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上海華潤(rùn)置地被曝緊急催款 資金盛宴或現(xiàn)拐點(diǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 517 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近期,有媒體報(bào)道稱,7月中旬華潤(rùn)置地上海公司緊急召集公司營(yíng)銷經(jīng)理與銀行相關(guān)人士開(kāi)會(huì),商討項(xiàng)目目前遭遇的銀行貸款問(wèn)題和銷售回款進(jìn)度問(wèn)題。據(jù)悉,會(huì)議持續(xù)4個(gè)半公里,主要內(nèi)容分析華潤(rùn)置地在上海的四個(gè)項(xiàng)目華潤(rùn)江灣九里、華潤(rùn)佘山九里、華潤(rùn)外灘九里以及華潤(rùn)公園的資金回收情況,并分成四類客戶制定了資金催要計(jì)劃。

  與此同時(shí),蘭德咨詢總裁宋延慶近期也告訴記者,上半年多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的融資成本正在上升。其中開(kāi)發(fā)貸由去年的8%上升至8.6%,信托融資的成本則從9%~12%,上升至13%。家公布半年報(bào)的上市房企宋都股份財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也顯示,上半年的融資成本確實(shí)較去年有所增加。種種跡象預(yù)示,開(kāi)發(fā)商資金盛宴的拐點(diǎn)可能即將來(lái)到。

  上海華潤(rùn)被曝緊急催款

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的較新數(shù)據(jù)顯示,1~6月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金57225億元,同比增長(zhǎng)32.1%。按照統(tǒng)計(jì)局制作的《全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速》的曲線圖,今年前六月,幾乎是較近一年中增長(zhǎng)較快的六個(gè)月,甚至是被認(rèn)為“錢荒”的今年6月,房地產(chǎn)資金增速仍在上升。在房企的資金組合中,預(yù)售款、定金和按揭貸占到了四成比例。

   然而,有跡象表明,房企下半年的資金將不會(huì)像上半年那樣充裕。

  以上海華潤(rùn)置地為例,較近其就遇到了資金困擾。

   7月22日的一則報(bào)道稱,一位參加華潤(rùn)上述會(huì)議的銀行內(nèi)部人士透露,會(huì)議詳細(xì)討論了華潤(rùn)置地上海公司每一個(gè)項(xiàng)目的銷售回款情況,并且制定了催款的嚴(yán)格步驟:一旦與客戶簽訂預(yù)售合同,必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付款,如果逾期未付款,華潤(rùn)將發(fā)出兩遍催款函;仍然未付余款,華潤(rùn)將發(fā)出律師函;律師函之后未付款就解除合同,重新定價(jià)再銷售。這種現(xiàn)象極為罕見(jiàn),即使在去年資金鏈都普遍緊張的前提下,也沒(méi)有催得如此緊迫,而且催款情況通常只在年底才會(huì)出現(xiàn)。

    對(duì)上述報(bào)道的真實(shí)性,記者昨日采訪華潤(rùn)上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人,該人士承認(rèn),確實(shí)有華潤(rùn)營(yíng)銷經(jīng)理和銀行人士共同參加的會(huì)議,但強(qiáng)調(diào)上述會(huì)議是月度常規(guī)會(huì)議,每月都有舉行。部分報(bào)道內(nèi)容與事實(shí)有出入。

  記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看到,位于嘉定的華潤(rùn)公寓是華潤(rùn)四個(gè)項(xiàng)目中合同撤銷率較高的,截至目前,共有68次合同撤銷記錄。而根據(jù)中房信方面的監(jiān)測(cè),上述項(xiàng)目恰恰就是華潤(rùn)置地上海公司今年上半年的主要銷售項(xiàng)目。

