即便是限發(fā)預售許可證間接的限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售回款，北京市政府似乎仍然難以阻止地產(chǎn)商的拿地熱情，以及通過地價上漲向市場傳遞的“樓市看漲”預期。

　　截至《中國經(jīng)營報》記者發(fā)稿，北京市住建委仍然未放松住宅項目預售許可證的審批口徑。不過即便如此，北京市季度土地成交面積和出讓金的金額同比2012年仍然呈現(xiàn)出高達95%和157%的上漲。為避免繼續(xù)向市場傳遞“漲價預期”，北京市國土資源局不得不陸續(xù)叫停了多個熱點地塊的出讓。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控較為“高壓”的城市北京，地產(chǎn)商正在以市場化的手段應對非市場化的調(diào)控——一邊是房價數(shù)據(jù)指標不能上漲的“政治任務(wù)”，一邊是地產(chǎn)商“壓出血本”的拿地的熱情，市場預期的“爭奪戰(zhàn)”中，北京市政府幾乎處在歷史上較被動的時期。

　　限批之術(shù)

　　“我們只能等，抓緊和住建委溝通，沒其他辦法。”5月29日，深圳的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)北京公司銷售負責人告訴記者。在他所在的公司，正在等待預售許可證的項目至少有3個，其中兩個為新盤，另外一個為項目的較后一期。

　　在北京，這樣的情況并不是孤例。有媒體報道稱，全市約有40個住宅項目的預售許可證在遞交申請后，未能得到北京市住建委的批準，保利、萬科、中化方興等一線房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)皆在其內(nèi)，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目亦不能幸免。

　　北京市住建委是期房預售許可的批準機關(guān)，在樓盤遞交預售許可申請時，按照規(guī)定，除須提交土地、規(guī)劃、建設(shè)相關(guān)手續(xù)外，還須說明擬預售價格。北京市住建委綜合上述信息，批準樓盤進行預售。

　　繼4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發(fā)后，北京市政府迅速的制定并發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》（下稱“《通知》”）。在該《通知》中，頭次提出在對住宅項目預售審批的過程中，對定價過高的項目進行干預。

　　多位房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)銷售負責人向記者證實，北京市住建委審批預售價格依據(jù)兩條原則進行。一是在售樓盤后期批準預售價格原則上不高于同一項目前期的批準預售的價格；二是新開樓盤的批準預售價格，原則上不高于同區(qū)域內(nèi)較近一次審批批準預售樓盤的價格。

　　“這也就是說，如果我是在售樓盤，二期的批準預售的平均價格是15000元/平方米，那么這個樓盤三期預售價格超過15000元/平方米，就不會被批準。如果我是一個新樓盤，在同區(qū)域里，上個月審批批準銷售了一個新樓盤，預售均價是17000元/平方米，那么，一個月后我開盤，住建委批準我的價格，就只可能比17000元/平方米低。”一位北京市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者。

　　扭曲杠桿

　　第三方的市場監(jiān)測機構(gòu)亞豪地產(chǎn)的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月1日至28日，北京市共批準預售許可證14張，同比下降36%。與此同時，北京市批準預售的商品住宅套數(shù)為4325套，同比下降24%。

　　“由于住建委批證的口徑卡得很嚴，批下一個證很費力氣，所以我們一次就多報一些房源，這樣一次批下來的可售房源就比較多了，這就是外界覺得批證批得少了，但實際房源供應的總量沒有減少太多的原因。”一位不愿具名的跨區(qū)域大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負責人告訴記者。

　　近期市場關(guān)注度較高的中海御新閣項目位于北京西南四環(huán)，定于6月1日安排客戶選房。由于意向購購客戶較多，該項目將通過搖號的方式，安排客戶選房的優(yōu)先順序。這樣的情況，在北京在售的其他項目中，也并不少見。

　　“實際上還是和定價有關(guān)，由于住建委在預售許可的過程中進行價格干預，導致開發(fā)企業(yè)靠近住建委的心里預期定價，所以會適當調(diào)低價格，這就導致了其實際銷售價格低于或者持平之前區(qū)域在售價格的情況，但購房者對市場價格的認知和預期是建立在區(qū)域價格比較的基礎(chǔ)上的，一旦低于同區(qū)域同類或相近產(chǎn)品的價格，便會導致購購力的集中釋放。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示。

　　預期落空？

　　讓北京市政府不得不動用行政手段對房價進行干預的原因，除逐漸增長的房價控制目標形成的“政治任務(wù)壓力”外，通過對數(shù)據(jù)的控制，影響本地房地產(chǎn)市場未來預期是北京市政府希望達成的目的。

　　然而，這一意圖卻并未完全實現(xiàn)，尤其是在對預期影響較為重要的土地市場。亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年3月1日至5月28日，北京地產(chǎn)商土地購置面積總計477861.14平方米，花費金額63.62億元。2012年同期，土地購置面積和花費金額分別為23006.16平方米和24.78億元。

　　這意味著，2013年3月1日至5月28日北京地產(chǎn)商土地購置面積和土地出讓花費分別大幅上漲95%和157%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購地方面所展現(xiàn)出的熱情，向房地產(chǎn)市場展現(xiàn)了房價進一步上漲的預期。

　　5月27日，北京市國土局暫停了將于當日舉行的夏家胡同地塊交易。該地塊由于地處南三環(huán)，相對較為稀缺，引發(fā)眾多開發(fā)企業(yè)的爭搶，被視為北京的“地王”備選。據(jù)悉，夏家胡同地塊，出讓面積14.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米，為二類居住用地。地塊掛牌出讓起始總價為13.1億元，競購保證金為4億元。截至5月24日，該地塊已獲7次網(wǎng)上報價至13.52億元。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報告指出，住房供求已經(jīng)失衡，房價面臨全面失控。北京科技大學管理學院教授趙曉亦稱，本輪“史上較嚴厲的調(diào)控”在政府貨幣創(chuàng)新高、政府土地壟斷以及地方政府強大利益驅(qū)使下，再度悲哀地淪為“空調(diào)”。

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