在今天下午即將舉行的2013重慶頭屆軌道交通與地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高峰論壇上，重慶頭個(gè)研究軌道交通與沿線房地產(chǎn)價(jià)值關(guān)系的權(quán)威課題———《重慶市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)值影響研究》將正式對(duì)外發(fā)布。

　　據(jù)了解，該課題由重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)、重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院、重慶市軌道交通（集團(tuán)）有限公司聯(lián)合完成，自2010年底開始到2012年10月歷時(shí)兩年多時(shí)間。該研究報(bào)告全文近五萬字，共由重慶軌道交通發(fā)展的背景與現(xiàn)狀、研究理論基礎(chǔ)、軌道交通帶來的效應(yīng)、結(jié)論建議四大板塊構(gòu)成。

　　課題組負(fù)責(zé)人認(rèn)為，本課題的研究具有較強(qiáng)的理論意義，是完善城市軌道交通后評(píng)價(jià)體系和區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重要內(nèi)容；同時(shí)又具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，既是開發(fā)商和老百姓所關(guān)心的熱門話題，又是政府相關(guān)部門制定軌道交通項(xiàng)目與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)機(jī)制的重要依據(jù)。

　　參與本次研究結(jié)題報(bào)告會(huì)的專家表示，該項(xiàng)研究成果對(duì)開發(fā)商和消費(fèi)者具有參考價(jià)值，同時(shí)也為政府決策提供了一定的理論依據(jù)，具有推廣和利用價(jià)值。

　　隨著重慶未來幾年軌道交通的快速發(fā)展，無疑將對(duì)重慶樓市傳統(tǒng)意義上的幾大板塊造成沖擊，也改變著人們對(duì)地域價(jià)值的觀念，在今后的十多年里這種改變將越來越明顯，這在某種程度上也可以說軌道交通改變了重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。

　　軌道交通對(duì)于重慶人來說并不陌生，自2005年開始已經(jīng)正式運(yùn)行8年的輕軌2號(hào)線，就是重慶人軌道交通夢(mèng)想的起始。尤其在道路建設(shè)與汽車增量無法保持一致的今天，包括1、2、3、6等軌道交通線路已是重慶市民出行的主要交通方式。

　　據(jù)中國城市軌道交通協(xié)會(huì)信息，至2012年8月底我國內(nèi)地已有北京、上海、天津、重慶、廣州、深圳、武漢、南京等15個(gè)城市開通城市軌道交通運(yùn)營線路，總運(yùn)營里程達(dá)到1777公里。其中，截至2012年底，重慶軌道交通線網(wǎng)總運(yùn)營里程約達(dá)90.8公里，排名全國第六，居中西部。

　　今年初，《重慶市城市軌道交通輪建設(shè)規(guī)劃（2012-2020年）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）獲得國家發(fā)展改革委的正式批復(fù)。獲批的規(guī)劃項(xiàng)目共8個(gè)，規(guī)模約215公里，項(xiàng)目總投資約1097億元。

　　據(jù)《規(guī)劃》顯示，到2020年，我市軌道線路將再增215公里、共8個(gè)項(xiàng)目，包括：4號(hào)線一期（海峽路到唐家沱東段）；5號(hào)線一期（園博園至跳蹬段）；環(huán)線（奧體-重慶北站-奧體）；6號(hào)線支線一期（禮嘉至國博北）；6號(hào)線支線二期（國博北至沙河壩）；9號(hào)線一期（站西路至服裝大道）；9號(hào)線二期（服裝大道至花石溝）；10號(hào)線（蘭花路至王家莊）。

　　這意味著，到2020年軌道交通線網(wǎng)輪建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目建成后，我市將形成由1、2、3、4、5、6、9、10號(hào)線和環(huán)線組成的、通達(dá)主城九區(qū)的軌道交通骨干線網(wǎng)，連接了兩個(gè)城市及六個(gè)城市副，連接了江北機(jī)場(chǎng)，江北、上橋、沙坪壩及菜園壩鐵路客站，朝天門碼頭等主要交通樞紐以及城市各類主要的活動(dòng)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、文教區(qū)、旅游區(qū)等。

