在新型城鎮(zhèn)化的進程中，中小開發(fā)商面臨著全新的發(fā)展機遇?，F在是到了給房地產恢復其本義的時候了。
　　十八大以后，提出了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向，這是中國經濟和社會新的發(fā)展戰(zhàn)略。這一新戰(zhàn)略的提出，標志著中國經濟社會發(fā)展方式將由高速發(fā)展向均衡發(fā)展轉變，將由集中配置資源的方式向均衡配置資源的方式轉變，將由沿?；⒊鞘谢姆较虺瘏^(qū)域發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的方向轉變。這些趨勢，對房地產業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)和機遇。在這樣的背景下，能否抓住機遇，推進行業(yè)轉型創(chuàng)新，決定了行業(yè)的命運，也將深刻影響中國經濟和社會發(fā)展的進程。
　　與此同時，對房地產的調控也日趨深入。2013年2月20日， 主持召開國務院常務會議再出“國五條”抑制投機投資購房加強房地產市場調控的政策措施(稱為“國五條”)。這是自2009年12月份開始樓市調控以來的第五次調控。
　　 新型城鎮(zhèn)化帶來新機遇
　　新型城鎮(zhèn)化的龍頭是產業(yè)導入、產業(yè)升級和新興產業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)的服務性和金融性，決定了房地產具有導入與整合各類資源的平臺功能，具有支持與推動產業(yè)發(fā)展的服務功能和金融功能，也就決定了它在產業(yè)發(fā)展、尤其是新興服務業(yè)發(fā)展中的重要的地位和作用，決定了它與產業(yè)、與城鎮(zhèn)化發(fā)展共生共榮的關系。
　　中國經濟結構的調整和產業(yè)升級、新興服務業(yè)的發(fā)展是新型城鎮(zhèn)化的基礎和前提。沒有產業(yè)，就沒有真正意義上的人口聚集，也就沒有真正意義上的城鎮(zhèn)化。要實現產業(yè)的發(fā)展，當然要依賴于土地這個核心的、先導的生產要素，依賴于房地產整合資源的平臺功能、服務運營功能和金融支持功能。這就為房地產發(fā)展、產業(yè)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化找到了共贏的支點，也為房地產的轉型和創(chuàng)新指明了方向和路徑。這就是，房地產的轉型創(chuàng)新必然與走產業(yè)結構調整、與產業(yè)升級、與新興服務業(yè)發(fā)展相結合的路徑，走與新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展相結合的路徑。近年來，園區(qū)地產、商業(yè)地產、養(yǎng)老住區(qū)、文化旅游地產等的發(fā)展，已經開始產生了與產業(yè)、與城鎮(zhèn)高度融合的新商業(yè)模式，成為房地產轉型創(chuàng)新的主流。
　　新型城鎮(zhèn)化，與傳統(tǒng)意義上的城市化有不同的內涵。幾十年來，中國經濟和社會的發(fā)展主要還是以政府為主導的，通過集中配置資源的方式，以土地財政為動力的，放在沿海地區(qū)和型城市的高速發(fā)展模式。這樣的發(fā)展經濟啟動的初級階段是必要的，但是，高速發(fā)展模式導致的透支資源、污染環(huán)境及損害社會公平等，決定了它只能是階段性的發(fā)展模式，而不是可持續(xù)的發(fā)展模式。對房地產的宏觀調控，本質上是也并不僅僅是對房地產本身的調控，而是通過對房地產的調控，對中國經濟和社會發(fā)展的高速模式踩剎車。新型城鎮(zhèn)化，作為國家新戰(zhàn)略，就是要變高速發(fā)展為均衡發(fā)展，變行政性集中配置資源為市場化的均衡配置資源，變單一的土地財政為可持續(xù)發(fā)展的財政。這是一場深刻的制度性、結構性改革。新型城鎮(zhèn)化，本質上是人的城鎮(zhèn)化，當然也必須以產業(yè)為先導、以土地為平臺。沒有產業(yè)，就沒有人的城鎮(zhèn)化，而產業(yè)要進入、要升級、要發(fā)展，也必須依賴于土地制度的改革，促進集體建設土地向城鎮(zhèn)建設土地的轉化，讓土地成為可流動的生產要素和資產，成為整合各類資源和促進產業(yè)發(fā)展的平臺。土地制度的改革，包括集體建設土地的集約化利用、集體建設土地直接入市、對支持不同產業(yè)發(fā)展采取區(qū)別化的用地政策，等等，都將成為產業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎。從這個意義上，更能深刻地體會“改革是的紅利”的含義，也更能深刻地認識到房地產所具有的整合資源的平臺功能、服務運營功能和金融支持功能的巨大價值。
