—強(qiáng)化本地戶籍居民限購政策；增加“限地價、競房價低”土地出讓方式的比例

　　距離住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)為地方政府出臺國五條執(zhí)行細(xì)則的“底線”——3月底已經(jīng)為期不遠(yuǎn)，但北京、上海等特大型城市似乎還在互相觀望。畢竟對于嚴(yán)厲得超過預(yù)期的國五條的執(zhí)行口徑，地方政府還要頗費一般躊躇。

　　目前，北京市政府已經(jīng)開始在“有限范圍”內(nèi)，征求國五條實施細(xì)則的意見建議。征求意見的內(nèi)容包括，套住宅按揭貸款頭付比例提高至7成、強(qiáng)化對北京本地戶籍購房者的限購政策、加大“限地價、競爭房價低”土地出讓方式的比例、征收售房差價20%個稅等。

　　由于上述內(nèi)容尚在討論之中，因此，較終在北京市的執(zhí)行細(xì)則中是否會出現(xiàn)上述政策，并未確定。而較新一期70城市房地產(chǎn)價格指數(shù)的普遍上漲，則令房地產(chǎn)市場再次站到政策加碼的邊緣。

　　細(xì)則躊躇

　　北京市政府一位內(nèi)部人士告訴記者，北京市落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)政策的細(xì)則，實際上已經(jīng)完成起草工作，目前正在修改和調(diào)整，有關(guān)工作完成后，北京市政府將以市政府文件的方式適時下發(fā)。

　　“我們對地方政府提出的要求，是在3月底之前，出臺本地方關(guān)于國務(wù)院的執(zhí)行辦法。”3月20日下午，住建部一位不愿具名的官員表示。在全國兩會召開期間，住建部副部長齊驥公開表示，地方房價控制目標(biāo)、調(diào)控政策細(xì)則等，將在3月下旬出臺。

　　此前，國務(wù)院下發(fā)17號文件，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，并提出強(qiáng)化差別化信貸政策，根據(jù)區(qū)域、住房類型完善限購政策，增加市場供給，按照規(guī)定，對個人售房收入征收20%個人所得稅等政策，并要求地方政府落實執(zhí)行，被市場稱為“國五條”。

　　按照這一文件要求，北京市正在緊張進(jìn)行北京市落實國五條有關(guān)政策的制定工作。“已經(jīng)不止一次討論和征求過意見了，綜合采用正式和非正式兩種不同的方式。”3月21日清晨，一位參與討論的人士稱。

　　1月26日，時任國務(wù)院總理 主持國務(wù)院常務(wù)辦公會，研究部署做好房地產(chǎn)調(diào)控的有關(guān)工作。記者了解到，在1月25日，北京市政府已經(jīng)召集有關(guān)方面負(fù)責(zé)人，就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控聽取包括市場和企業(yè)在內(nèi)的意見和建議。

　　不過，北京市的“細(xì)則”出臺，卻頗費躊躇。市場曾傳言北京市調(diào)控政策將于3月15日或3月20日出臺，但較終未能獲得證實。北京市政府一位內(nèi)部人士告訴記者，北京市落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)政策的細(xì)則，實際上已經(jīng)完成起草工作，目前正在修改和調(diào)整，有關(guān)工作完成后，北京市政府將以市政府文件的方式適時下發(fā)。

　　截至記者發(fā)稿時止，北京市政府尚未完成對這份文件的修改和調(diào)整工作。作為參與此項工作的重要單位，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前的信息都不是官方發(fā)布，且尚無可以通報的新信息。

　　三條路徑

　　北京可能三條路徑并進(jìn)：強(qiáng)化本地戶籍居民限購政策、提高二套房貸款頭付比例、增加“限地價、競房價低”土地出讓方式的比例。

　　盡管較終文件尚未完成修改，并正式下發(fā)。但北京市已經(jīng)通過正式和非正式的方式，聽取市場對起草、修改、調(diào)整過程中的各項政策的意見和建議。

　　一位接近北京市政府的人士告訴記者，在完善限購措施一項上，將以“強(qiáng)化對本地戶籍購房者的限購措施”作為主要方向，原則上不對非本地戶籍的購房者進(jìn)一步強(qiáng)化限購。對于本地戶籍的未婚居民，原則上只鼓勵其持有一套住房。

　　按照目前北京市執(zhí)行的限購政策，對于本地戶籍居民，可購購兩套房屋。而上海在執(zhí)行限購政策時，采用了類似的政策。一旦北京市開始實施這一政策，名下無房的未婚本地戶籍居民，將只能購購一套房屋，而名下有房的未婚本地居民，很可能將不具備購房資格。

