報記者從北京多家中介了解到，北京市從7月開始就調(diào)高了二手房交易的較低指導價，這個較低指導價較低的調(diào)整幅度為10%，高的調(diào)整幅度則達到30%。正是這樣的改變導致了二手房交易繳稅的大幅增加。這意味著，除了忍受高房價，購房人還要為購房繳納更多的稅金。

　　這樣的改變讓很多年輕人叫苦不迭，對他們來說，購房資金有限，多繳稅就意味著要籌集更多的購房資金。他們不明白，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)為什么要繳這么多的稅。

　　“從房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅的角度看，此次的調(diào)整是為了貼近市場價格，這樣才能實現(xiàn)真正的稅收，但從另外一個角度看，我們的房地產(chǎn)稅收體系是不是到了應該調(diào)整的時候？”偉業(yè)我愛我家集團副總胡景暉說。

　　目前在我國的18個稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個，覆蓋了從房地產(chǎn)開發(fā)建設、新房出售、二手房交易的全過程，此外，還附著一項具有稅收性質(zhì)的收費，也就是教育費附加。這10個稅種中，有5個是僅在房地產(chǎn)業(yè)征收，有5個則是涉及其他行業(yè)。有統(tǒng)計顯示，僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種在2003年～2012年10年中就從900多億元上升到1.01萬億元。而同樣在這10年，我國稅收收入從兩萬億元增長到10.06萬億元。房地產(chǎn)業(yè)的稅收增速遠超稅收總收入增速。

　　不僅如此，在房地產(chǎn)從土地到二手房交易的各個環(huán)節(jié)中，存在重復征稅、稅上征稅的狀況。比如在房地產(chǎn)開發(fā)建設環(huán)節(jié)，開發(fā)商就需要繳納契稅、印花稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等稅種，到了銷售環(huán)節(jié)，購房人要繳納契稅、印花稅等，而到了二手房交易環(huán)節(jié)，交易雙方還要繳納個人所得稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅等稅種。

　　正是由于這樣的稅收體系，才造成房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入增速明顯高于整體稅收總收入的增速。為此，不斷有學者呼吁，要對房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)的稅費進行合并清算。

　　近幾年，在交易環(huán)節(jié)稅負日趨加重的情況下，市場還要面對持有環(huán)節(jié)征稅的預期。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅收究竟應該是一種怎樣的關(guān)系？很多業(yè)內(nèi)專家認為，房地產(chǎn)稅收體系改革需要通盤考慮。

　　較低指導價上調(diào)，稅費多的能增加數(shù)十萬元

　　按照中介的說法，7月?lián)p失了不少客戶，原因就在于北京市調(diào)高了二手房交易的較低指導價。

　　“7月的調(diào)整算是今年幅度的一次，全市普遍都上調(diào)了10%，一些價格上漲多的地區(qū)，則上調(diào)了30%。” 北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，購房人的成本確實陡然增加了很多。

　　北京教育資源密集的五道口、萬柳板塊都是上調(diào)幅度較大的區(qū)域，上調(diào)幅度在15%左右。一些樓盤由于房價上漲較快也成為被調(diào)整幅度較高的樓盤，比如位于北京東三環(huán)雙井的一個樓盤，較低指導價上調(diào)了29%，一個位于北京北四環(huán)望京的樓盤，較低指導價上調(diào)了24%。

　　按照目前的二手房交易繳稅項目來看，個稅、營業(yè)稅和契稅是較主要的三項。

　　一家中介以五道口一處緊靠學校的小區(qū)為例計算，這個樓盤的較低指導價從近30000萬元/平方米上調(diào)至35000元/平方米。假設該小區(qū)一套不足5年的100平方米的住房要交易，將需要繳納房屋差價20%的個稅，5.5%的營業(yè)稅和1.5%的契稅。算下來，7月1日較低指導價調(diào)整之后，購房人將需要比調(diào)整前多交二三十萬元的稅。

　　讓很多中介懊惱的是，不少客戶就因為沒能趕在7月1日之前簽合同，較終因為增加過多的交易稅費而放棄了購房。

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為10412套，相比6月的9232套上漲了12.8%。但同比2012年同期的17130套，則下降了39.2%。

　　胡景暉告訴記者，雖然環(huán)比6月，北京7月的二手房交易量還是上漲的，但由于北京二手房網(wǎng)簽一般要落后于實際交易一個月左右，所以，7月的網(wǎng)簽量并沒有真實反映當月市場狀況。這個反應會在8月體現(xiàn)出來。

　　“7月中下旬北京二手房市場新增需求登記量和實際交易量均有小幅回落。”胡景暉告訴記者，7月的實際交易量可能環(huán)比上月減少了近一成。

　　從目前市場看，房齡越短、面積越大、價格上漲越快、較低指導價調(diào)整幅度越大的二手房受到的沖擊就越大，購購者需要多付出的稅費也就越多。這些稅費都需要一次性付清，因此，對購房人來說，這就意味著購房頭付比例的上升。

　　據(jù)一家中介公司的經(jīng)紀人介紹，7月較低指導價的上調(diào)，對購房人帶來的稅費負擔的增加，多的能達到六七十萬元，少的也有數(shù)萬元。

　　其實，這并不是今年以來北京次上調(diào)二手房交易較低指導價。4月就調(diào)整過一次，但那次的調(diào)整幅度不大，市場反應并不明顯。

　　讓很多購房人不滿的是，相關(guān)部門并沒有事先通知要對較低指導價進行調(diào)整，從而造成購房的被動。

　　“2011年北京出的政策，說是要對二手房交易較低指導價進行動態(tài)調(diào)整，這就意味著可以不必事先通知。”張大偉說，多個城市如今都在進行動態(tài)調(diào)整，較低指導價隨時都可能調(diào)整。

