“在海外投資方面，頭創(chuàng)置業(yè)的確在進行一些探索。目前已與法國地方政府達成了初步的合作意向，準備在那里開發(fā)一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”9月16日，頭創(chuàng)置業(yè)股份有限公司（02868.HK）副總裁胡衛(wèi)民對《財經(jīng)日報》證實。

　　在國內(nèi)宏觀調(diào)控以及越來越多的中國人移民海外的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)遠赴海外淘金正在成為一個新的熱點。

　　房企“出海”潮

　　公開的中國房企較早一次“出海”，始于2004年。

　　彼時，上海上實(集團)有限公司、上海海外公司、百聯(lián)集團有限公司、錦江國際(集團)有限公司、上海綠地(集團)有限公司、上海工業(yè)歐亞發(fā)展等共同投資成立了海外聯(lián)合投資公司，赴俄羅斯圣彼得堡市投資開發(fā)大型綜合社區(qū)———波羅的海明珠項目。該項目不僅成為當時上海企業(yè)界對外投資的項目，也是俄羅斯20世紀以來投資的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　在民營的房地產(chǎn)企業(yè)中，萬通則是先行者之一。

　　“2004年，萬通就有了在海外投資的想法。”萬通控股（600246.SH）總經(jīng)理助理張冬冬回憶說。

　　2006年，因信用證延期問題，萬通曾一度放棄美國紐約曼哈頓世貿(mào)7號樓的承租項目。直到2010年，萬通才終于宣布，投資約5億元承租美國紐約曼哈頓世貿(mào)（WTC）重建項目世貿(mào)一號樓（原稱自由塔）64層部分與65~69整層，打造一個集會務、商務路演、文化展覽、餐飲為一體的商務。

　　對此，萬通控股董事長馮侖曾表示，這個名為“中國”的商務，未來將扮演中國民間資本赴美尋求發(fā)展的平臺。到2013年，這一中國將會全部建成，而萬通的個中國現(xiàn)在也正在籌備中。

　　與萬通同樣選擇在美國投資的還有中坤集團。

　　從2004年開始，中坤用400萬美元的原始資金較終撬動了3000萬美元的貸款，在美國洛杉磯投資了一個體量為2萬平方米的商業(yè)項目。金融危機后，中坤地產(chǎn)董事長黃怒波再赴美國抄底，收購了位于田納西州納什維爾附近的一個牧場，準備建設旅游度假牧場。目前，中坤已在美國設立了子公司，總部設在洛杉磯。

　　此后，中坤又將海外投資的目標瞄準冰島，盡管經(jīng)歷了從購到租的一系列波折，但其一直未放棄冰島的投資計劃。

　　隨著針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策不斷密集和愈發(fā)深入，“轉型”成為每一個傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)商所不得不面對的問題。在不斷的嘗試和摸索中，“走出、投資海外”的想法漸漸萌生于越來越多的開發(fā)商腦海中。

　　尤其是從去年底到今年，這一趨勢逐漸顯現(xiàn)出來。

　　就連已貼上“全球房地產(chǎn)公司”標簽的萬科（000002.SZ），也在5月份收購香港上市房企南連地產(chǎn)之后，又于6月份明確表示，下半年將設立境外事業(yè)部，總部設在香港，會頭先考慮投資美國等發(fā)達市場。

　　繼投資9億美元在韓國濟州興建健康醫(yī)療城項目頭次試水海外市場之后，7月份，上海綠地集團宣布將拓展泰國、澳大利亞的綜合體項目。

　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領軍企業(yè)萬達集團也于今年6月聯(lián)合中國泛海建設（000046.SZ），計劃在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄羅斯其他地區(qū)建設大型文化、旅游和商業(yè)的綜合設施。

　　從上實、萬通、中坤到萬達、綠地、碧桂園、萬科、頭創(chuàng)……一個個行業(yè)內(nèi)響亮的名字不斷加入其中，房企的“出海”隊伍正在愈發(fā)壯大。

　　借力海外寬松融資環(huán)境

　　從眾多“出海”房企的投資計劃中不難看出，中國廣大的財富是他們走出的動力。

　　馮侖就曾表示，隨著中國整體經(jīng)濟力量的增長，很多客戶走向海外，房地產(chǎn)公司對客戶的服務、對華人市場的服務也就需要延伸到海外。因此，萬通紐約的中國，就意在成為中美商業(yè)、文化交流的重要平臺及渠道，幫助中國企業(yè)“走出去”的商務。

