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專家觀點(diǎn):不要錯(cuò)過(guò)的拿地“換倉(cāng)”時(shí)機(jī)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 555 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  據(jù)媒體報(bào)道,4月16日,國(guó)土資源部對(duì)外公布了2013年全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃,計(jì)劃供應(yīng)總量15.08萬(wàn)公頃,其中商品住房用地10.92萬(wàn)公頃,與去年計(jì)劃供應(yīng)量相比,降幅分別為12.6%和10.7%,這是全國(guó)住房供地連續(xù)年減少。

  對(duì)于企業(yè)來(lái)講,政府公布供地計(jì)劃的同時(shí)開始大規(guī)模推地,開發(fā)企業(yè)應(yīng)該怎么樣去把握好當(dāng)前土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)呢?

  頭先,市場(chǎng)基本面正處于復(fù)蘇、回暖這樣的轉(zhuǎn)型過(guò)程中,企業(yè)應(yīng)該把握好轉(zhuǎn)型過(guò)程中的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

  在“基本面”已經(jīng)持續(xù)好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下,加上通脹預(yù)期的因素,以及新“國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布后一手房“免稅(20%個(gè)稅征)”的效應(yīng),這將進(jìn)一步影響購(gòu)房者入市的步伐,總體上助推新房市場(chǎng)繼續(xù)放量,這對(duì)于提振開發(fā)企業(yè)拿地的信心起到非常重要作用。

  其次,把握好政府大規(guī)模推地的時(shí)機(jī)。2013年3-4月這個(gè)時(shí)間段,2013年各個(gè)地方政府供地計(jì)劃陸續(xù)出臺(tái),這也為各大房企在拿地、戰(zhàn)略布局上也有了更多的選擇。在這樣的時(shí)間段,企業(yè)要把握好政府大規(guī)模推地的時(shí)機(jī)。

  第三、不要錯(cuò)過(guò)性價(jià)比較高的拿地“換倉(cāng)”時(shí)機(jī)。從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看,當(dāng)前,土地市場(chǎng)成交量開始大幅回升,土地價(jià)格還沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈的市場(chǎng)背景下,當(dāng)前仍然是相對(duì)比較好的拿地時(shí)機(jī),在今年上半年,及時(shí)跑量回籠資金,然后將資金投入到土地市場(chǎng)拿地,換倉(cāng)謀求下一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)仍然是大多數(shù)房企戰(zhàn)略上的選擇。

  第四、把握好拿地時(shí)機(jī)離不開多渠道融資的支持。數(shù)據(jù)顯示,僅僅今年3月多家房企積極從海外資本市場(chǎng)籌集資金,貸款、發(fā)債融資掀起高潮3月監(jiān)測(cè)企業(yè)共發(fā)生融資15筆,累計(jì)融資金額超過(guò)400億元人民幣。同時(shí),我們也看到至少有協(xié)信等6家房企準(zhǔn)備在香港上市,上市前后這些企業(yè)勢(shì)必也會(huì)有大規(guī)模的融資、拿地行動(dòng)。

  從以上分析我們看看出,對(duì)于現(xiàn)金流回收效率較好的企業(yè)來(lái)講則面臨著比較好的拿地機(jī)會(huì),對(duì)于他們來(lái)講,當(dāng)前土地市場(chǎng)的“春天”就是拿地的機(jī)會(huì)。我們看到,現(xiàn)金流充裕的企業(yè)尤其是高周轉(zhuǎn)企業(yè)、央企地產(chǎn)企業(yè)正在加速拿地,并且所拿的地塊基本上是市優(yōu)質(zhì)地塊。

  2012年下半年以來(lái)全國(guó)各地出現(xiàn)的總價(jià)“地王”、樓板價(jià)“地王”等,其實(shí)并不稀奇,因?yàn)檫@些地塊本身就是市優(yōu)質(zhì)地塊,這些“地王”的出現(xiàn)大多數(shù)不是因?yàn)橐鐑r(jià)率過(guò)高導(dǎo)致的。

  另外,把握好拿地機(jī)會(huì),關(guān)鍵在2013年上半年。

  我們看到一方面政府正在大規(guī)模推地,另外,一些一二線城市也在拿出不少優(yōu)質(zhì)地塊吸引開發(fā)企業(yè)過(guò)去投資。

  從一定意義上講,市土地資源的稀缺性、土地市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低、市中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性能力強(qiáng)等多因素導(dǎo)致龍頭開發(fā)企業(yè)看好一二線城市的這些地塊的推出。

  從市場(chǎng)表現(xiàn)結(jié)果我們也看出,龍頭開發(fā)企業(yè)看好一二線城市這些地塊的推出,一定程度上導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)資源向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢(shì)。土地資源向龍頭房企集中也就意味著商品房市場(chǎng)的集中度也會(huì)越來(lái)越高,并且會(huì)伴隨著市場(chǎng)的發(fā)展逐漸提高。

  總的來(lái)看,行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也表明,在樓市調(diào)控政策收緊,市場(chǎng)流動(dòng)性不斷收緊的市場(chǎng)背景下,哪個(gè)房企擁有更多的現(xiàn)金流,哪個(gè)房企能夠把握好市場(chǎng)尤其是土地市場(chǎng)底部的機(jī)會(huì),盡快將手頭持有現(xiàn)金轉(zhuǎn)為土地,及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì),哪些房企將在“逆勢(shì)擴(kuò)張”的市場(chǎng)背景下立于不敗之地。

  對(duì)于企業(yè)來(lái)講,把握好現(xiàn)在,在2013年上半年,土地市場(chǎng)成交量開始大幅回升,土地價(jià)格還沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈的市場(chǎng)背景下,應(yīng)該抓緊時(shí)間跑量回籠資金,否則跑得慢了也就可能陷入市場(chǎng)僵局,錯(cuò)失這一輪相對(duì)較為便宜的土地市場(chǎng)拿地機(jī)會(huì)。換一句話說(shuō),樓市沒(méi)有加時(shí)賽,在未來(lái)市場(chǎng)不會(huì)給任何一個(gè)企業(yè)一個(gè)理由讓其可以重來(lái)一次,在當(dāng)前,把握好當(dāng)前的市場(chǎng)機(jī)會(huì),就把控住了未來(lái),否則,可能與機(jī)會(huì)失之交臂,落后于其他房企。

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