29日，省房協(xié)發(fā)布2012年度廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告。報(bào)告顯示，2012年廣東商品房銷售市場呈先抑后揚(yáng)走勢，特別是下半年在央行降息、地方政策微調(diào)、市場預(yù)期轉(zhuǎn)變等多重因素的共同作用下，以頭次置業(yè)為主的剛性需求不斷入市，銷售市場逐步回暖。全年商品房銷售均價(jià)8112元/平方米，同比上漲3%；商品住宅均價(jià)7668元/平方米，上漲1.4%。

　　房企資金壓力逐步緩解

　　受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響，2012年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速快速回落，1-7月跌至全年較低點(diǎn)8.7%；之后在宏觀經(jīng)濟(jì)逐步探底反彈和商品房銷售市場回暖的帶動(dòng)下，企穩(wěn)小幅回升。全年廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成開發(fā)投資5352.79億元，同比增長11.3%，比上半年略微提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資全年完成3704.98億元，增長7.3%；占總投資的69.2%，同比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　開發(fā)資金來源方面，2012年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源小計(jì)7918.27億元，同比增長15.1%，比上年度低4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，全年國內(nèi)貸款1507.53億元，增長23.1%，增速呈平穩(wěn)略降趨勢，說明央行穩(wěn)健的貨幣政策對房地產(chǎn)領(lǐng)域的放貸審批仍較嚴(yán)格；利用外資29.06億元，下降60.4%；自籌資金2414.64億元，增長12.1%，回落幅度較國內(nèi)貸款更為明顯，反映出企業(yè)的資金壓力逐步緩解；其他資金（銷售回籠資金）3967.04億元，增長15.8%，所占比重大幅上升，并帶動(dòng)到位資金總體增速穩(wěn)步提升。特別是得益于銷售回籠資金多達(dá)543.66億元的佳績，12月到位資金944.92億元，環(huán)比增長3.5%，再創(chuàng)當(dāng)年單月新高。

　　去年土地購置面積大降

　　2012年廣東房地產(chǎn)市場的一個(gè)突出特點(diǎn)是，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資意愿相對較弱，土地購置面積大幅下降。截至2012年期末，全省購置土地面積1805.44萬平方米，同比下降25.9%；土地成交價(jià)款591.85億元，增長13.7%。對比往年數(shù)據(jù)來看，2004-2008年平均每年購置面積為2787萬平方米，2009年以來平均每年購置面積2064萬平方米，也就是說2012年土地購置面積呈現(xiàn)大幅縮量。與此同時(shí)，土地購置均價(jià)則有明顯上升，尤其是2012年，同比漲幅超過50%，說明房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的成本大幅上升。

　　從施工建設(shè)情況看，2012年全省商品房施工面積3.93億平方米，同比增長8.7%，增速處于近十年的低位。其中，本年新開工面積1.06億平方米，同比下降11.6%，比上年度大幅回落32.6個(gè)百分點(diǎn)；本年竣工面積6356.12萬平方米，同比增長3.5%。與前兩年相比，2012年商品房施工面積、新開工面積和竣工面積同比增速均有明顯下降。

　　值得注意的是，假設(shè)商品房項(xiàng)目的建設(shè)周期為兩年，則2012年的竣工率（當(dāng)年竣工面積與兩年前的新開工面積之比）僅為64.2%，說明2011、2012年的施工進(jìn)度不甚暢順。由此推斷，2010年以來增加的新開工面積仍有超過三成未竣工，預(yù)計(jì)相當(dāng)一部分將成為2013年的潛在供應(yīng)。加上2011、2012年總計(jì)超過2.26億平方米的新開工面積陸續(xù)達(dá)到預(yù)售條件，2013年將是商品房的供應(yīng)高峰期，可預(yù)售的供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過1億平方米。

　　調(diào)控作用大待售面積增

　　很多讀者較關(guān)心的房價(jià)問題，從報(bào)告可以看到，2012年廣東商品房銷售市場呈先抑后揚(yáng)走勢。全年全省商品房銷售面積7898.99萬平方米，同比增長6.3%，增幅分別比上半年和三季度提高17.1個(gè)和7.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額6407.81億元同比增長9.5%，增幅分別比上半年和三季度提高16.8和8.9個(gè)百分點(diǎn)。銷售均價(jià)方面，季度同比出現(xiàn)下降，之后重新上漲，但漲幅較小且穩(wěn)中趨降，全年商品房銷售均價(jià)8112元/平方米，同比上漲3%；商品住宅均價(jià)7668元/平方米，上漲1.4%。

　　而從住宅戶型來看，中小戶型頗受歡迎，但140平方米以上的大戶型住宅銷售不暢，銷售面積同比下降11%，銷售率同比回落13.4個(gè)百分點(diǎn)。別墅和高端公寓的銷售情況也大致相似，批準(zhǔn)預(yù)售面積小幅增長7.4%，實(shí)際銷售面積下降16.5%，銷售率74.1%，同比回落21.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　從全年待售面積的變動(dòng)情況看，雖然8月之后同比增速有所回落，但完全量仍略有增長，截至12月期末，全省待售面積為3452.87萬平方米，同比增長21.8%，說明去庫存壓力未減。其中，2012年期末的住宅待售面積同比增加385.47萬平方米，而2011年期末又比2010年期末凈增622.38萬平方米，兩年合計(jì)增加超過1000萬平方米，可見2011年開始實(shí)施的限購、限貸等調(diào)控政策對商品住宅市場的抑制作用之大。

　　省房協(xié)專家表示，2013年將是商品房的供應(yīng)高峰期，新增可預(yù)售面積預(yù)計(jì)將超過1億平方米，且待售面積處于歷年較高，可能進(jìn)一步加劇供過于求的局面。建議開發(fā)企業(yè)繼續(xù)采取積極的營銷策略，盡量減少庫存，加快銷售回籠資金。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！