　　推進新型城鎮(zhèn)化，就是要通過實現資源的均衡配置，實現經濟和社會的均衡發(fā)展。在地域廣闊、發(fā)展水平差異大的中國，實踐已經證明，這不可能依賴于行政的力量來推動，必然要有新的思維、新的路徑來實施，這個路徑就是通過改革，啟動市場化的力量，發(fā)揮市場在實現資源均衡配置、實現均衡發(fā)展的獨特作用。一方面要通過土地制度、行政管理制度、戶籍制度、社會保障制度等深層次的制度改革，另一方面，則需要依靠市場自身的實踐，鼓勵市場的力量在新型城鎮(zhèn)化的過程中進行產業(yè)導入、升級和新興產業(yè)的發(fā)展，逐步實現資源的有效配置。顯然，在這一過程中，房地產轉型創(chuàng)新所形成的新商業(yè)模式，如園區(qū)地產、養(yǎng)老住區(qū)、文化旅游地產等將發(fā)揮市場化均衡配置資源、推動產業(yè)升級與發(fā)展的重要作用，從而發(fā)揮出以市場化的方式推進新型城鎮(zhèn)化的作用。
　　中小開發(fā)商迎來黃金期
　　 隨著宏觀調控的深入，房地產業(yè)的行業(yè)集中度越來越高，中小房地產開發(fā)商受到的挑戰(zhàn)越來越大，越來越難以在傳統(tǒng)模式中生存;然而，在新型城鎮(zhèn)化的進程中，中小開發(fā)商卻面臨著全新的發(fā)展機遇。中小開發(fā)商，尤其是民營開發(fā)商，完全可以發(fā)揮船小好調頭、創(chuàng)新能力強、地方資源結合度高等特點，結合自身的狀況進行轉型創(chuàng)新，通過轉換思維方式，以高科技、文化創(chuàng)意、旅游度假、養(yǎng)老產業(yè)、生態(tài)農業(yè)等新興產業(yè)為先導，以房地產作為平臺，跨界整合資源，把政府作為較重要的客戶，發(fā)揮房地產的平臺功能和資產功能，做好服務和運營，創(chuàng)造出各種房地產與產業(yè)、與城鎮(zhèn)化互動發(fā)展的新模式，推動產業(yè)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展;通過這樣的創(chuàng)新和轉型，開發(fā)商完全可以成為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中的核心力量和有力推手，房地產業(yè)在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中完全可以發(fā)揮出更加重要的作用。廣大的內陸地區(qū)、大城市郊區(qū)及眾多中小城鎮(zhèn)，因其所處的位置和經濟發(fā)展階段，決定了這些區(qū)域在文化創(chuàng)意產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、度假產業(yè)、生態(tài)農業(yè)等方面的獨特發(fā)展優(yōu)勢，這些產業(yè)正是中國經濟轉型和升級的主流方向，在宏觀政策面得到了政府和政策有力的鼓勵和支持，正處于發(fā)展的黃金期。正是在這樣的背景下，全經聯(全國房地產經理人聯盟)中的很多企業(yè)家在這些領域做出了許許多多的探索和創(chuàng)新，總結了很多成功的經驗和案例，全經聯也將這些案例建成了行業(yè)的實戰(zhàn)教學基地。這些一線的實踐和探索，有力地促進了企業(yè)自身的轉型和可持續(xù)發(fā)展，推動了行業(yè)的轉型和新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，也成為行業(yè)寶貴的智庫。
　　可見，新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，給房地產轉型和創(chuàng)新創(chuàng)造了巨大的機遇;房地產的轉型創(chuàng)新，又為新型城鎮(zhèn)化注入了持續(xù)的動力，兩者相互促進，形成良性的互動，對實現新型城鎮(zhèn)化——人的城鎮(zhèn)化具有非常重要的戰(zhàn)略意義。同時，也可以期待，在這一過程中，住宅產業(yè)也將迎來新一輪的發(fā)展春天。