　　軌道交通改寫“地段”概念

　　傳統(tǒng)的所謂“地段”概念今后將會(huì)隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀。通過軌道的連接，縮小了市和郊區(qū)的通勤時(shí)間，市和非市的交通時(shí)間差將淡化，使軌道附近尤其是原先較偏遠(yuǎn)地區(qū)的有效需求放大。重慶目前組團(tuán)式發(fā)展的特征令各區(qū)域自產(chǎn)自銷的特點(diǎn)比較明顯，區(qū)域之間的購房流動(dòng)性差，形成特有的購房格局。軌道交通的建設(shè)將逐步打破區(qū)域間的壁壘，拉近巴南區(qū)、渝北區(qū)、大渡口區(qū)以及其他偏遠(yuǎn)組團(tuán)與城區(qū)的距離，令購房需求在各大范圍內(nèi)釋放。

　　報(bào)告指出，從目前的現(xiàn)狀來看，大坪、巴南和空港三大區(qū)域，將是軌道交通較直接的受益者。另外，盡管軌道將對(duì)西永板塊帶來深刻的影響，但目前該區(qū)域在微電產(chǎn)業(yè)、大學(xué)城、保稅區(qū)的作用下，樓盤的價(jià)格已經(jīng)普遍走高，軌道交通的作用只是錦上添花。

　　引發(fā)沿線房地產(chǎn)聚集效應(yīng)

　　報(bào)告認(rèn)為，軌道交通建設(shè)不僅會(huì)影響周邊房地產(chǎn)的價(jià)格，還會(huì)影響該地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)利用以及地產(chǎn)類型，影響商業(yè)用地、居住用地、公建用地的分布。

　　軌道交通一般能夠產(chǎn)生良好的積聚效應(yīng)，隨著軌道交通的逐步完善，其沿線范圍內(nèi)會(huì)出現(xiàn)住宅、寫字樓以及其他社會(huì)場(chǎng)所以及社會(huì)資本的帶狀分布區(qū)域。這種帶狀區(qū)域具有開發(fā)機(jī)能，它將地帶和其它地域連接起來，也將人口聚集地區(qū)和邊緣地區(qū)連接起來。

　　與此同時(shí)，開發(fā)商會(huì)對(duì)沿線的土地進(jìn)行開發(fā)，大量的設(shè)施和居民在線路兩側(cè)聚集，而密集的設(shè)施又會(huì)吸引居民到該地區(qū)的出行，包括物業(yè)、購物和娛樂等。更多的客流會(huì)刺激更多功能設(shè)施的聚集，但為了保持交通便利的優(yōu)勢(shì)，這種聚集都是盡可能地靠近線路，并且在一定程度上促進(jìn)周邊社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。

　　一個(gè)比較典型的例子就是重慶的茶園新區(qū)，以前大多數(shù)人都不愿意在此置業(yè)，然而在軌道交通三號(hào)線的帶動(dòng)下，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)有了很大的發(fā)展，將成為重慶未來一個(gè)新的城市副。

　　沿線樓盤價(jià)格漲幅明顯

　　軌道交通會(huì)形成人們的“時(shí)間可控”，**、輕軌縮短城市距離，出行的經(jīng)濟(jì)成本降低，人們選擇居住考慮的面也會(huì)變得更廣，因此，臨近軌道交通的“**樓盤”由于軌道交通帶來的便利性，其價(jià)值也將會(huì)高于其他同類物業(yè)。軌道交通對(duì)沿線2000米范圍內(nèi)的房地產(chǎn)有明顯的增值作用，其中距離CBD越遠(yuǎn)的地方，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值提升作用越明顯。在不考慮其他因素的情況下，軌道物業(yè)的價(jià)格是以站點(diǎn)為圓心向外逐漸降低。車站附近樓盤的價(jià)格要高于位于兩站點(diǎn)間的樓盤價(jià)格。

