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恒大地產(chǎn)樓市趨好 全國漲價(jià)2%~10%不等
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 540 次
經(jīng)過季度的熱銷,恒大地產(chǎn)(03333.HK)總算找到了漲價(jià)的時(shí)間節(jié)點(diǎn),以補(bǔ)回成本上升導(dǎo)致毛利下跌的缺口。
消息顯示,該集團(tuán)于日前悄然提升旗下樓盤售價(jià),幅度從幾個(gè)點(diǎn)到數(shù)十個(gè)點(diǎn)不等,部分區(qū)域公司也開始按照提價(jià)后的價(jià)格進(jìn)行銷售。不過整體而言,該公司提價(jià)幅度并不大,頗有試探市場反應(yīng)的意味。
調(diào)價(jià)契機(jī)
恒大地產(chǎn)日前披露的月度銷售數(shù)據(jù)顯示,今年3月的合約銷售金額和合約銷售面積都出現(xiàn)了增長,增幅分別為55.9%及62.2%。季度,該公司共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額177.2億元,同比增114.4%;實(shí)現(xiàn)合約銷售總面積約為283.9萬平方米,較2012年同期增長118.5%。
如果按照恒大地產(chǎn)全年銷售1000億的目標(biāo),其季度的完成率為18%,明顯好于去年同期水平。
也正是因?yàn)槭袌鲒吅?,為恒大地產(chǎn)調(diào)回銷售價(jià)格提供基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)顯示,該公司今年前兩個(gè)月的合約銷售均價(jià)為6190元/平方米,而3月的合約銷售均價(jià)已達(dá)6340元/平方米,明顯高于1、2月的均價(jià)水平。在3月份拉動(dòng)下,該公司季度銷售均價(jià)也已經(jīng)達(dá)到6242元/平方米。
這意味著,恒大從去年9月份以來連續(xù)多個(gè)月低于6000元/平方米的均價(jià)水平,已逐步得到修復(fù)。
更有消息顯示,該公司近期再次全國范圍調(diào)整售價(jià),將旗下180多個(gè)項(xiàng)目中絕大部分產(chǎn)品價(jià)格作了幅度不一的上調(diào),幅度從2%~10%不等,個(gè)別熱銷項(xiàng)目中的熱銷戶型甚至漲幅高達(dá)50%。
接近該集團(tuán)營銷部門的知情人士透露:“從4月8日開始,恒大地產(chǎn)統(tǒng)一調(diào)價(jià),基本全國每個(gè)樓盤都有漲幅10%以上的產(chǎn)品。”
該人士還透露,恒大地產(chǎn)地區(qū)公司已經(jīng)按照新價(jià)格在執(zhí)行。調(diào)價(jià)幅度較小的區(qū)域包括貴陽、深圳、南寧、蘭州等;而銀川、南京、天津等區(qū)域的部分項(xiàng)目調(diào)價(jià)幅度明顯,約10%。
對于此次調(diào)價(jià)行為,另有知情人士稱,因?yàn)殇N售情況良好的確有些城市和項(xiàng)目價(jià)格小幅上漲,但各地幅度不等,甚至有部分產(chǎn)品依然調(diào)低價(jià)格促銷,公司總體上追隨市場腳步隨行就市。
修復(fù)利潤率
提價(jià),對于2013年的恒大地產(chǎn)來說屬于意料之中,也是其修復(fù)下跌的毛利率的必然抉擇。
數(shù)據(jù)顯示,恒大地產(chǎn)2011年全年銷售均價(jià)6590元/平方米,但到2012年受到宏觀調(diào)控沖擊,其全年銷售均價(jià)只有5962元/平方米。從月度數(shù)據(jù)上看,2012年該公司只有3、4兩個(gè)月高于6500元/平方米,5月份之后便在6000元/平方米左右徘徊,直到當(dāng)年9月更跌破6000元/平方米大關(guān),并連續(xù)幾個(gè)月低位徘徊。
雖然均價(jià)的下跌部分緣于公司在去年積極拓展的三四線城市策略,但因此帶來的利潤受損卻已經(jīng)實(shí)實(shí)在在困擾著這家高速擴(kuò)張的公司。
其2012年業(yè)績快報(bào)顯示,2012年,整個(gè)集團(tuán)竣工面積分布于122個(gè)項(xiàng)目,累計(jì)134個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交樓,交樓金額635.1億元,同比上升5.0%;交樓面積1063.5萬平方米,同比上升12.3%,交樓均價(jià)5972元/平方米,較上年6388元/平方米下降顯著。
交樓均價(jià)下降的另一方面,確是近兩年開發(fā)成本的上升。其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,恒大地產(chǎn)2012年銷售成本470億,較2011年的413億上漲14%;但營業(yè)收入的同比漲幅只有5個(gè)點(diǎn),低于同期成本增幅。
均價(jià)的下降以及成本上漲的“剪刀差”,吞噬了恒大地產(chǎn)相當(dāng)大比例的利潤。去年,該公司凈利潤從2011年的117.3億元降至91.8億元,同比減少21.7%;扣除投資物業(yè)公平值收益的核心業(yè)務(wù)凈利潤為62億元,按年下降28%。
有分析認(rèn)為,恒大地產(chǎn)此前啟動(dòng)的三四線城市策略是拖累其利潤的重要原因。因?yàn)槭艿秸{(diào)控以及市場飽和的影響,三四線城市去年的樓市表現(xiàn)較差,恒大地產(chǎn)被迫下調(diào)售價(jià)保證去化率,這也是去年9月后恒大地產(chǎn)月度銷售總額上升但均價(jià)下降的原因。
為了修復(fù)價(jià)格下跌導(dǎo)致的利潤率下滑,恒大地產(chǎn)高層在今年3月底的業(yè)績發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào),希望均價(jià)能維持6000元/平方米以上,而且相信今年的市道會(huì)好于2012年。
短期事實(shí)證明,市場的好轉(zhuǎn)正在發(fā)生,恒大地產(chǎn)也悄然實(shí)施了提價(jià)策略。不過,二套房貸可能提高等政策的陰影未除,加上該公司全年超過2000億的貨量,都將為其銷售帶來壓力,因此其價(jià)格上漲空間依然有限。
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