　　“綠地國際化的思路和理念是，用國際化的資源和國內(nèi)的市場去做國際化。”綠地集團董事長張玉良表示，綠地在海外的酒店等旅游地產(chǎn)產(chǎn)品面對的主要客群是中國的游客和留學生。他說：“把我們中國的市場延伸到海外去做國際化，這會使得綠地的競爭力更強。”

　　頭創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光對于未來在法國開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中引入的合作企業(yè)也信心十足。他稱，除了跟法國企業(yè)進行技術合作，還將引入國內(nèi)企業(yè)。“由于法國經(jīng)濟受到歐債危機的影響，迫切希望中國的企業(yè)去解決經(jīng)濟、就業(yè)等問題。”

　　此外，投資海外的一系列利好條件也吸引著國內(nèi)房企不斷投身其中。

　　“在海外投資對于開發(fā)商的一些硬件要求并沒有國內(nèi)那么高。”張冬冬表示，根據(jù)萬通海外拓展的經(jīng)歷和見聞，國外對于開發(fā)商的資本金幾乎沒有硬性要求，美國一些知名開發(fā)商甚至以5%的自有資金就可以撬動一個項目。

　　海外較為寬松的融資環(huán)境也是吸引中國房企的一個主要因素。有分析人士就表示，海外市場貸款利息多為4%~5%，不僅融資成本低，融資渠道相比國內(nèi)也要更多。“雖然國內(nèi)企業(yè)初來乍到，建立起自己的信用需要一段時間，但不得不承認，部分房企的海外投資就是意在搭建海外的融資平臺。”該人士表示。

　　由于較近幾年美國、歐洲等國家和地區(qū)的經(jīng)濟不景氣，為吸引外國投資，往往還會給出包括稅收在內(nèi)的諸多優(yōu)惠政策。劉曉光就對媒體稱，公司在法國的此次投資，除了在拿地上有優(yōu)惠外，當?shù)卣€在稅收等方面給予優(yōu)惠，例如5年的所得稅全免，第6年免70%，第7年免60%等。

　　不過，值得注意的是，幾乎全部“出海”的房企，目前均處于計劃和初步實施的階段，尚未有成功案例可以借鑒。即便是動手較早、進展較快的萬通位于紐約的中國項目，也要明年才能建成，房企海外投資的回報率尚待驗證。

　　房地產(chǎn)是本地化的業(yè)務

　　“我的判斷是，全世界經(jīng)濟零增長時，中國經(jīng)濟可以維持低增長；而全世界經(jīng)濟低增長時，中國經(jīng)濟卻可以高增長。”基于此，對于房企的海外投資，一向精明的SOHO中國（00410.HK）董事長潘石屹就表示，全世界值得進行物業(yè)投資的城市只有五個，即紐約、倫敦、香港、北京和上海，而其中有升值和發(fā)展空間的城市僅有北京和上海。

　　不僅如此，擺在意欲國際化的企業(yè)面前一個更為殘酷的事實是，受到一些法律、政治等因素的影響，企業(yè)的出海計劃或許很難一帆風順。

　　張冬冬就提醒說，房地產(chǎn)是一項本地化的業(yè)務，這就要求開發(fā)商對于項目所在地的市場必須十分了解；同時，每個國家甚至每個城市的法律法規(guī)也不盡相同；此外，在當?shù)貙ふ业胶线m的合作伙伴對于投資海外的企業(yè)來講也是相當重要，但這一過程也頗為艱難。

　　黃怒波對于房企出海困境就感慨頗深。他在接受媒體采訪時就曾表示，投資海外頭先需要進行精心的戰(zhàn)略布局。其次確實需要有耐心，因為在國際上做事情，那個地方有一套它的規(guī)律，投資期會比較漫長。第三，還需要有團隊，這個團隊你靠空降的團隊也不行，還得靠本土團隊。較后，中國企業(yè)要善于利用中國的國家影響力，跟當?shù)氐纳鐓^(qū)要搞好關系。比如說，你要參與它的公益事業(yè)等等。

　　一波三折的經(jīng)歷給中坤帶來豐富出海經(jīng)驗的同時，其不斷的努力也“守得云開見月明”。9月18日，黃怒波在公開場合坦承，中坤的冰島投資計劃近期取得了比較大的進展，“在冰島租地開發(fā)旅游資源事宜已經(jīng)基本敲定，今年10月份將在北京簽約，租期為99年。”

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