　　告別傳統(tǒng)發(fā)展方式
　　本輪針對房地產的嚴厲的宏觀調控，就是這些因素集中的和綜合的反應。調控的本質也是希望通過限購限貸等無奈而極端的行政性方式，倒逼發(fā)展商和地方政府轉變發(fā)展方式，這反映出房地產的發(fā)展模式正在進入一個新的轉折階段，也反映出中國經濟和社會的發(fā)展進入一個新的轉折階段。
　　改革開放幾十年來，房地產業(yè)在經濟社會發(fā)展和城市化的進程中扮演了重要角色，拉動了消費，改善了民眾居住條件，并拉動五十多個相關產業(yè)的發(fā)展，房地產及相關行業(yè)對GDP的貢獻率逐年快速提升;近幾年來，房地產甚至扮演了經濟與社會發(fā)展火車頭的角色，作用巨大。但是，房地產業(yè)目前的發(fā)展，無論是理念上還是方式上，都還是粗放型、消耗型的發(fā)展，這樣的發(fā)展方式越來越受到資源、環(huán)境、社會公平等因素日益增強的影響和制約，越來越不可持續(xù)。傳統(tǒng)的房地產發(fā)展方式，是建立在傳統(tǒng)的城市化模式基礎上的，是一種粗放的、面包面粉式的發(fā)展方式，突出特點是：
　　 一.建立在土地財政、集中配置資源的、城鄉(xiāng)二元土地制度分置基礎上的高速城市化模式決定了房地產粗放的、面粉面包式的發(fā)展方式。這種城市化模式導致人口、資本向性大城市及沿海地區(qū)快速、集中性的聚集，導致了地方政府對土地財政的過度依賴，導致了土地資源的快速出讓與快速消耗，也必然導致這些地區(qū)房價持續(xù)、不斷攀升。顯然，這種城市化的模式已不可持續(xù)，這也正是新型城鎮(zhèn)化模式必須要破解的難題。
　　二.房地產面粉面包式的發(fā)展模式，必然導致與城市、與產業(yè)的結合度低。一次性出讓了土地70年、50年的使用權，大多建造的是消費型的商品住宅，與產業(yè)發(fā)展和城市功能的結合度低，無法為城市創(chuàng)造持續(xù)增長的稅源，無法為產業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展創(chuàng)造更多的價值。
　　三.房地產面粉面包式的發(fā)展模式，必然導致開發(fā)與運營相分離，必然表現為高負債、高速度，必然導致土地利用率低、產品品質差、資源消耗大，社區(qū)運營與管理差，等等。
　　長期以來，這種發(fā)展方式積累了眾多問題，對資源、環(huán)境和社會公平等方面構成嚴重威脅，目前已經進入了持續(xù)爆發(fā)的階段，這種狀況受到政府、公眾和輿論不斷增長的質疑和抵觸，行業(yè)的轉型和創(chuàng)新勢在必行。而新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出和實施，也恰恰給房地產創(chuàng)新和轉型提供了一個很好的環(huán)境和時機，
　　房地產業(yè)本質上是服務業(yè)，房地產具有服務和金融雙重屬性，整合資源、服務運營、金融支持是房地產的重要功能;房地產的價值是貫穿于土地運營、項目開發(fā)、后期運營三個階段、全壽命周期的價值。但這些年來，我們把房地產業(yè)簡單地認為是商品住宅的開發(fā)與銷售，顯然完全誤解和扭曲了房地產的本質含義。當然，這與中國發(fā)展的階段性有緊密關系，一方面我們要彌補幾十年在住宅方面巨大的欠賬，另一方面也需要集中資源加速發(fā)展城市化。在這樣的認識中，房地產只有“房”，有“地”，而沒有“產”，沒有“產業(yè)”和“資產”的概念;房地產的本質功能和價值，即為產業(yè)和城市發(fā)展服務的，整合資源、服務運營、金融支持的功能與價值被嚴重忽視;而這些功能和價值，正是房地產在推動經濟和社會發(fā)展中較為重要的功能，是房地產較具動力也較可持續(xù)發(fā)展的價值，現在是到了給房地產恢復其本義的時候了。
　　房地產的轉型創(chuàng)新和新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，都離不開改革。制度性、結構性改革是推進房地產轉型創(chuàng)新和新型城鎮(zhèn)化的內在動力，改革是

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