■ 樓市觀察

　　若進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控機(jī)制，一方面逐步取消限購、限貸、限價(jià)等措施，另一方面精減稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，主要是增加持有成本，將征稅側(cè)重于多套房、高端房。

　　春節(jié)過后，中國內(nèi)地樓市一直是關(guān)注的焦點(diǎn)。一方面，新一輪調(diào)控拉開序幕，國五條及其細(xì)則，讓購房者出現(xiàn)一波過戶潮；另一方面，房價(jià)加速上漲，讓一線城市樓市處于風(fēng)口浪尖。

　　值得關(guān)注的是，香港特區(qū)同樣不安寧，房價(jià)漲幅度更大，萊坊發(fā)表的《全球樓價(jià)指數(shù)》中，2012年香港房價(jià)漲幅全球，高達(dá)23.6%，遠(yuǎn)高于全球平均漲幅4.3%，其調(diào)控新政同樣引人側(cè)目。

　　內(nèi)地的調(diào)控措施主要是“四招”：限購、限價(jià)（要求各地制定年度房價(jià)控制目標(biāo)）、限貸（房貸從緊，部分城市二套房貸頭付和利率提高）、提高稅負(fù)（二手房交易的個(gè)人所得稅按差額的20%征收，推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)）。

　　香港新政2月23日開始生效，以稅收為主，信貸為輔。200萬港元或者以下的物業(yè)，由之前只需繳100港元的印花稅增加至交易額的1.5%，其他交易的稅率全面增加，較高稅率由交易額的4.25%調(diào)整至8.5%。另要求香港銀行在對物業(yè)貸款申請人還款能力進(jìn)行測試時(shí)，將利率基準(zhǔn)水平從2%增加至3%；此外，對可貸款比例進(jìn)行了全面的下調(diào)。

　　比較內(nèi)地與香港，二者房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)一致：穩(wěn)定房價(jià)。但手段與措施卻存在明顯差異，香港以經(jīng)濟(jì)手段為主，稅收和信貸是兩種典型的經(jīng)濟(jì)手段、市場手段。而內(nèi)地則以行政干預(yù)為主，限購、限貸、限價(jià)即為典型，只是兼顧了經(jīng)濟(jì)手段。

　　兩種調(diào)控手段的效果如何？

　　即便放在全世界范圍，香港樓市都是個(gè)“異數(shù)”，二戰(zhàn)以后，60多年時(shí)間內(nèi)，共計(jì)爆發(fā)了七次樓市狂潮，頻率之高，周期特征之鮮明，世界少見。而今年2月實(shí)施調(diào)控新政后，近一個(gè)月香港樓市明顯降溫，二手房交易尤其冷清；新房市場也出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，比如李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)旗下香港荔枝角新盤，已推出減價(jià)等優(yōu)惠政策吸引購家。

　　內(nèi)地的樓市調(diào)控從2003年開始，政策越來越多，措施越來越嚴(yán)，但總體上房價(jià)仍呈快速上漲態(tài)勢。

　　不論如何，大陸市場經(jīng)濟(jì)改革仍在向前推進(jìn)，在補(bǔ)上保障房的“功課”后，商品房市場還須繼續(xù)發(fā)展，大陸房地產(chǎn)調(diào)控的手段必須由以行政管制為主，轉(zhuǎn)向以經(jīng)濟(jì)手段為主，更多地尊重市場機(jī)制。

　　從這點(diǎn)考慮，國五條細(xì)則中，從嚴(yán)征收20%差額個(gè)人所得稅和推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的措施，雖然細(xì)節(jié)方面還須完善，比如差異化優(yōu)待剛需。未來幾年，內(nèi)地不妨進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控機(jī)制，一方面逐步取消限購、限貸、限價(jià)等措施，另一方面精減稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，主要是增加持有成本，將征稅側(cè)重于多套房、高端房。

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