  住房貸款發(fā)放放緩

  無(wú)可否認(rèn)的是,房地產(chǎn)按揭貸款確有收緊跡象。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐分析師羅寅申告訴記者,二手高端住宅個(gè)人按揭貸款的批準(zhǔn)周期正在延長(zhǎng)。原來(lái)從申請(qǐng)到發(fā)放,只需要20個(gè)工作日就可以辦理的按揭貸款,在3月份以后延長(zhǎng)至需要1個(gè)半月左右,審批的力度也比以前嚴(yán)格。另一方面,原來(lái)可以辦理公積金、商業(yè)混合按揭貸款。但是今年以來(lái),公積金貸款的申請(qǐng)基本很難受理,客戶更多是辦理商業(yè)按揭貸款。

   德佑地產(chǎn)交易按揭部總監(jiān)楊永俊證實(shí)說(shuō),4月份以來(lái)公積金貸款出現(xiàn)了收緊,審批力度明顯加大,今年內(nèi)沒(méi)有放松的跡象。此前,多地媒體報(bào)道都披露,公積金貸款已經(jīng)無(wú)法辦理,難以貸到錢。

   在這樣的背景下,地產(chǎn)商的資金盛宴也許到了散宴時(shí)。睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文說(shuō),隨著錢荒的加劇,銀行除了加強(qiáng)企業(yè)貸款的回收力度,對(duì)消費(fèi)者端的貸款也開(kāi)始收緊。相對(duì)企業(yè)客戶而言,個(gè)人客戶的貸款要優(yōu)質(zhì)很多,按道理來(lái)說(shuō),銀行是非常樂(lè)意針對(duì)個(gè)人放貸的。

  專家稱開(kāi)發(fā)商貸款成本上升

  在資金緊張的大背景下,開(kāi)發(fā)商的資金成本正在上升。盡管上半年有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),房企成功從香港獲取的各類資金超過(guò)700億元,其中不乏以低于基準(zhǔn)利率獲取的貸款。

  此前部分地產(chǎn)商在接受記者采訪時(shí)透露,公司近期申請(qǐng)到的開(kāi)發(fā)貸利率較為便宜。

   但是,宋延慶卻表示,絕大多數(shù)地產(chǎn)公司的融資成本不降反升。雖然上半年確有一些地產(chǎn)公司從香港等境外市場(chǎng)獲得低于基準(zhǔn)利率的融資成本,但上述資金占整個(gè)行業(yè)開(kāi)發(fā)資金的比重僅3%。

  根據(jù)宋延慶連續(xù)觀察地產(chǎn)上市公司融資公告的情況,多數(shù)地產(chǎn)公司融資成本都較此前上升,即使行業(yè)龍頭也不例外。他告訴記者,上半年多數(shù)地產(chǎn)公司的融資成本有所上升,尤其是采用信托融資的,成本更已高達(dá)13%以上。

  此前,蘭德咨詢專題研究房企年度利息支出與凈利潤(rùn)比例關(guān)系后發(fā)現(xiàn),TOP20房企中,占比相對(duì)較低的是30%左右,高的則超過(guò)70%。全部上市房企中,81%的企業(yè)超過(guò)了33%,36%的企業(yè)超過(guò)了50%。

   和宋延慶的觀點(diǎn)相似,中投證券也認(rèn)為,房企的融資成本正在上升。尤其是央行取消貸款利率下限,推動(dòng)利率市場(chǎng)化,此背景下短期內(nèi)銀行額度較緊將推升資金成本,影響行業(yè)銷量與經(jīng)營(yíng)成本。

  上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為,本輪金融機(jī)構(gòu)去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)劍指房地產(chǎn),預(yù)計(jì)通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將被部分?jǐn)D出,在資金成本與規(guī)模上將雙重打擊房地產(chǎn)行業(yè)。

  不過(guò),同意這一看法的目前還是少數(shù)。大部分券商機(jī)構(gòu)認(rèn)為,在貸款利率下限取消后,房地產(chǎn)融資會(huì)出現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng),弱者恒弱”的馬太效應(yīng),部分大地產(chǎn)公司或許可以得到相對(duì)低的融資成本。
 

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