從2003年的“18號文”，到較新出爐的“國五條”，10年里，先后出臺了9個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政府文件。這10年，樓市成為公眾較為關(guān)注也較受爭議的焦點(diǎn)話題。

　　仔細(xì)梳理這10年來的調(diào)控政策，主要特點(diǎn)之一是通過壓制需求，來控制房價(jià)的階段性過快上漲。在國家力推新型城鎮(zhèn)化的政策背景下，部分地區(qū)的房產(chǎn)需求預(yù)計(jì)仍將十分旺盛，市場供需矛盾仍然十分突出。業(yè)內(nèi)人士建議，未來的樓市調(diào)控應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)。在加強(qiáng)短期調(diào)控的同時(shí)，更加注重中長期規(guī)劃，嚴(yán)格控制投資投機(jī)性需求，同時(shí)更多地從供給端著手增加供應(yīng)。

　　10年調(diào)控路

　　如果從2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡稱18號文)公布算起，我國的房地產(chǎn)調(diào)控足足走過了十年。

　　十年調(diào)控大致可以劃分為四個(gè)階段：調(diào)控起步期(2003年至2004年)，主要以收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸為主要手段；調(diào)控加碼期(2005年至2008年上半年)，提高頭付比例、推出稅收調(diào)控措施；緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年)，從到地方全面放松各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施；調(diào)控全面加碼期(2010年至今)：限購、限貸等嚴(yán)厲措施相繼出爐。

　　樓市價(jià)格上漲引發(fā)了十年持續(xù)的調(diào)控。上海某房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍告訴記者，如果對十年來房地產(chǎn)政策進(jìn)行分析，可以看到以下特點(diǎn)：

　　頭先，以房價(jià)作為調(diào)控目標(biāo)。來自決策層的所有文件和講話，從調(diào)控初始到現(xiàn)在，“遏制過快上漲”、“合理回歸”、“防止反彈”等表述相繼提出，政策措施主要圍繞著如何壓制房價(jià)的中軸而展開。

　　其次，行政決策高效，但政策的效力隨著時(shí)間推移常打折扣。當(dāng)商品房價(jià)漲幅過快、購房者難以承受、社會輿論高度關(guān)注的時(shí)候，政府迅速做出回應(yīng)，出臺相應(yīng)調(diào)控政策，并動(dòng)用大量行政資源，比如軍令狀、問責(zé)約談和督察作為執(zhí)行手段。但是，經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)行后，一些市場參與方往往采取相應(yīng)的規(guī)避措施，使得政策執(zhí)行效果打折扣。

　　此外，調(diào)控手段日趨多樣，日趨嚴(yán)厲。十年來，運(yùn)用貨幣供應(yīng)量、利率、貸款規(guī)模、貸款方式、融資方式、稅種、稅率、估征預(yù)征等經(jīng)濟(jì)手段，進(jìn)行多方位的壓制性調(diào)控。

　　抑制需求誤傷長期供給

　　雖然每一次調(diào)控政策的出臺，抑制房價(jià)上漲是初衷，但有些政策執(zhí)行的結(jié)果是，既壓制了需求，客觀上對供給的長期增速也帶來一定負(fù)面效果。增加稅收、提高頭付款和貸款利率，直接限購等，提高了購房的門檻，壓制了住房需求特別是投資投機(jī)性需求，同時(shí)促使開發(fā)商短期內(nèi)加快銷售樓盤，有利于房價(jià)的短期平穩(wěn)；但另一方面，這也在一定程度上影響了地方政府和開發(fā)商的預(yù)期，導(dǎo)致土地供應(yīng)減少、開發(fā)商投資熱情下降，從而使得中長期內(nèi)的住房供應(yīng)偏緊，供需矛盾周期性突出。

　　而樓市供需矛盾也與貨幣超發(fā)、通貨膨脹及負(fù)利率，以及土地制度改革不徹底有關(guān)。

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認(rèn)為，持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境與低利率管制，是房價(jià)過快上漲至關(guān)重要的助推因素之一。

　　而近10年的土地改革中出現(xiàn)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴土地出讓金。而成都、重慶、深圳等地的土改新政也都處于探路階段，沒有在全國鋪開，《土地管理法》修訂仍然存在較大的爭議。深化土地管理制度改革，理順城鄉(xiāng)關(guān)系，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中國社會科學(xué)院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認(rèn)為，如果不繼續(xù)進(jìn)行土地改革，再怎么調(diào)整房地產(chǎn)都沒用。

　　業(yè)界期待中長期規(guī)劃

　　對于今后的樓市調(diào)控，公眾期待政府加大力度，并從根本上解決住房供求矛盾。

　　李戰(zhàn)軍建議，頭先，要進(jìn)行城鎮(zhèn)房屋普查和制定房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃。在城鎮(zhèn)化浪潮中，承載人口和產(chǎn)業(yè)的房屋需求就在這種背景下快速增加。由于我國沒有做過城鎮(zhèn)房屋普查，所有城鎮(zhèn)的所有房屋的擁有量、成新結(jié)構(gòu)、功能結(jié)構(gòu)、套型結(jié)構(gòu)、分布結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、人均結(jié)構(gòu)、拆遷結(jié)構(gòu)、空置結(jié)構(gòu)、租賃結(jié)構(gòu)、人口戶籍和非戶籍居住結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)，大都缺乏準(zhǔn)確性和權(quán)威性，有的地方連檔案資料都沒有。這種情況對房地產(chǎn)政策調(diào)控非常不利。在國家對房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體調(diào)控，可使調(diào)控更具有系統(tǒng)性和針對性。

　　其次，在目前房地產(chǎn)調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，應(yīng)更多地通過經(jīng)濟(jì)手段抑制投資投機(jī)需求，主要包括稅收和貸款利率等。但前提是要改變當(dāng)前的房地產(chǎn)不合理的稅收結(jié)構(gòu)，在國家稅收總量不變或略降的情況下，增加房屋保有環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅，減少房屋交易環(huán)節(jié)的稅收。

　　此外，應(yīng)完善保障房制度建設(shè)。保障房建設(shè)要在規(guī)劃、土地供應(yīng)、資金來源、房屋質(zhì)量、準(zhǔn)入與退出機(jī)制等相關(guān)環(huán)節(jié)逐漸形成制度保障。

　　國家信息房地產(chǎn)信息處專家提出，應(yīng)加快推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)建設(shè)。研究起草《住房法》、《住房保障法》和《住房租賃法》等各項(xiàng)專門法律，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)法律體系，變相機(jī)抉擇的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為相對穩(wěn)定的法律調(diào)節(jié)，形成相對穩(wěn)定連續(xù)的調(diào)控政策。

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