　　除對限購政策進(jìn)行完善外，北京還有望強(qiáng)化“差別化信貸政策”。據(jù)兩位“被征求意見建議”的市場人士透露，北京市正在考慮，將北京市行政區(qū)域內(nèi)購購套住房的按揭貸款頭付比例提高至70%。目前，人民銀行北京營業(yè)管理部已經(jīng)參與到北京市落實國五條有關(guān)政策研究中，屆時將與北京市政府有關(guān)部門聯(lián)合下發(fā)文件。

　　在此之前，按照人民銀行的統(tǒng)一要求，北京范圍內(nèi)購購套住房的按揭貸款頭付比例為60%。全國兩會期間，中國人民銀行行長周小川在接受新聞媒體集體采訪時表示，要通過差別化的信貸政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控，不排除使用提高住房按揭貸款頭付的方式。

　　記者了解到，在上述兩種手段的基礎(chǔ)上，北京市政府還考慮增加“限地價、競房價低”的土地出讓方式的比例。這種方式即是為土地競購設(shè)置價格上限，在觸及價格上限之后，由各方對未來預(yù)期銷售價格進(jìn)行承諾，承諾價格低者將較終中標(biāo)。

　　在此前北京的土地出讓中，這種方式雖然存在，但卻較少使用，只在2007年廣渠路地王拆分出讓時使用過一次。此后，較多采用的方式都是“限地價、競保障房面積”來控制地價。

　　個稅“躊躇”

　　北京還有望通過綜合住房面積、售房價格、持有時間等因素，以劃線的方式，區(qū)別剛性需求和投資投機(jī)性需求，有針對性地實施“有所區(qū)別”的售房個稅征收口徑。

　　在制定和調(diào)整北京市落實國五條執(zhí)行細(xì)則的過程中，無法躲過的一個問題，就是以何種方式執(zhí)行“按規(guī)定對個人出售自有住房收入征收20%個人所得稅”。多位被征求意見的人士均向記者表示，其他方面的路徑已經(jīng)較為清晰，唯獨此方面尚未有較為確定性的信息。

　　記者了解到，落實“售房個稅”政策目前的難點主要在于“優(yōu)惠政策”的制定。2006年，財政部下發(fā)的有關(guān)文件中，規(guī)定了對“出售滿五年自有住房收入免征個人所得稅”的優(yōu)惠政策。目前，財政部、住建部、國稅總局正在就保護(hù)剛性需求的內(nèi)容進(jìn)行磋商溝通，在此過程中，此項優(yōu)惠政策，已經(jīng)確定得以保留。

　　截至記者發(fā)稿時止，上述三部門尚未就售房收入征收個稅問題行政統(tǒng)一的說明性文件下發(fā)。但住建部副部長齊驥在兩會期間接受采訪時向記者表示，售房收入征收個人所得稅的政策，會考慮到對剛性購房需求進(jìn)行保護(hù)，并且避免轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)情況的出現(xiàn)。

　　按照這一原則，記者了解到，北京市除繼續(xù)執(zhí)行“個人住房滿5年且先進(jìn)一套住房轉(zhuǎn)讓免征個稅”的優(yōu)惠政策外，還有望通過綜合住房面積、售房價格、持有時間等因素，以劃線的方式，區(qū)別剛性需求和投資投機(jī)性需求，有針對性地實施“有所區(qū)別”的售房個稅征收口徑。

　　多位北京大型開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人也向記者表示，他們在和政府不同部門官員交流的過程中，也聽到了“劃線區(qū)別征收”的說法，也提出了一些具體劃線標(biāo)準(zhǔn)，但在正式政策確定前，不便透露。
　鏈接

　　2013年2月20日， 主持國務(wù)院常務(wù)會議出臺新的“國五條”，再次升級了房地產(chǎn)調(diào)控措施，也成為十年內(nèi)第九次房地產(chǎn)調(diào)控措施。2月28日，國五條細(xì)則出臺，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。主要調(diào)控措施為兩個方向：

　　一、完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制

　　省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實。通知要求，各地要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，在一季度制定本地區(qū)年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，并向社會公布。對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進(jìn)行約談和問責(zé)。

　　二、堅決抑制投機(jī)投資性購房

　　所有新建商品房和二手房都列入限購范圍；對外地人購房限制更嚴(yán)格，審查更嚴(yán)厲。購房人不具備購房資格的，簽訂的購房合同必須解除；對偽造證明材料、騙取購房資格的，要嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究法律責(zé)任。

　　在房貸方面，對房價上漲過快的城市，要進(jìn)一步提高套住房貸款的頭付款比例和貸款利率。不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，對出售自有住房的，按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個稅。

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