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葉檀:希望未來中國房地產(chǎn)價格下跌
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 520 次
地方債高不可攀。
作為對地方債的持續(xù)關(guān)注項目,6月10日,審計署公布從2012年11月至2013年2月對36個地方政府本級2011年以來政府性債務(wù)情況的“抽查”結(jié)果,截至2012年底,36個地方本級政府性債務(wù)余額3.85萬億元,兩年來增長12.94%。這是次公布普查結(jié)果。
形勢很妙,債務(wù)余額增速低于GDP與財政收入增長,并且地方債作為政府背書的準國債之一,仍然受到熱捧。投資者的邏輯是,如果地方債都會產(chǎn)生兌付危機,那還有什么債是安全的呢。地方債崩盤等于中國經(jīng)濟崩盤,所以,大膽地購吧。
審計署有關(guān)地方債的數(shù)據(jù)過于樂觀,受到諸多質(zhì)疑,從國內(nèi)外的投行到惠譽、穆迪等評級機構(gòu)公布的數(shù)據(jù),均高于審計署公布的數(shù)據(jù)。甚至連權(quán)威官方機構(gòu)的數(shù)據(jù)都不相同。2011年審計署公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2010年底,全國省、市、縣三級政府設(shè)立融資平臺公司6576家,地方政府性債務(wù)余額為10.7萬億元,其中銀行貸款約為8.5萬億元。而此前根據(jù)央行報告計算出的地方融資平臺貸款上限可能達到14.4萬億元,銀監(jiān)會2010年底公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則為9.1萬億元。
情況可能比想象的嚴重,信永中和會計師事務(wù)所董事長張克今年表示,已基本上不再為地方政府的債券發(fā)行背書。
統(tǒng)計口徑過于狹小,抽查集中在大城市,使地方債風險被大大縮小。即使以審計署的口徑看,地方債的風險也在擴大。2008年之后,地方債規(guī)模迅速擴大,2012年成為關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折之年,地方債一年舉借債務(wù)數(shù)量占總債務(wù)數(shù)量的29.68%,明顯超過GDP增速和財政收入增速。
投資增長而經(jīng)濟下行,幾乎所有的地方政府祭出的藥方都是擴大投資占據(jù)中國60%以上GDP的16個省和2個直轄市從2013年二季度以來相繼發(fā)表聲明,宣揚投資項目驅(qū)動經(jīng)濟增長的重要性。2010年3月22日,湖北省發(fā)改委主任許克振公布12萬億元投資計劃,河南開封投資1000億元,廣西已經(jīng)承諾會繼續(xù)推動價值至少1200億元的多個項目。終于,連市場經(jīng)濟發(fā)達的浙江也難以忍受經(jīng)濟下行的壓力,積極推動未來五年的1000個大規(guī)模投資項目,包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、水利和汽車制造。浙江省政府指出,如果項目全部啟動,將在建設(shè)周期內(nèi)帶動超過10萬億元總投資開支。
政府投資拉動經(jīng)濟之風已經(jīng)從內(nèi)陸刮到沿海,地方提前透支了未來城鎮(zhèn)化所需要的40萬億投資,筆者所到之處,每個城都在建設(shè)新區(qū),基建工程開工的數(shù)量超過以往任何時間,從光谷、慧谷、智谷到藥谷,所有叫得出叫不出名字的“谷”集中在大量的高新技術(shù)園區(qū),城市只要有一座主要景觀河,金融機構(gòu)就被逼遷到河兩岸,以便形成金融。
所有的一切都在說明,中國的經(jīng)濟模式發(fā)生了極大的變化,政府成為經(jīng)濟發(fā)展的總規(guī)劃師,是幾乎所有大型項目的操作者,甚至連浙江也偏離了市場主導的航道,向著行政經(jīng)濟疾駛。一些城市受益于此,資金人口流入,城市與城市之間加速融合,如金華與義烏未來融成一體,京津未來必成一個整體,但一些內(nèi)陸城市新區(qū)狀如鬼城,房地產(chǎn)價格五年不漲,可同期地方政府的債務(wù)漲了數(shù)倍,成為泡沫較有可能崩潰的地區(qū)。
未來化解地方債只有三個手段:
一是房地產(chǎn)價格繼續(xù)上升,繼續(xù)抵押融資,直到房地產(chǎn)、金融整體崩盤。各城市都出現(xiàn)了新的標志型建筑,有了自己的天價房,就是房地產(chǎn)支撐地方建設(shè)的較好象征。
二是資產(chǎn)證券化,將債券、土地貸款等資產(chǎn)證券化,或者直接促進國企、地方投融資平臺上市圈錢。
三是地方政府直接出售旗下資產(chǎn),以解燃眉之急。
希望未來中國房地產(chǎn)價格下跌、股票市場不再融資,都是天真的癡人說夢。
中國需要基礎(chǔ)建設(shè),但一個城市需要多大的體育場館、歌劇院,由專業(yè)的癖好說了算,其中的風險大到難以想象。很快,我們就會看到個鄂爾多斯與溫州。
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