劉桓 　　可以預(yù)測今后幾年公租房、保障性住房投資投入將對整個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。 　　長遠(yuǎn)看，租售并舉是房地產(chǎn)市場發(fā)展的良好途徑。要從供需兩方面做文章。目前為止，所有稅收政策只是打擊炒房，當(dāng)然這是必要的。下一步，利用融資資金建包括公租房在內(nèi)的保障房，如何能得到國家政策、稅收政策方面優(yōu)惠，將是一大問題。 　　　比如房地產(chǎn)基金。我們可以從國外學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)很多。建公租房、保障房，如果貸款的話，也算次貸，次貸就是沒錢的人購房，貸款比例較高，頭付很少，甚至可以零頭付。一旦斷供或還款困難，就出現(xiàn)問題。避免次貸危機(jī)給中國的影響，這很重要。但并不能因?yàn)槊绹a(chǎn)生次貸，我們就放松對房地產(chǎn)基金的使用和研究。 　　通過房地產(chǎn)基金讓整個(gè)融資活起來，如怎樣擔(dān)保，保證資金到位、投資有效益，是解決房地產(chǎn)融資、保障性住房問題的有效途徑。 　　此外，以前房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，一些公司通過上市發(fā)行股票、經(jīng)營金融衍生產(chǎn)品融資，這種方式能不能成功引入政府保障性住房市場?即政府主導(dǎo)，民間資金參與，到位的市場監(jiān)管，科學(xué)的投資理念，這樣可能會(huì)帶來一種好的局面和態(tài)勢。 　　目前看，未來房產(chǎn)稅替代土地出讓金成為穩(wěn)定財(cái)源的轉(zhuǎn)換需要很長時(shí)間。中國人不習(xí)慣在住房上加稅，購房子時(shí)已交了土地出讓金，現(xiàn)在再交一筆稅，心理上不能接受，這需要綜合改革。 　　出讓金應(yīng)改變做法，不能70年一次全部繳納，可以考慮采取分期付款方式。比如住五年交一次，然后再住五年再交一次出讓金，依次推延。出讓金在國外都是幾年一交或者一年一交。目前房價(jià)很高，有相當(dāng)一部分是因?yàn)槌鲎尳?，政府在拍賣土地時(shí)已收取了較高成本。 　　想要真正扭轉(zhuǎn)地方財(cái)政對土地出讓金的依賴，就不要對土地出讓金收太多，或分期繳納。這樣可使購房者初次轉(zhuǎn)賣時(shí)，得到一些經(jīng)濟(jì)利益，少交部分土地出讓金。然后從當(dāng)前商品房中區(qū)分是住房還是投資房，如果是住房，設(shè)一個(gè)很低的稅，如果用來投機(jī)或投資，設(shè)一個(gè)較高的占有稅。這樣逐漸替代，從較長時(shí)間來看，征房產(chǎn)稅可以替代出讓金，或部分替代出讓金。 　　如此，地方財(cái)政結(jié)構(gòu)肯定會(huì)發(fā)生變化。逐漸減少土地出讓金，就會(huì)減少其在財(cái)政收入中的份額，減少部分可以通過征房產(chǎn)稅來充盈。如果這個(gè)變化逐漸發(fā)生，地方政府再參與其他保障性措施，應(yīng)該能夠承受。 　　從現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控情況看，越來越緊的房地產(chǎn)政策，有可能倒逼分稅制度來進(jìn)行改革。但和地方關(guān)系形成是有歷史淵源的，這是一個(gè)長期博弈較后形成的局面。，地方和的財(cái)政收入經(jīng)過1994年分稅制后基本上固定下來，一些富庶省份要上交財(cái)政，一些貧窮的省份則由政府返還稅收，通過的轉(zhuǎn)移支付，使貧富之間得到一定調(diào)節(jié)。這個(gè)機(jī)理大概形成了，若想徹底改變它，就要進(jìn)行很大的財(cái)政信息的調(diào)整。

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