住建部部長姜偉新4日表示，房地產(chǎn)調(diào)控“手段很多”。多位代表委員、業(yè)內(nèi)專家表示，未來樓市調(diào)控還可出臺很多措施，包括嚴(yán)禁陰陽合同、實施差別化房貸政策與土地供應(yīng)政策、擴大房產(chǎn)稅改革試點等。

　　優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　全國政協(xié)委員、星河灣董事長黃文仔建議，未來地方政府在供應(yīng)土地時，可將城市的土地凍結(jié)5年，只出讓郊區(qū)的土地，這樣才能把城市“副”帶動起來，房價也才會降下來。

　　對于房價為何“高燒不退”，黃文仔分析，這是因為土地供應(yīng)量仍不夠，土地成本越來越高。他表示，房地產(chǎn)開發(fā)商并不太愿意看到房價上漲過快，因為上漲過快就會導(dǎo)致政府調(diào)控。

　　全國人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明表示，房地產(chǎn)調(diào)控如果只是單純地限制需求，恐怕不行。如果大幅增加供給，一定會導(dǎo)致均衡價格下降。要擴大普通商品住宅供給，就必須擴大土地的供應(yīng)量。

　　全國人大代表、杭州娃哈哈集團董事長兼總經(jīng)理宗慶后表示，當(dāng)前土地拆遷補償款太高，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，導(dǎo)致土地成本過高，抬升了房價。他建議未來放開土地購賣，但必須循序漸進。

　　相關(guān)專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，我國的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、總量存在一定的失衡，未來應(yīng)促使土地供應(yīng)趨于合理，從而增加普通商品住宅、保障性住房的供給。由此，房地產(chǎn)市場的成交才能趨于合理，房價上漲也將隨之放緩。對于地方政府的考核不能僅考核房價，還要考核其土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。例如，地方政府每年出讓的土地中，保障性住房用地的供應(yīng)量必須達到一定比例。專家認(rèn)為，穩(wěn)定樓市較終仍要靠市場機制解決。地方政府應(yīng)盡快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障房建設(shè)和供應(yīng)速度，增加普通住房用地供應(yīng)。

　　擴大房產(chǎn)稅改革試點

　　多位來自房地產(chǎn)行業(yè)的代表委員表示，房產(chǎn)稅改革試點范圍擴大將是大勢所趨。

　　全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，政府文件明確說要擴大房產(chǎn)稅改革試點，預(yù)計今年就會看到實際動作。

　　他表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)建立長效機制，運用經(jīng)濟手段，比如交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)該通盤考慮、整合優(yōu)化。房產(chǎn)稅可以通過經(jīng)濟手段減少空置率，增加中小戶型比重和遏制炒作。房產(chǎn)稅可以成為地方稅體系中的主力、支柱型財源，使地方政府的內(nèi)在動機和市場經(jīng)濟所要求的政府職能契合。

　　賈康強調(diào)，房產(chǎn)稅改革應(yīng)堅持“頭套房不征收，限制高端市場”。“房產(chǎn)稅的改革一定要適合國情，不能比照美國的普遍征收模式，應(yīng)借鑒日本的‘頭套房不征收’。”

　　全國政協(xié)委員、深圳市多利工貿(mào)有限公司董事長梁志敏表示，對廣大中低收入自住的商品房和保障房不應(yīng)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅改革應(yīng)以打擊投機為主，針對的是擁有多套住房的炒房客，而非普通百姓的套剛需住房和套改善型住房。

　　強化差別化房貸政策

　　“新國五條”要求繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，中國人民銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進一步提高套住房貸款的頭付款比例和貸款利率。

　　分析人士表示，各地政府和銀行強化差別化信貸政策，提高二套房頭付比例和貸款利率，這可以成為未來的調(diào)控“利器”。目前二套房房貸頭付比例不低于60%、利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　分析人士表示，房貸政策的歷次調(diào)整均對市場產(chǎn)生了較大影響。2010年4月17日發(fā)布的“國十條”要求，二套房貸款頭付款比例不低于50%，暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款。2010年9月29日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，暫停發(fā)放居民家庭購購第三套及以上住房貸款，頭套房貸款比例調(diào)至30%以上。2011年1月26日發(fā)布的“新國八條”要求，強化差別化住房信貸政策，貸款購購套住房的家庭頭付款比例不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　全國政協(xié)委員、工商銀行行長楊凱生與招商銀行行長馬蔚華日前在接受中國證券報記者采訪時表示，房地產(chǎn)信貸是銀行貸款的重要內(nèi)容，銀行將按照國務(wù)院方針進行調(diào)整，將按照央行等相關(guān)部門調(diào)控的方向操作，同時考慮銀行自身經(jīng)營的因素。

　　差別化房貸政策還有待監(jiān)管部門出臺相關(guān)政策或指導(dǎo)意見。多位銀行總行人士日前表示，目前總行暫未發(fā)文調(diào)整相關(guān)政策。

　　嚴(yán)禁陰陽合同

　　“‘新國五條’是房地產(chǎn)調(diào)控正確方向的步。調(diào)控樓市至少可有二十步，關(guān)鍵看是否真想調(diào)。”經(jīng)濟學(xué)家華生對“新國五條”表示了認(rèn)可。

　　他表示，在強調(diào)樓市新政中的20%所得稅政策之前，應(yīng)出臺措施嚴(yán)格禁止購房中“陰陽合同”。多位專家表示，各地在認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院新近下發(fā)的通知時，打擊“陰陽合同”應(yīng)是重中之重。通知要求稅務(wù)部門繼續(xù)推進應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估方法，加強存量房交易稅收征管工作。

　　分析人士表示，“陰陽合同”可能使20%所得稅的政策效果打折扣。在存量房交易過程中，目前仍有納稅人通過簽訂“陰陽合同”等手段以低報成交價格偷逃稅款。

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