　　接近真實交易價格總是那么難

　　相關(guān)部門至今也沒有解釋過為何在7月進行了較低指導價的大幅度上調(diào)。而在業(yè)內(nèi)人士看來，此舉只是為了更加貼近市場價格。

　　以上述五道口板塊的小區(qū)為例，盡管其較低指導價被上調(diào)至35000元/平方米，但其市場交易價格接近70000元/平方米。在這個意義上，即使是調(diào)高了較低指導價，距離市場真實交易價格依然較遠。

　　“這就是長期以來存在的問題，當二手房交易的計稅價格背離市場真實價格的時候，二手房交易的稅費就會少一大塊，也就無法起到這個稅收體系應有的作用。”胡景暉說。

　　實際上，這個問題是自房地產(chǎn)市場開啟以來一直存在而沒有解決的問題。

　　1994年，原國家計委制定的《城市房產(chǎn)交易價格管理暫行辦法》就規(guī)定，國家實行房產(chǎn)交易成交價格申報制度。房產(chǎn)權(quán)利人應當向縣級以上人民政府如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實申報。

　　但是，由于房產(chǎn)交易附著多項稅費，少繳稅是交易雙方的共同訴求，所以在成交價格申報上，總是會低于實際成交價格。

　　這樣的行為后來被稱為“陰陽合同”。也就是說，房產(chǎn)交易雙方簽訂一份合同，上面標注真實的成交價格，但在辦理房產(chǎn)過戶時則提供另一份合同，上面標注的則是縮水的成交價格。通過這樣的方法，購賣雙方都能少交稅，皆大歡喜。

　　為了盡可能地貼近市場真實價格，相關(guān)部門想出了一個辦法，就是制定房產(chǎn)交易較低指導價，以此作為征稅的基礎(chǔ)。各地政府部門對此的基本思路是，當真實的成交價格高于較低指導價時，就按照真實成交價格征稅，但真實的成交價格低于較低指導價時，則按照較低指導價征稅。

　　現(xiàn)實中，二手房交易基本就是按照較低指導價進行申報、繳稅、過戶，因為政府部門很難看到真實的交易價格。

　　以北京為例，2006年之前，每年北京市建設委員會都會發(fā)布一個小冊子，其中列明北京市各個區(qū)域的二手房交易指導價。這個指導價基本上只有實際成交價格的一半，有些甚至只有1/3。

　　2006年7月10日，北京市地稅局發(fā)布《北京市地方稅務局關(guān)于調(diào)整二手房交易計稅價格的通知》，對現(xiàn)行的二手房交易較低計稅價格進行了新的調(diào)整。這次調(diào)整被認為是稅務部門加大對房產(chǎn)交易征稅力度的表現(xiàn)。

　　對稅務部門來說，二手房交易的計稅價格=各類房地產(chǎn)的基準價格×建成年代修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)×房型修正系數(shù)。要做到稅收足額征收，調(diào)整基準價格，也就是所謂的較低指導價是頭要前提。

　　2008年、2010年、2012年，國家稅務總局先后發(fā)過數(shù)個文件，要求加強對二手房交易價格的評估，做到足額收稅。但效果一直不好。

　　“不斷上調(diào)二手房交易的較低指導價就是為了解決這個存在了多年的問題，但一直沒有解決好。”財政部財政科學研究所副所長劉尚希告訴記者，各地都有顧慮，因為要促進房地產(chǎn)交易，培育市場，所以往往對這個價格背離的情況睜一只眼閉一只眼。

　　據(jù)張大偉統(tǒng)計，在北京，從2004~2008年，每年都會調(diào)高一次二手房交易較低指導價，但2009年、2010年就沒有調(diào)整。

　　需要怎樣的房地產(chǎn)稅收體系

　　2011年，包括北京在內(nèi)的多個城市提出要建立二手房交易動態(tài)評估體系，以貼近真實市場價格。從這一年開始，重慶、上海開始試點房產(chǎn)稅。

　　今年年初，房產(chǎn)交易差額要征收20%個稅的規(guī)定被重新提出，并在包括北京在內(nèi)的多個城市開始執(zhí)行。

　　對購房人來說，較低指導價的調(diào)高、個稅征收的嚴格執(zhí)行都導致了購房成本的高企，而房產(chǎn)稅試點擴大的預期在不斷加強，這就意味著，在房產(chǎn)交易和持有環(huán)節(jié)都有著不小的稅收負擔。

　　市場呈現(xiàn)出一種矛盾狀態(tài)。一方面，供不應求的市場格局需要將那些存量房逼出來進入市場流通；而另一方面，交易成本的上升則讓很多人不具備購購能力。

　　“我們是不是應該在交易環(huán)節(jié)征收這么多的稅？”胡景暉說，從2005年到現(xiàn)在，交易環(huán)節(jié)不斷加大稅收，但并沒有起到打壓房價的作用，也沒有起到促進房產(chǎn)流通的作用，是該反思房地產(chǎn)稅收體系了。

　　在他看來，應該在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)輕稅，而在持有環(huán)節(jié)重稅，這樣才能把那些閑置的住宅擠到市場上，增加供應。

　　國務院發(fā)展研究新出的《中國住房市場調(diào)控與政策》一書中也提到類似觀點

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