聚焦房產(chǎn)稅

　　今年2月，新“國五條”明確提出擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。至今，雖尚未有明確方案出臺，但依然引起極大關(guān)注和討論。

　　2011年1月28日，作為批試點城市之一的上海開始征收個人住房房產(chǎn)稅。政策試行兩年多，效果如何？有無增加百姓負(fù)擔(dān)？能否終結(jié)土地財政？本版采訪了長期跟蹤研究房地產(chǎn)市場的華東師范大學(xué)余南平教授。

　　“房產(chǎn)稅政策成敗的評價標(biāo)準(zhǔn)，從宏觀說，是要促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，改變現(xiàn)在過度依賴土地出讓金的現(xiàn)狀；從微觀來說，就是要平抑房價，照顧到大多數(shù)人的利益。”

　　——余南平

　　效果：

　　稅率低很難抑制投機

　　收入少地方無積極性

　　記者：上海房產(chǎn)稅開征之初面臨的爭議是什么？

　　余南平：開征之初的爭議并不是特別大，一些非議主要來自民間，不少人覺得購房時已經(jīng)間接繳納了土地稅，房產(chǎn)稅涉及“多重”征稅?，F(xiàn)在公眾一提到征稅便會警惕甚至怨憤起來。其實，房產(chǎn)稅對普通市民來說關(guān)系不大。如在上海，有兩套及以上住房，零點幾的稅率幾乎可以忽略不計。

　　記者：上海房產(chǎn)稅試行兩年來，效果如何？

　　余南平：因為稅率過低，效果不大。上海實行0.4%～0.6%差別化稅率。而美國的房產(chǎn)稅，較低在1.5%左右，較高在3.5%左右，因為各州情況不同，家庭較終平均數(shù)在1.8%左右。

　　我認(rèn)為，擁有套房是公民的基本權(quán)利，套是改善性的，應(yīng)該適度征稅，從全國而言，有的地方二套房也很普遍，可寬松至第三套房，但應(yīng)繳納與歐美相當(dāng)?shù)亩惵?，這樣才會起到抑制投機的作用。

　　記者：現(xiàn)在上海每年的房產(chǎn)稅收入只有20多億元，您覺得從長遠看，這能解決地方財政長期依賴土地的現(xiàn)狀嗎？

　　余南平：去年上海的土地出讓金有上千億元，而房產(chǎn)稅收入僅20億元，這兩者不是同一數(shù)量級，現(xiàn)在各地財政對土地出讓金的依賴性都很強。從長遠來看，我們是一個人多地少的國家，城市規(guī)模也不能無限擴張，上海已經(jīng)是一個3000萬人口的超級城市，如果哪天到了5000萬，后果很嚴(yán)重，教育、醫(yī)療、交通等等方面的缺陷都會暴露出來，不能繼續(xù)擴張了。所以，土地出讓金的模式是不可持續(xù)的，未來一定會轉(zhuǎn)為不動產(chǎn)稅。同時，我們建議以后如果地方主要靠財產(chǎn)稅了，在這方面應(yīng)照顧地方，減少分成，這樣也會促進轉(zhuǎn)變地方的發(fā)展思維和觀念，現(xiàn)在地方賣地積極性高，主要是來錢快。

　　記者：在房產(chǎn)稅征收上，國際上有什么經(jīng)驗可以借鑒？

　　余南平：我們主要是用房產(chǎn)稅來調(diào)控樓市，國外主要是稅制完善，另外，國外對固定財產(chǎn)稅的收取非常嚴(yán)格，一個是稅率相對來說高一些，另外審核更加嚴(yán)格、規(guī)范，在美國兩年評估一次房產(chǎn)價格，高了加稅，低了退稅，整個模式已經(jīng)比較成熟了。從用途看，國內(nèi)的試點要求用在保障房上，但從國外來看是進入公共財政后再做分配，沒有特定應(yīng)用指向?？v觀世界各地，只要是開征房產(chǎn)稅了，房價初期都是下跌的，但波動是有限的，從我的研究來看，沒有任何一個國家是例外，當(dāng)然稅率很關(guān)鍵，至少要從1.5%起步，逐級遞進。

　　建議1：

　　用住房信息聯(lián)網(wǎng)扎緊籠子才能準(zhǔn)確“打擊”投機

　　記者：重慶征房產(chǎn)稅依據(jù)住房套數(shù)，上海根據(jù)人均面積，相比較來說哪種更合理？

　　余南平：雖然有這兩種方式，但因為我們住房信息尚未聯(lián)網(wǎng)，根本不知道哪一戶哪一人有幾套房，人均面積更是無法計算，從這一點上說，哪種方式都不可能達到預(yù)期效果。如果住房信息聯(lián)網(wǎng)的工作完成了，那就可以準(zhǔn)確“打擊”。

　　記者：現(xiàn)在是否已具備更大范圍征收房產(chǎn)稅的條件？

　　余南平：我覺得全國開征必須有個前提，那就是住房信息聯(lián)網(wǎng)，雖然以人查房涉及個人隱私，但是對政策制定來說，是較重要的科學(xué)依據(jù)。我們要將住房投機行為關(guān)到制度的籠子里。除了20%的交易利稅外，這個籠子較重要的一個程序，就是全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，等這個工作做好了，向誰征稅，稅率多高，梯級該怎么確定，那就萬事俱備了。

　　至于征稅范圍，應(yīng)該是向國內(nèi)已經(jīng)納入住建部住房數(shù)據(jù)的70個大中城市鋪開比較合理，至于三、四線城市，沒有太大必要，只要能抑制住大中城市的投機行為，我們的樓市調(diào)控就算成功了。

　　記者：住房信息聯(lián)網(wǎng)為什么遲遲沒有實現(xiàn)呢？

　　余南平：這不是技術(shù)問題，住建部提出的進度要求，2012年6月30日前應(yīng)實現(xiàn)40個城市的個人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)，今年6月底將完成500個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，但是都沒有按時“交作業(yè)”。其中的癥結(jié)在于，住建部的要求對地方的約束力比較小，現(xiàn)在不動產(chǎn)稅登記由國土部負(fù)責(zé)，這一變化其實作用非常大，因為國土部掌握各地的用地指標(biāo)，如果地方?jīng)]有完成登記工作，不配合相關(guān)工作，住建部可以在用地指標(biāo)上施加壓力。這就抓住了“把柄”，掌控力更強。

　　建議2：

　　樓市調(diào)控政策要注意配套

　　記者：除了住房信息聯(lián)網(wǎng)以外，房產(chǎn)稅還需要哪些配套措施呢？

　　余南平：房產(chǎn)稅的順利實施，應(yīng)該出臺兩個配套措施，一個是保障房，是租賃市場管理。目前，我比較認(rèn)可的是德國模式，在德國僅有43%左右的人擁有房子產(chǎn)權(quán)，另外的都在租房市場解決，德國反而是全球住房水平較高的國家。

　　德國的管理方式是全世界較特殊的，房東沒有租金的定價權(quán)，定價是根據(jù)承租者協(xié)會會員工資的三分之一，出租人依據(jù)這個指導(dǎo)價進行租金調(diào)整，但3年內(nèi)累計較高只能上漲30%，甚至有一段時間出臺了“強租令”，盡可能讓空置房屋進入租賃市場。所以，這就給我們一些提醒：出臺樓市調(diào)控政策，一定要注意配套。

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