　　目前，數(shù)據(jù)顯示重慶已建成的軌道交通沿線樓盤升值幅度普遍高于全市水平。以重慶軌道交通2號(hào)線袁家崗和大渡口站點(diǎn)為例，從2005年至2012年6月附近樓盤均價(jià)分別上漲了112%和120%，而同期重慶主城區(qū)住宅均價(jià)上漲幅度為90%。

　　對(duì)于軌道交通3號(hào)線而言，其附近的樓盤也都呈現(xiàn)出了不同程度的漲幅。以軌道交通3號(hào)線兩路口站點(diǎn)為例，從規(guī)劃出臺(tái)到2010年，兩路口站點(diǎn)附近樓盤的銷售價(jià)格穩(wěn)步上升，**效應(yīng)初步顯現(xiàn)，2010年到2012年，**效應(yīng)顯著呈現(xiàn)，漲幅巨大。

　　值得注意的是，距離站點(diǎn)的遠(yuǎn)近也直接影響到價(jià)格漲幅。以沙坪壩區(qū)為例，**1號(hào)線對(duì)以沙坪壩站點(diǎn)為的2000米范圍內(nèi)房屋價(jià)值的都有一定影響，且隨著距離增加，軌道交通對(duì)附近房地產(chǎn)價(jià)值的影響程度越來越大，1000米范圍內(nèi)房屋價(jià)值的平均增長幅度大于1000-2000米范圍的增長幅度。

　　市民置業(yè)跟著軌道走

　　置業(yè)跟著軌道交通走的觀念，目前已經(jīng)被越來越多的市民所接受。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著重慶市軌道交通的日臻完善，沿線的商業(yè)經(jīng)濟(jì)將加速發(fā)展，特別是房地產(chǎn)更是其較先、較直接的受益者。

　　隨著**一、二、三號(hào)線以及六號(hào)線投入營運(yùn)，軌道交通大容量、快捷、準(zhǔn)點(diǎn)、安全的優(yōu)越性顯露無遺。隨之，軌道交通沿線大小樓盤紛紛建成。據(jù)悉，三號(hào)線沿線站點(diǎn)精華地塊早就被眼明手快的開發(fā)商“搶”光，在建樓盤已在新一波的**概念房中拔得頭籌。

　　據(jù)了解，課題組還對(duì)當(dāng)前重慶投資潛力不斷上升的幾個(gè)新興組團(tuán)的受歡迎程度進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查發(fā)現(xiàn)有38%的購房者選擇在茶園置業(yè)，位居六大新興組團(tuán)之頭。

　　軌道物業(yè)小戶型受捧

　　軌道交通在緩解城市交通問題的同時(shí)，也不可避免將會(huì)對(duì)城市環(huán)境帶來一定的影響。比如高架輕軌、地面車站如行車、廣播、噪音大于背景噪音時(shí)將對(duì)沿線居民和辦公場(chǎng)所產(chǎn)生較大的噪聲影響，地下軌道交通將對(duì)線路上方建筑物產(chǎn)生一定的振動(dòng)影響，尤其是鋼輪鋼軌地下線路與車站在采用明挖淺埋方式時(shí)，會(huì)有振動(dòng)噪音，夜間有較明顯感受。

　　報(bào)告指出，目前重慶軌道沿線物業(yè)的開發(fā)主要集中在商業(yè)用地和一般住宅用地，而高端住宅用地和別墅等則很少建在軌道交通沿線，因?yàn)檫@部分消費(fèi)者環(huán)境要求較高，而且對(duì)于軌道交通的依賴較小。

　　調(diào)查也顯示，目前中小面積的兩居室是城市軌道交通沿線購房者需求的主體戶型，選擇兩居室在100平方米及以下的占了46.4％，61－80平方米的兩居室占了10.1％，81－90平方米的兩居室占了20.2％，91－100平方米的兩居室占了14.1％，101－120平方米的兩居室占25.3%。可見，軌道物業(yè)的消費(fèi)者也主要是剛需置業(yè)者。

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